暗吹促销风 沪楼市调整被指"假降价"

暗吹促销风 沪楼市调整被指"假降价"
　　近期，广州等南方楼市的“打折风”吹遍房地产市场，而上海楼市眼下也出现暗中降价和优惠促销的情况。不过业内判断，上海楼市的这一状况并非市场转折性的“真降价”，而是阶段性调整的“假降价”。
　　部分楼盘价格松动
　　与目前市场热议的广州等珠三角城市楼盘全线降价销售的情况不同，上海楼市表面上依然是“不动声色”，整体价格在成交冷清的局面下仍维持在一个高位，不过也有部分楼盘出现价格松动。
　　记者近期搜集的市场讯息显示，如黄浦区的长峰馨园今年从7月到11月初，售价一路涨至30000元/平方米，结果11月的销售量直线下滑至2套，于是在11月下旬将报价回调至28500元/平方米左右，暗降5%；又如静安区的静安艺阁9月价涨至33000元/平方米，之后便进入连续3个月的零成交状态，日前该盘也把价格暗降至31800元/平方米。
　　还有长宁区的皇家花园在11月将剩余景观房的价格降低了2000元/平方米；闸北区的新弘国际公寓在11月下旬推出的景观房，均价19000元/平方米，比9月推出的非景观房的报价还便宜了1000元/平方米等。
　　中心城区楼盘选择暗降，一些位置稍偏的楼盘则选择更明一点的优惠促销。市场讯息显示，浦东的尚东国际名园日前推新房源给予购房者200元/平方米的优惠，售楼小姐还称本周还会有更大幅度优惠的房源推出，但仅限开盘当日；闵行的夏朵小城三期则连打了10天的优惠期。
　　年尾阶段性调整
　　业内人士看来，年尾上海楼盘暗吹促销风原因多样，但非“拐点”先兆。
　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,上海楼市近期的变化属于阶段性调整的“假降价”。“开发商在年底进行楼盘促销并不少见，已是临近年关，开发商都想冲刺一下，完成既定目标，甚至为把当年业绩做得更漂亮些；二是年尾也是开发商回笼资金的时候，要做财务报表，还要还银行贷款、工程结款等，所以多卖点房回收点资金也是好的。”
　　当然，薛也承认，部分楼盘调价也有房贷新政影响下成交量下滑的原因，“不少楼盘在今年二三季度上海楼市回暖时涨得太快，到年底还剩些房源，但看到调控来袭、交易冷清，便主动调价促销。但问题在于，开发商的营销策略的改变并不代表他们就看空明年的上海楼市。”
　　开发商态度也与此相近，近日因广州楼盘降价销售而备受关注的万科就回应称，公司一直是基于快速周转的基本策略和顺应市场状况的灵活性去为产品定价的，此次广州楼盘就是按此做出的合理定价，并且根据目前的销售情况看，以上策略得到了良好的实现。同时，上海万科有关人士向记者表示，万科上海楼盘销售现场并无打折和促销活动，万科也依然坚定不移地看好国内住宅市场的未来前景。
　　易居房地产研究院高级评论员杨红旭也表示，开发商的销售策略往往基于区域市场而论，更何况目前一些楼盘的成交价格还在涨，一些楼盘的打折促销则是有效果的，这正说明市场需求只是暂时观望，也注定楼市不会崩盘。

珠三角争论房价拐点 房企酝酿降价应对
　　一边是市场进入僵持和观望阶段，一边是万科近日率先在珠三角调低几个新推楼盘的价格，种种迹象似乎表明珠三角房价拐点端倪已显。
　　在昨日安信证券举行的2008年行业策略会上，房地产行业分会场受到了最多的关注。
　　拐点端倪之争
　　到底拐点是否已经出现？万科相关人士坦陈，不能一概而论是否出现拐点，东西南北中幅员辽阔各不相同，但去年房价上涨幅度超过70%的珠三角已经从非理性上涨转入理性上涨的阶段，这样更利于房地产企业健康发展。
　　招商地产的相关人士表示，深圳的房价目前并没有大幅度下降，尤其是好的楼盘。“我们集团内有专门从事房地产中介的招商置业，从他们每天报给我们的数据看不出深圳房价大幅降价的变化，但是成交量却同比大幅度下降。”
　　主动降价
　　万科相关人士表示，万科珠三角的一些新楼盘定价的确低于预期，但仅仅是低于此前万科本身预期的定价，并不低于周边楼盘的定价，并且理性的房价有利于房地产行业自身的发展。
　　此前，万科曾将广州的万科金色康苑定价为1.4万/平米，相对于周边楼盘1.7-1.8万/平米要低，深圳万科东郡定价为7500元/平米。该人士表示，万科将广州、深圳、东莞等珠三角的楼盘价格定价相比预期会减少10%-15%。
　　招商地产相关人士虽然坚称深圳的房价并没有明显下降，说“一定要扛住，兰溪谷的别墅出售一套就是1000万，不会降价的。”但他同时也表示，要调整销售政策。对于如何调整，该人士并没有详细阐述。
　　不可能恶性降价
　　房企们对记者表示，降价并不会导致恶性的房价回落，因为自住的刚性需求还非常强烈。
　　在万科金色康苑开盘当天，全部售罄，而万科的云山和东郡开盘当日分别销售80%和65%，这一数据背后正是刚性的自住需求，只要价格稍微下降马上引来买盘如潮。
　　万科相关人士表示，在宏观调控政策下，投资品化的买方需求减少了许多，但自住的小户型只要稍微下降，便非常好卖。“深圳的小户型楼盘，在推盘一个月内可以全部卖空。背后是刚性自住需求，这样珠三角的房价不会恶性下跌。”
　　但是该人士也表示，2008年和2009年或许是房地产行业的盈利高峰，此后的发展要靠走不同的路线。