任泽平：房地产因城施策各地自救，稳增长政策友好、对资本市场不必悲观

（原标题：任泽平：房地产因城施策各地自救，稳增长政策友好、对资本市场不必悲观）

来源：金融界

作者：泽平宏观

简单来讲，我们的经济已经开始筑底了，等待未来复苏。

我们的基建投资、PMI新订单、社融开始筑底回暖了，这些是先行指标。房地产销售、房地产投资、小微企业还有待改善。

如果这些指标也回暖，那么经济就开始步入复苏。股票市场就会出现分子与分母的共振行情。

这次的工作报告也表明了，今年头等大事是稳增长。我对中国经济的长期前景有信心，空间大，韧性强，新经济生机勃勃。困难都是发展中遇到的问题，可以通过改革的方式解决。

按照投资时钟，我们现在是处在衰退的末期和复苏的初期这么一个交汇点。

在现在这个周期阶段，政策虽然是友好的，但是企业的盈利包括投资者对未来经济前景的预期还比较谨慎。所以，分子和分母是博弈的。

我的观点非常鲜明，我认为这波调整是机会。

明确地说，未来房地产调控肯定是放松的，而且要让房地产软着陆。

并且，房地产的政策底已经出现了。

“因城施策”就是允许各个城市自救，通过适当的调整房地产前期过紧的政策来进行房地产市场的自救。

比如前期的限购、限贷、限价、限售等等，今年有可能会调整。

互联网平台的底层逻辑变了。什么是大势？大势就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断以及对实体经济的挤压，大力发展制造业、高科技、新基建、科技创新、专精特、新能源这些方向，这次工作报告里面减税、贷款也都是往这个方向去支持的。而且中美经贸关系也发生了重大变化。时代转身了。

这就理解了最近很多互联网平台尤其中概股受影响，相关股价也出现了比较明显的下跌。因为它的底层逻辑变了。

看清大势非常重要，因为我们每个人、每个企业、每个投资机会，最终都是时代的产物。我们的机会是时代给的，有时候时代把机会拿走了，要留意这种重大的转折。

既要低头做事，也要抬头看天。

3月7日晚，经济学家任泽平在线上交流中，就政府工作报告中的重点，后续经济、市场的趋势机会进行了解读分析。

任泽平旗帜鲜明地表示，房地产的政策底已经出现，后续的房地产调控一定是放松的，因城施策将是后续房地产调控中的关键词。投资报在去年末就已报道过，任泽平判断政策转向稳增长、相应投资布局也要作出调整。

就投资者十分关注的股市调整，任泽平引用了巴菲特的一句话，“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”。

用逆向思维来看待投资机遇，这次调整是良机。

今年房价是涨还是跌，股票市场有没有机会？

今年头等大事就是稳增长

这两天重要的事情，就是两会。我不知道大家有没有认真在看工作报告，它传递了非常多重要的信号和信息。

比如大家非常关心的房地产，报告里提出了探索新模式。

那么今天我想围绕这个报告，来跟大家交流几方面的内容。

第一，我们讲一下报告里面的重点和亮点，希望对大家把握经济形势和把握投资机遇能有帮助。

第二，给大家讲讲最近的一些数据，比如说最近的社融、M2、PMI指数这些数据。

今年，在稳增长的推动下，房地产能不能软着陆，经济能否走向复苏，成为大家都非常关注的问题。

因为它不仅影响到经济形势，还会影响到我们每个人的资产配置。

比如说，今年房价是涨还是跌，比如说今年股票市场有没有机会等等。

今年，我们提过几个关键词叫双周期、稳增长、宽货币、新基建、软着陆和提估值。

这次的报告也表明了，今年头等大事就是稳增长。

实际上这次两会的工作报告，对2022年的经济社会发展工作做出的重要部署。

首先，我们来看今天所判断的基本形势。

今年提出来了叫三重压力——需求收缩，供给冲击和预期转弱。

今年的主要任务，继续做好六稳六保工作，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理的区间，保持社会大局的稳定。

我们把今年的经济增长的目标设定为5.5％左右。5.5％左右实际上是市场预期的上限，也就是表明了今年我们稳增长的决心非常大。

稳增长各个政策怎么发力？

无非是财政政策、货币政策、消费、投资。

我认为今年市场的机会跟前两年不一样，今年没有大的行情，是结构性的机会，而且是分子和分母的博弈。

这也就意味着今年到目前为止，我们可能还处在黎明前。

我给大家建议，对今年不必过度的悲观，

我们经常讲在别人恐慌时候我贪婪，在别人贪婪时候恐慌，就是因为涨上去的是风险，跌下来的是机会。

我们再来看财政政策，政策发力要适当靠前。

大家仔细琢磨这个词，政策发力适当靠前，就是要基建、专项债、保障房，要开门红，尽快把经济下行的态势稳住。

货币政策要合理充裕，稳字当头，要把稳增长放在更加重要的位置上。

宏观政策有空间有手段，要强化跨周期和逆周期。

过去一年我们比较强调跨周期，这次又重提逆周期。

什么叫逆周期？

经济不好的时候要托底要发力，政策要松一松，这就叫逆周期。

今年要扩大有效投资，安排专项债3.65万亿，已经提前下发了1.46万亿，这就是要扩大总需求。

这叫积极的财政政策。

专项债投资投到哪里去？

大家记住三大方向，新基建、老基建和保障房。

发挥货币政策的总量和结构双重作用，扩大新增贷款的规模——就是适当多放贷。

推动金融机构的降低实体贷款的利率——就是适当降息。

今年实际上要求商业银行对各方，无论是房地产的刚需，还是制造业，还是小微企业，要加大贷款的投放。

防范化解重大风险。

原来有一两年防风险放在很重要的位置上，但是今年为了稳增长，把防风险降杠杆的重要性排序后移了。

今年要减税与退税并重，加强金融对实体经济的支持，优先安排小微企业重点支持。

创新驱动，包括5G新一代信息技术建设数字信息的基础设施，促进数字经济的发展，增强制造业的核心竞争能力.

未来我们的方向实际上是鼓励实体经济，鼓励科技创新，鼓励制造业。

还有一个新的变化，鼓励地方开展绿色智能家电下乡和以旧换新，

还有积极扩大有效投资，适度超前开创基础设施投资，提升城市化的质量。

股票涨的是风险，调整是机会

有同学问说，为什么最近股票市场表现得那么低迷？

按照投资时钟，我们现在是处在衰退的末期和复苏的初期的这么一个交汇点。

在衰退的末期，政策虽然是友好的，但是企业的盈利包括投资者对未来经济前景的预期还比较谨慎。所以，分子和分母是博弈的。

近期，尤其是去年二季度之后，房地产领域的收紧，清理地方债等等层面，对经济和市场都产生了些压力，所以最近出现了调整。

但是我的观点非常鲜明，我认为这波调整是机会。

巴菲特讲过，好公司要有好价格。

但是大部分人还是喜欢看股票涨，觉得涨的时候机会多，其实涨上去的是风险。

这一波调整我倾向于认为是机会。

当然外部的地缘政治可能是一定的冲击，如果说不发生大的变化，按照经济周期运行的逻辑，二三季度随着政策逐步的见效，经济的逐步筑底复苏，我们会出现分子和分母的共振，所以说，建议大家也不用太悲观。

去年年底的时候我们开始推猪周期的机会，其实，当时这些企业业绩都是特别差的。

但大家记住一句话，叫做在绝望中重生，在争议中上涨，在狂欢中崩盘。在炮火中前进，在烟花中撤退。

逆向思维

在大家悲观的时候，你才能买得便宜

大家知道我的宏观经济和资本市场判断观点经常引发争议，为什么引发争议？

因为我们的观念与众不同，只有与众不同的观点才会引发争议。

我跟大家说一个我自己的案例。我是2007年博士毕业， 2008年国际金融危机，整个房地产市场大跌。2008年底我要买房，买房的时候售楼处门可罗雀，根本没有人去看房。

后来到了2009年，四万亿出来后房价大涨，一年翻了一倍。当时是二成首付，也就是放杠杆5倍收益，我赚了人生的第一个100万。

这给我最大的收获是什么？就是逆向思维和逆向投资。

怎么才能买的便宜？

就是在大家都悲观、恐慌和绝望的时候，你才能买的便宜。

未来房地产调控肯定是放松的，

“因城施策”就是允许各个城市自救，

今年房地产最大的特点，叫做因城施策。

这一次工作报告里面对房地产做了非常清晰的论述。

报告里讲，要继续保障好群众的住房需求，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。

探索新的发展模式，坚持租购并举，发展租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。

因城施策，促进房地产市场的良性循环和健康发展。

明确地说，未来房地产调控肯定是放松的，而且要让房地产软着陆。

前段时间，有关部门提出房地产的泡沫化金融化发生了根本扭转。

这是什么意思？

就是告诉你，房地产的政策底出现了。

“因城施策”就是允许各个城市自救，通过适当的调整房地产前期过紧的政策来进行房地产市场的自救。

比如前期的限购、限贷、限价、限售等等，今年有可能会调整。

第二，金融政策，去年很多房地产贷款、开发贷、抵押贷、按揭贷不放，因为有额度管理。今年会加快贷款的审批。

第三，利率的下降。

第四，降低首付，比如说首套房降低到两成，提高了居民的支付能力。

我提出的分析框架，就是房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，用来分析当前的房地产形势是非常适用的。

第二，在未来的某一个时期，随政策不断加码，房地产市场有望触底回暖。

至于是二季度、三季度还是四季度，取决于政策的力度。

第三，未来中国房地产市场最大的变化就是从普涨到分化。

去哪里买房？

我一直强调，跟着人口流动去买房，去买人口流入地方的房子。

只有人口流入才能带来增量的需求，才能带来这个地方房地产市场的繁荣。

房地产税的两个判断

关于房地产税，我有两个判断。

第一个是，房地产税还是要征的，现在全国人大已经授权国务院在各个地方开展试点。

但是什么时候征，是不是今年？这次工作报告里面没提房地产税。

经济处于筑底阶段，复苏还未开始

经过前期的降息降准，房地产政策不断松绑，我们最近的经济数据怎么样？

我们处在经济周期中一个筑底的阶段。经济仍然有一定的下行压力，但是正在筑底，等待微辣IDE复苏复苏。

社融和M2在前一段时间的最新数据都出现了触底回升。

最新公布的制造业PMI数据也是基本触底略有回升。

新订单、基建等现行指标也开始边际改善，表明经济稳增长的效果开始逐步显现。

但是房地产、小微企业、就业形势仍然严峻。

今年物价可能会超预期。

油价每桶突破了100美元，原油是现代工业的血液，后面物价上涨的压力还是蛮大的。

首先，我们生产实际上是放缓的，但是新订单环比有所回升。

表明需求实际上最近有所扩张，主要驱动力来自建筑业预期的好转。建筑业商务活动指数上升了2.2个百分点，到了57.6％。

而且新订单建筑业的新订单和业务活动的预期纷纷好转，表明我们提前下发的1.46万亿的专项债所推动的基建投资开始落地恢复。

但是我们看房地产销售仍然低迷，比如说整个2月份30个大中城市商品房销售套数和面积，分别同比-29％和-28％。

所以房地产销售还在筑底，但是基建已经开始回暖。

另外，物价指数毫无疑问大幅上升。

不仅是中国，美国1月份CPI同比是7.5％，什么概念？美国的物价数据创了40年的新高。

英国CPI是5.5％，英国的物价创了30年的新高。我估计3月份还在创新高，因为地缘的原因最近油价大涨。

简单来讲，我们的经济已经开始触底了，不会再出现明显的下滑，但还没有出现复苏。

我们的基建投资、社融、M2都回暖了，这些是先行指标。但是房地产销售、房地产投资、小微企业还有待改善。

如果这些指标也回暖，那么经济就开始步入复苏。股票市场就会出现分子与分母的共振，就会走出一波行情。

现在情况是什么？

政策利好，利率下降。

但是投资者对经济的前景预期比较谨慎，因为企业的盈利还在下滑，因此给资本市场一定的压力。

分子和分母的博弈中，大家对经济前景的谨慎对冲掉了政策利好的因素。但这些利好并不意味着不存在，它都在积累。

猪周期能维持多久：

上半年筑底，下半年复苏

我们从去年年底一直推荐猪周期的机会，

当时很多同学不理解，为什么去年猪价亏得这么惨，上市公司都亏100亿，还要推荐猪周期？

这就是逆向思维。在绝望当中重生，在争议当中上涨，在狂欢当中崩盘。

猪周期大概3到4年一轮，已经调了1年，开始波动筑底。

这其实就是比较好的进场时候，底部已经出现，后面进入右侧。

虽然今年一个季度整体市场都出现了调整，但猪周期这个板块表现得不错。

猪周期能维持多久？

预计今年的猪周期上半年筑底，下半年复苏。

美联储加息对我们的影响不大

有朋友问美联储加息对我们影响有多大？

影响不大，因为中国作为一个大国，货币政策叫作“以我为主”。

我们的货币政策服务于国内的稳增长、稳就业，这次的政府工作报告也是这个提法。

看美联储议息说最快3月份要加息，但是我们在工作报告里面仍然提出要扩大贷款，降低利率。

互联网平台的底层逻辑变了

对互联网怎么看？

坦率来讲，什么是大势？

大势就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断以及对实体经济的挤压。

我们现在的政策导向是发展制造业、高科技、科技创新、新基建、专精特、新能源这些方向，这次工作报告里面减税、贷款也都是往这个方向去支持的。

而且中美经贸关系也发生了重大变化。

时代转身了。

这就理解了最近很多互联网平台尤其中概股受影响，相关股价也出现了比较明显的下跌。

因为它的底层逻辑变了。

看清大势非常重要，因为我们每个人、每个企业、每个投资机会，最终都是时代的产物。

我们的机会是时代给的，有时候时代把机会拿走了，要留意这种重大的转折。

既要低头做事，也要抬头看天。