保利地产(600048)销售再度百亿增长，央企成长龙头
保利地产2018年实现营业收入1,945.6亿元，同比增长 32.7%；实现归母净利润 189 亿元，同比增长 20.9%；每股收益 1.59 元。 2018 年公司实现销售额 4,048.2 亿元，同比增长 30.9%，其中一二线城市签约金额占比 77%，年度综合去化率 83.6%。公司新增土地储备 3,116 万方，报告期末待开发建面 9,154 万方，可保障 2-3 年开发需求。考虑到公司结算资源充足，融资优势显著，在行业集中度提升的背景下，我们预计公司 2019-21 年 EPS 分别为 1.95/2.50/2.78 元，对应 19 年 PE7.4 倍，维持买入评级。
支撑评级的要点
业绩稳健毛利率提升， 结算资源充裕。 2018 年公司实现营业收入 1945.6亿元，同比增长 32.7%；实现归母净利润 189 亿元，同比增长 20.9%； 销售毛利率 32.5%，同比增长 1.4 个百分点。业绩增速低于营收增速主要因为 1) 结转项目权益比例较低，少数股东权益占比扩大 7.1 个百分点至27.7%； 2) 期内计提资产减值损失 23.5 亿， 同比大幅增加 22.9 亿。 2016-18年， 公司销售额增速分别为 36.3%、 47.2%及 30.9%， 均高于当期营收及利润增速， 未来业绩潜力可期； 同时， 18 年末公司预收账款同比增长 33.1%至 2998 亿元， 覆盖结算收入 1.6 倍， 业绩锁定性强。
销售再度千亿增长，土储聚焦核心城市群。 2018 年公司实现销售面积2,766.1 万方， 销售金额 4,048.2 亿元，分别同比增长 23.4%、 30.9%， 销售金额连续两年实现千亿增长，市占率提升 0.39 个百分点至 2.7%，年度综合去化率 83.6%。 其中一二线城市签约金额占比 77.3%； 珠三角、长三件、京津冀三大城市群分别占比 29%、 19%及 11%。 2018 年公司新增拓展项目132 个， 计容建面 3,116 万方， 拿地金额 1,927 亿元，分别同比下降 31.1%及 30.3%， 一二线城市占比 74%；其中通过收购合作、旧改、产业拓展等方式的金额达 54%， 渠道多元化。 2018 年末，公司待开发建面 9,154 万方，在建规模 10,390 万方，可保障未来 2-3 年开发及销售需求。考虑到公司布局以一二线城市为主，今年以来复苏迹象明显，需求持续增长，预计今明两年销售延续高增态势。
杠杆率稳中有降， 融资优势显著。 2018 年末公司资产负债率和净负债率分别为 77.97%和 80.55%， 维持行业较低水平。公司新增有息负债综合成本 5.24%，整体有息负债综合成本仅 5.03%，为行业较低水平； 负债结构健康， 除 2,812 亿未使用银行授信头寸外，中票、公司债、超短融、 REITs等产品均已发行， 融资优势明显，龙头地位巩固。
估值
我们预计公司 2019-2021 年 EPS分别为 1.95/2.50/2.78元，对应 2019 年 PE7.4倍，维持买入评级。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑， 政策改善不及预期。
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