张江高科:转型科技投行 完善市场化机制
研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2015-05-28
投资要点:
公司借上海打造有国际影响力的科创中心之机,拟要从房地产企业转型为一家科技投行。2015年5月24日,第一财经报道称,公司高管表示,借上海打造有国际影响力的科创中心之机,公司要从房地产企业转型为一家科技投行,即要成为创业企业的“时间合伙人”。3年后,公司的股权投资收入将占主营业务收入的半壁江山。
将打造专业化团队、建立市场化运作机制。公司拟将允许员工和团队提取超额利润的一部分,购买公司股票。公司拟试行投融资团队增量项目跟投机制。此外,公司希望为科技创新企业提供众筹融资服务,首先在张江核心园建立P2B的股权众筹平台。公司提出“不求所在,但求所有”的发展原则。同时通过全球的并购基金,参与投资孵化,上市退出。目前公司已引入了硅谷的天使汇基金和未来资本。
公司将充分利用“双自联动”优势,以转换经营方式、创新商业模式。公司将重塑盈利模式为核心,加强资本经营在主业调整和产品创新中支撑性应用。公司将依托汇率、利率、税率“三率”之差,激活境内外创新资源,探索“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式,打通金融资本、产业资本、土地资本的联动通道。张江高科将着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”,努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。在未来科技园区的创新引领、产业空间打造和企业服务中,张江将发挥关键的品牌效应和核心的引领作用。
投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前我们预计公司各类型产业投资40亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的8倍(例如,2014年7月25日,公司全资子公司浩成创投以1000万元的价格参与“新三板”上市公司点点客(430177)的定增100万股。
今年5月22日,点点客(430177)收盘于134.0元/股,浩成创投持股对应市值1.34亿元,增长12.4倍),即公司创投业务权益增加值为320亿元。由此,可知公司NAV是588.6亿元,对应RNAV是38.01元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.34元和0.42元。截至5月27日,公司收盘于32.3元,对应的动态市盈率分别为95.0倍和76.9倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。
未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即38.01元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。
风险提示。公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。
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