招商积余(001914):善积余庆家底足 殷实美好定位高
类别:公司 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南 日期:2019-12-31
新任管理层就位,央企物管龙头启航
2019 年12 月16 日,公司启用新的证券简称(招商积余)及新的证券代码(001914),意味着中航善达并购招商物业重组事项正式完成。招商蛇口通过直接(47.45%)和间接(3.71%)的方式合计持有51.16%的股权。
新任董事会中,招商蛇口董事长许永军任招商积余董事长,原中航善达总经理石正林继任招商积余总经理,原招商物业总经理谢水清任副总经理,管理层实现平稳过渡。
协同与提效是重组后最大看点
重组前:1)中航善达:自2016 年起剥离地产开发,聚焦存量经营。
截止2019H1,九方资管管理项目数量15 个,管理面积127 万平方米; 中航物业管理项目613 个,管理面积7,634 万平米;2)招商物业:2016 年开启市场化转型,截止2019H1,管理项目548 个,管理面积7292 万平米;净利率由2017 年的2.63%提升至2019H1 的4.94%。
重组后:一、协同:1)规模协同:按2018 年底口径,招商积余在管面积1.22 亿平米,成功迈入第一梯队;2)密度提升:中航善达和招商物业均深耕广东特别是深圳市场,合并后区域密度将实现较大幅度提升;3)业态协同:双方均布局政府/公建、商写、住宅等业态,上市公司将建立协调统一的业务管控体系,实现业态协同。二、提效:1)招商积余本身资源禀赋较为优质,毛利率有望进一步提升,重组后三项费率实现下降,利润率存在改善空间;2)应收关联方款项已全部收回,招商物业现金流水平有望回归至正常水平;3)其他应收款(2019H1 资产占比62%)已归还至招商物业,资产结构改善,账面现金充沛。
投资建议
公司背靠三大央企,在机构物业方面优势显著。我们看好中航物业和招商物业在面积、区域密度和业态上的协同,加上资金结构改善和管理优化,毛利率有望进一步提升。预测19-21 年公司EPS 为0.39/0.55/0.75元,对应19-21 年PE 为49/35/26 倍,我们将业绩基准推至2020 年,给予2020 年40 倍PE,目标价22.11 元,首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示:如果最低工资水平上涨过快,将导致公司利润受到挤压;开发商业务受阻或改变策略,将导致公司业务拓展面临较大困难。