万科A:股权纷争日趋明朗 优质龙头值得拥有
类别：公司研究机构：平安证券股份有限公司研究员：杨侃日期：2017-06-12
投资要点
事项:
恒大下属企业与深圳地铁集团签订股权转让协议,拟将所持有的15.53亿股万科股权以协议转让方式转让给地铁集团,约占公司总股本的14.07%,转让价格18.8元/股,转让总价292亿元。 平安观点:
股权纷争逐步解决,深圳地铁成为第一大股东。继2017年1月地铁集团受让华润持有的公司15.31%股权后,本次地铁集团再次受让恒大持有的14.07%公司股权,本次股权转让完成后,地铁集团将合计持有29.38%公司股权,成为公司第一大股东,宝能、安邦分别持有25.4%和6.18%股权。随着恒大退出及地铁集团持股比例进一步提升,困扰公司多时的股权纷争问题正逐步迎来圆满解决。
背靠地铁优质资源,“轨道+物业”战略进一步强化。地铁集团作为公司基石股东,明确表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司城市配套服务商战略,支持深化“轨道+物业”发展模式,并将依法依规推动万科董事会换届工作。深圳地铁集团上盖物业储备丰富,2016年已实现销售额147.7亿。目前深圳地铁运营里程285公里(其中地铁集团运营264公里),远期规划线路1200余公里,将带来大量上盖物业开发机会。公司和地铁集团有望充分发挥各自优势,共同推进实施“轨道+物业”发展战略,全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。
销售增速远超行业,市占率大幅提升。1-5月公司实现销售面积1520.1万平,销售金额2280.5亿元,同比分别增长40.4%和54.4%,销售增速远超行业。1-4月市占率较2016年全年提升2.7个百分点至5.8%,在调控加码及融资端收紧背景下,龙头房企优势将持续凸显,未来公司规模及市占率有望进一步提升。尽管调控持续加码,但核心城市土地市场依旧火爆,叠加融资渠道及利率持续收紧,公司1-5月新增土地储备1192.6万平,需支付地价451.5亿,仅占同期销售金额的19.8%,拿地相对谨慎。考虑公司规模快速增长,预计下半年拿地将有所加速。
投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为2.25元和2.62元,当前股价对应PE分别为9.3倍和8.0倍。在备受股权纷争困扰的2016年,公司各项经营指标依旧维持向好的趋势,ROE稳步提升。相信随着股权事件的逐步解决,公司治理及管控有望进一步提升。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、社区物业等地产细分领域,拓展新的业务模式。我们看好公司股权纷争落地后的长远发展,维持“推荐”评级。
风险提示:基本面及业绩大幅恶化风险。
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