德信服务通过上市聆讯：母公司依赖症加剧，提前“套现”8000万元

（原标题：德信服务通过上市聆讯：母公司依赖症加剧，提前“套现”8000万元）

又一家物业管理企业通过港交所上市聆讯。

日前，物业管理企业德信服务集团有限公司（下称“德信服务”或“德信盛全服务”）通过港交所聆讯，并披露了聆讯后资料集。消息显示，德信服务补充披露了2020年的财务数据等内容。

据贝多财经了解，德信服务曾以“盛全物业”为主体在新三板挂牌，并在2018年12月摘牌。德信服务董事认为，盛全物业在新三板摘牌并于香港申请上市符合该公司及股东的整体最佳利益。

整体来看，2018年、2019年与2020年，德信服务的收入分别为3.98亿元、5.13亿元和6.92亿元，复合年增长率为31.9%；净利润分别为2246.2万元、5055.0万元、1.06亿元，复合年增长率为116.8%。

按收入结构来看，物业服务收入为德信服务的主要收入来源。报告期内，其来自于物业服务的收入分别为2.69亿元、3.10亿元和3.70亿元，占总收入的比例分别为67.5%、60.5%与53.5%。

德信服务称，其绝大部分的收入来自按包干制进行的物业管理服务，在报告期内分别占物业管理服务收入的99.9%、99.9%及99.9%。2018年、2019年，其就五项及一项在管物业分别产生510万元、300万元的亏损。

按地区来看，德信服务的物业管理收入主要由江苏省贡献。报告期内，其来自浙江省的物业管理服务收入分别占其物业管理服务总收入的约57.9%、61.1%及71.5%，不包括浙江省在内的长江三角洲地区占比分别为37.2%、34.0%及25.9%。

德信服务称，其总部位于浙江省，并已成功将业务扩张至长江三角洲地区（不包括浙江省）截至2020年12月31日，德信服务175项在管物业中的133个位于浙江省，38个位于长江三角洲地区（不包括浙江省）。

据了解，德信服务的前身为2001年成立的德清县中房物业，在2006年和盛全物业合并，组成了德信服务。截至2020年12月31日，德信服务在管物业合共175项，在管建筑面积合共2490万平方米，覆盖7个省份、24座城市。

其中，包括由德信集团及其合营企业及联营公司开发的69项物业，在管总建筑面积为880万平方米，占德信服务在管总建筑面积的35.1%；独立第三方开发商开发的106项物业，在管总建筑面积为1610万平方米，占比为64.9%。

值得一提的是，虽然总在管总建筑面积逐年增长，但独立第三方开发商贡献的在管建筑面积占比却在逐年下滑，即由2018年的78.1%下降至2019年的70.4%，并进一步下降至2020年的64.9%，独立性减弱。

与之对应的是，德信服务在德信集团开发的物业管理项目中标率均为100%。而2018年、2019年与2020年，其在独立第三方开发的物业管理项目的中标率分别为58.6%、63.6%与65.8%。

根据德信服务披露，其报告期内物业管理服务协议的留存率分别为94.7%、92.9%及93.1%，略有下降。德信服务在提示风险时称，其无法保证物业管理服务协议到期后其将重续。

作为德信集团的关联公司，德信服务的主要收入严重依赖前者。招股书显示，德信集团所开发的物业及联合开发的物业提供的服务产生的收入占德信服务2018年、2019年和2020年总收入的34.9%、47.8%与58.6%。

报告期内，德信服务向德信集团及其合营企业及联营公司及其他由胡一平控制的实体提供的服务所产生的收入分别占德信服务2018年、2019年和2020年总收入的16.8%、26.0%与31.2%。

德信服务在招股书中称，德信集团与其之间的业务关系属互利互补，根据中指院的资料，这在中国的物业管理服务提供商及其联属物业开发商中属普遍。德信服务表示，其预计将继续向德信集团提供服务并从中获取收入。

据了解，胡一平、魏佩芬夫妇为德信服务的实际控制人，同时也是德信集团以及德信中国的控股股东，胡一平为德信中国的董事会主席（董事长）。当前，胡一平、魏佩芬夫妇合计持有德信服务70.56%的股份。

根据德信服务披露，胡一平为该公司执行董事兼董事长。同时，其高管还包括执行董事兼总裁唐俊杰、执行董事兼总裁助理朱晓莉、常务副总裁刘义兵、副总裁郑明军、总裁助理陈昕、总裁助理及华中区总经理阚倩、首席财务官赵晖等人。

值得一提的是，2018年及2020年，盛全物业（即德信服务）向其当时股东宣派的股息分别为1120万元、6920万元，合计提前“套现”8040万元。德信服务称，其截至2020年末保留盈利7600万元，可供分派予权益股东的储备。