2024年三季报点评：结转规模及毛利率下降，前三季业绩同比下滑

保利发展(600048)
    投资要点：
    保利发展（600048）发布2024年三季报，实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%。
    结转收入及项目毛利率下降，前三季盈利同比下滑。公司2024年前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%；扣非归母净利润74.8亿元，同比下降41.0%；基本每股收益0.66元，同比下降40.8%。其中Q3单季，公司实现营业收入435.3亿元，同比下降21.6%；归母净利润3.9亿元，同比下降63.3%。公司盈利同比下降，主要由于报告期结转收入和项目毛利率下降。
    前三季度销售规模行业排名第一。2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。虽然销售同比下降，但整体好于同行。根据克而瑞销售排行榜，公司销售规模行业排位第一位。
    项目获取相对谨慎，土地储备充裕。前三季度公司新增容积率面积223万平方米，总获取成本415亿元，其中38个核心城市拓展金额占比99%，拿地金额占整体销售金额约17%，项目获取仍相对谨慎。前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米，土地储备充裕。
    资产负债率进一步下降。2024年前三季度，实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额1274亿元，同比下降10.7%；资产负债率为74.89%，较上年度末下降1.66个百分点。
    投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。短期受结算收入及毛利率下降，业绩有所承压，但整体仍保持盈利状态。而相信存量项目逐步消化完毕，同时政策带动行业销售止跌回稳，公司业绩将逐步得以改善。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约9.2倍，维持“持有”评级。
    风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。