中国国贸:物业再渗透,业绩持续兑现
中国国贸 600007
研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎,刘璐 撰写日期：2018-09-04
中国国贸发布18年中报,实现营收15.5 亿元,同比增长23.68%;归母净利4.04亿元,同比增长36.92%;EPS0.4元。 业绩持续反弹,完成率过半:报告期公司营业收入同比增长23.68%,收入的扩张主要因物业运营面积增量所贡献:国贸三期B阶段办公物业部分于去年4月份正式入市,报告期内则已全面运营,目前写字楼基本满租,商城以及新国贸饭店已达成熟物业出租率标准;业绩较大幅度增长36.92%,主要原因有:1、国贸三期B阶段项目逐步成熟,期间费用率也开始下滑;2、期内收到政策奖励款、租户提前解约的违约罚款和投资收益。业绩目标完成过半,全年实现业绩预期无虞。
东城项目入市平滑公寓改造期影响:公司目前的入市物业均已运营成熟,写字楼、商业物业出租率分别达97.4%以及91.2%,公寓物业出租率大幅下滑,这主要因为公司对公寓进行装修改造,从4月起停止营业。租金水平角度,上半年三项物业平均租金均较去年有所提升。由于报告期内三期B写字楼物业仍受免租期影响,预计全年平均租金有望继续上行。7月,国贸中心东楼项目改造项目建成并投入使用,东楼项目的入市将平滑公寓改造期造成的部分减收,从而为公司提供较为稳定的现金流入。未来CBD片区虽有部分优质写字楼竞品入市,但更多需求也将在此汇聚,未来供需走向均衡,叠加零售物业、高端酒店、服务式公寓等新增供给有限,公司稳定收租的时代值得期待。
负债率低位运行,纯收租时代到来:资产负债率以及有息负债率分别为41.21%以及28.17%。随着三期B的入市,公司在建工程急速缩量。公司负债结构乐观稳健,融资成本和债务违约风险均控制在低位,同时资本投入期基本已过,此外,公司每年保持30%以上的分红率,这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性,也是目前A股市场的稀缺标的。
盈利预测与投资评级 预计公司18-19年EPS分别为0.70、0.79元,给予“增持”评级。
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