房地产行业:北京推共有产权住房、成交继续下行 荐10股
类别：行业研究 机构：安信证券股份有限公司 研究员：陈天诚 日期：2017-08-08
行业跟踪(2017.07.28-2017.08.03)。
一手房:环比下降10.58%,同比下降32.01%。
本周安信跟踪43大城市一手房合计成交4.05万套,环比下降10.58%,同比下降32.01%,累计同比下降16.36%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-7.09%、-14.67%、-5.48%;
一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-60.47%、-2.44%、66.53%、31.63%;
二手房:环比下降3.91%,同比下降27.23%。
本周安信跟踪的16个城市二手房成交合1.35万套,环比下降3.91%,同比下降27.23%,累计同比下降18.25%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-2.9%、-3.89%、-6.8%;
库存:去化周期31.7周,环比上升0.11%,去化周期上升。
截止本次统计日,全国19大城市住宅可售套数合计50.9万套,去化周期31.7周,环比上升0.11%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别0.77%、0.35%、-1.05%;一线、二线及三线去化周期分别为32、29.5、34周;
土地(2017.07.31-2017.08.06):供应量下降、成交均价环比上升14.36%。
本周成交土地规划建筑面积环比上升14.66%,同比上升26.06%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别121.99%、-2.87%、23.02%;成交均价环比上升5.17%,同比上升21.73%;
成交总价环比上升20.58%,同比上升53.42%;
投资建议:上周房地产板块指数下降1.85%,京汉股份、海航投资,市北高新、天业股份分别上涨16.25%、13.26%、11.81%、11.52%。
8月3日,北京住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》,就《办法》与《导则》内容向社会公开征集意见。一时间,“共有产权住房”和之前的“租购同权”一样吸引了极大的关注。
此次共有产权住房的几个关键影响:1)完善住房多层次供给体系:这是政府建立房价长效调控机制和多层次住房体系的一环,未来将实现商品房、共有产权房和租赁房为代表的供给体系;2)实用性强过自住房和其余保障房:这其实是对原来自住房的纠偏和改良,强调“职住平衡”使得比其余类型保障房实用价值更高、必定会更受欢迎;3)长效机制别相机抉择或半途而废:这一政策之前在多地都有提出,关键在于执行层的决心和恒心,如果是真心建立长效机制希望不要相机抉择,不要房价略有松动又放松,要坚持充足的供地策略;4)对商品房价格的平抑作用仍待观察、这会拉长购房者观望周期但核心是政府供地行为的配合:由于共有产权隐含的价格和市场价格是一样的,只不过政府垫付了部分产权使用期,对房价的平抑作用主要还得看供地行为的变化,这一政策联合其余长效机制会拉长买房者的观望周期甚至改变预期,但商品住宅供地矛盾仍是导致房价易涨难跌的关键,如果预期+供求同时改变,房价的平抑则必定可以看到。七月在销售和政策双重冲击下板块表现相对弱势。但我们认为,一二线的-40%的销售量下滑已经接近底部,三四线整体销售因高基数导致增速继续下滑,销售的下滑已经在预期之内,政策端的出台依旧以呵护市场、防止过快上涨为基调,我们依旧坚持年报和五月中的观点,地产股估值应从摆脱政策博弈的思维,从ROE 的三面向去选股(年度策略挑出的8个股票均表现较好),地产上半年跑输产业链、下半年或将跑赢产业链,行业销量因政策严厉调控向下在预期之内但优质公司销售将明显好于行业且市占率的提升依旧还将继续,下半年在地产新政下的政策红利机会也可以产生较好的投资机会,比如REIT 和x 租赁,综合而言,我们建议:1)地产红利(REIT 和租赁):嘉宝集团、招商蛇口、世联行、陆家嘴等;2)ROE 高估值低:华侨城、万科、新城、保利、阳光城、金地等。
风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。
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