房地产:业绩分化再加剧 谨慎扩张积极转型

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招商蛇口:去化提速,推进新格局

招商蛇口 001979

研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎,刘璐 撰写日期：2016-04-28

公司发布2016年一季度报,实现营业收入45.24亿,同比减少29.68%,归母净利润8.02亿,同比增长51.53%,EPS0.10元。

结算节奏影响营收略有下滑,资金充沛蓄势待发:公司16年一季度因结算节奏影响,营业收入有所下滑,因资产重组影响净利润则出现大幅增长。从管控角度来看,当期销售快速提升,销售管理费用率双双回落至今年最低值。在财务层面,公司现金流充沛,净负债率虽在15年底基础上有所提升,但仍低于20%,未来杠杆提升空间也十分理想,公司年初以来成功发行了两期合计30亿元的三年期中票,控股子公司招商置地成功发行2.9亿美元的可换股债券,一步夯实资金优势,为公司在平台整合后,进行全方位业务升级打下坚实基础。

销售快速增长,尽享优质资产注入:16年一季度公司销售增速喜人,签约额达132亿,同比增长87%。充裕的货值与占优的区域布局是公司销售迅猛增长的关键。我们认为全年1400亿货值保障650亿销售目标游刃有余。从拿地扩张角度来看,一季度公司共获取三处地块,分别位于江苏和广西核心城市,继续践行区域聚焦和城市深耕战略。区域结构方面,所获地块全部位于二线城市,可见公司对主流城市的专注,这也是未来去化的一大保障。整体而言,眼下公司的关注点并非在地产规模扩张的速度,而是充分利用深圳区域的资源打造联动开发运营模式。我们认为公司基于大股东的资源优势尽显,相对于高成本的市场化拿地,深度挖掘本土资源是公司的优势所在。

重构三大业务布局,邮轮业务拉开序幕:公司于2015年12月28日完成对招商地产的吸收合并,并成功整体上市。重组之后,公司业务板块分为三个方向,社区开发运营、园区开发运营以及邮轮产业运营。公司拟以“前港-中区-后城”的空间发展模式打通三大板块业务的联动渠道。而在今年4月,公司与云顶香港达成协议,拟就太子湾母港开发展开战略合作。我们认为与云顶香港的深度合作为公司太子湾建设定下基调,助于公司在短期内打造出邮轮母港高端模板。

投资评级与盈利预测:我们预计公司16-17年EPS分别为1.11、1.39元,维持“买入”评级。