房地产行业:去库存政策表态进一步明确 静待推进落实

中央经济工作会议定调房地产去库存

中央经济工作会议重点针对房地产行业提出去库存,一方面稳定经济增速,另一方面降低与地产库存相关金融风险。需求端,农民工市民化扩大有效需求,落实户籍制度改革方案是重点。供给端,一是“购租并举”,这个是新提法,通过个人和企业购买库存商品房再出租的方式,既消化了库存,又满足了新市民的需求;二是“提高产业集中度”,这也是中央层面首次明确提出房地产行业兼并重组,相当于房地产行业的“去产能”。

农民工市民化,购租并举满足新市民住房需求

目前,我国常住人口城镇化率54.77%,户籍人口城镇化率仅35.93%。城乡二元户籍制度下,农民工尽管在城市务工,却在就业、教育、住房等社会福利方面被区别对待。我国农民工数约2.74亿人,占总人口比重20%,其中,本地农民工1.06亿人,外出农民工1.68亿人,外出农民工目前基本上处于居无定所且居住条件相对较差的状态。会议提出两方面措施:一是把公租房扩大到非户籍人口,二是是鼓励市场化手段发展住房租赁市场。

供给端去产能和行业集中度提升

近几年行业集中度不断提高,并且,前10合计的市场份额增速更快,体现了强者愈强的马太效应。在需求端开始购租并举、供给端提倡去产能的大背景下,未来开发类房企的整合速度会进一步加快,会出现越来越多的“大鱼吃小鱼”的兼并重组,无论是在地产项目层面还是公司股权层面。

行业政策继续坚持市场化和长期化

会议提出“要取消过时的限制性措施”,在行业快速发展甚至过热时候推出的行政政策,在行业进入成熟期后,应该因时制宜因地制宜逐步退出。市场化和长期化的政策着眼点应该放在引导和鼓励,注重长效机制建设。

两类对应投资机会,重申年度策略观点

第一是鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,出租型物业是比较容易与金融工具相结合的,我们相信,在出租或长租公寓方面,拥有房源供给、物业管理和金融运作能力的房企或将率先受益。第二是在供给侧改革的背景下和行业集中度提升的过程中,小房企股权收购或项目资产整合需要专业机构来进行运作,我们认为,不良资产处置公司以及房地产私募股权基金在房地产行业“去产能”的过程中将会充分受益,对应的标的分别是海德股份和嘉宝集团。

风险提示

相关政策落实情况低于预期。(广发证券)