红星美凯龙（01528.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期红星美凯龙（01528.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

财务回顾
      1.收入
      报告期内,本集团实现收入为人民币3,094.7百万元,相比2025年同期的人民币3,337.1百万元下降7.3%。报告期内,自营商场的租金及相关收入下降2.8%,主要是家居零售市场进入深度重构期,存量竞争加剧,本集团持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商。同时,本集团积极调整战略与品类布局,以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻,并在拓展初期给予租金及管理费优惠所致。报告期内,委管商场收入较2025年同期下降16.8%,主要是受委管商场数量减少的影响。此外,建筑装饰服务收入较2025年同期下降70.3%,主要是工程项目数量减少及项目进度放缓结算减少所致。
      2.毛利及毛利率
      报告期内,本集团实现毛利人民币2,142.3百万元,相比2025年同期的人民币2,210.0百万元下降3.1%;本集团综合毛利率为69.2%,相比2025年同期66.2%增加3.0个百分点,主要是委管商场及其他业务毛利率较上年同期有不同幅度上升所致。
      3.销售及分销开支
      报告期内,本集团销售及分销开支为人民币261.3百万元(占收入的8.4%),相比2025年同期的人民币366.3百万元(占收入的11.0%)下降28.7%,主要是2026年上半年广告及宣传费用等各类费用下降所致。
      4.行政开支
      报告期内,本集团行政开支为人民币537.6百万元(占收入的17.4%),相比2025年同期的人民币596.2百万元(占收入的17.9%)下降9.8%,主要是2026年上半年人工开支及专业服务费等各类费用下降所致。
      5.财务成本
      报告期内,本集团的财务成本为人民币1,024.2百万元,相比2025年同期的人民币1,095.3百万元下降6.5%,主要是报告期内相关融资成本进一步下降所致。
      6.所得税
      报告期内,本集团所得税开支为人民币150.1百万元,相比2025年同期所得税开支人民币37.6百万元增加299.2%,主要是由于报告期内递延所得税费用增加所致。
      7.本公司拥有人应占期间盈利╱(亏损)总额、本公司拥有人应占核心纯利╱(纯亏)及每股盈余╱(亏损)报告期内,本公司拥有人应占期间盈利总额为人民币7.0百万元,相比2025年同期的本公司拥有人应占期间亏损总额人民币1,954.8百万元上升100.4%;本公司拥有人应占核心纯利为人民币96.1百万元,相比2025年同期的本公司拥有人应占核心纯亏人民币393.9百万元上升124.4%。
      报告期内本集团每股盈余为人民币0.00元,2025年同期每股亏损为人民币0.45元。
      8.应收账款
      截至报告期末,本集团应收账款账面价值为人民币445.1百万元(其中,应收账款余额为人民币2,053.9百万元,已计提的坏账准备为人民币1,608.8百万元),相比2025年末的人民币449.3百万元减少人民币4.2百万元。
      9.投资物业及公允价值变动损失
      截至报告期末,本集团投资物业账面价值为人民币73,546.8百万元,相比2025年末的人民币74,119.8百万元减少人民币573.0百万元,报告期内本集团终止确认附属公司导致物业减少人民币404.0百万元,同时产生公允价值变动损失人民币234.2百万元。主要系报告期内为了支持商户持续经营,本集团稳商留商优惠增加所致。
      10.资本开支
      报告期内,本集团资本开支为人民币123.3百万元(2025年同期:人民币137.9百万元),主要包括投资物业的购置支出和建设开发支出。2026年的支出较2025年同期下降10.6%,主要是报告期内本集团有效控制资本开支所致。
      11.银行结余及现金与现金流量
      截至报告期末,本集团持有货币资金为人民币3,142.0百万元(其中现金及现金等价物余额为人民币3,122.1百万元),相比2025年末人民币2,808.5百万元(其中现金及现金等价物余额为人民币2,788.6百万元)增加人民币333.5百万元(其中现金及现金等价物增加人民币333.5百万元)。
      报告期内,本集团经营活动产生的净现金流入为人民币882.9百万元,相比2025年同期净现金流入人民币201.9百万元增加净流入人民币681.0百万元,主要是报告期内经营性现金流出减少所致。
      报告期内,本集团投资活动产生的净现金流入为人民币16.5百万元,相比2025年同期净现金流出人民币946.4百万元增加净流入人民币962.9百万元,主要是上个报告期内取得附属公司支付现金所致。
      报告期内,本集团筹资活动产生的净现金流出为人民币565.6百万元,相比2025年同期净现金流入人民币814.6百万元多产生净流出人民币1,380.2百万元,主要是报告期内筹资性现金流入减少所致。
      12.主要负债比率
      13.资产抵押及质押
      截至报告期末,本集团已抵押╱质押账面价值总额为人民币63,137.5百万元的投资物业及固定资产、账面余额为人民币187.2百万元的于合营企业的权益及限制性货币资金用于获得借款,获得借款的余额为人民币30,284.2百万元;本集团余额为人民币334.9百万元的限制性货币资金主要为冻结款项等。
      14.或有负债
      本报告期末无或有负债。
      15.财务资源
      本集团未来的资金主要来源于经营活动产生的现金、银行借款、发行债券及股东提供的股本出资。为了确保本集团资金得以有效运用,本集团将持续定期监管流动资金需要,遵守借贷契约,确保维持充足现金储备及适当的信贷额度以应付流动资金需求。
      16.有关附属公司、联营公司及合营企业的重大收购及出售事项
      本公司于报告期内无有关附属公司、联营公司及合营企业的重大收购及出售事项。
      17.资本承诺
      截至报告期末,本集团已签订合约但未于财务报表中确认的有关收购及开发投资性房地产的资本开支金额为人民币692.7百万元;此外,本集团已与其合伙人订立协议,承诺与合伙人共同开发的投资性房地产投资的金额为人民币43.3百万元。
      18.外汇风险
      于报告期末,本集团各实体记账本位币之外的金融资产及金融负债主要为少量的外币存款。面对新增的外汇风险敞口,本集团管理层积极主动地开展了相关风险管控措施:包括合理选择远期、货币互换等外债保值工具,强化内控理念及策略,加强与国际银行的探讨,持续关注预测汇市走向,随时做好对冲风险的准备。我们认为该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险不会对本集团的经营业绩产生重大影响。
      19.重大投资
      本集团在报告期内无重大投资。截至本公告日期,本集团概无任何重大投资计划。
      20.人力资源
      截至报告期末,本集团共聘用8,197名员工(2025年同期:10,037名员工)。本集团按照《中华人民共和国劳动法》和员工所在当地有关规定与员工签订劳动合同,根据员工的绩效表现、工作经验和市场工资水准确定员工的基本工资和奖金水准,并为员工缴纳社会保险及住房公积金。报告期间,本集团薪酬开支总额为人民币765.7百万元(2025年同期:人民币858.6百万元)。同时,本集团亦持续投入资源为员工提供多种类型的教育及培训机会,旨在规范管理工作及提升经营绩效,并不断改善员工的知识技术水准和业务实践能力。
      21.于本报告期,本公司持续优化商场布局和品类结构,加强对核心自营商场的精细化运营管理,持续推进组织优化和费用管控。报告期内营业成本、销售费用和管理费用合计同比大幅下降,盈利能力和现金流情况得到显着改善。同时,根据国家统计局数据,2026年5月房价指标持续边际好转,投资物业的市场估值企稳,报告期间投资物业的公允价值变动损失和相关资产的减值损失同比大幅收窄。本公司拥有人应占盈利扭亏为盈。
      截至2026年6月30日,本公司经营72家自营商场,平均出租率为86.9%,211家不同管理深度的委管商场,平均出租率为78.4%,通过战略合作经营6家家居商场,此外,公司以特许经营方式授权16家特许经营家居建材项目,共包括331家家居建材店╱产业街。
      报告期内本公司持续推进‘3+星生态’战略,升级业态。
      电器业务方面,全年规划在全国13个核心城市完成首批MEGA-E智电绿洲升级打造,未来三年计划升级40座并打造100家城市旗舰店。2026年上半年,MEGA-E落地两家,分别是重庆至尊Mall的西南首座MEGA-E智电绿洲及新乡牧野广场MEGA-E智电绿洲。场景创新方面,六大创新场景矩阵已初步成型。MEGA-E智电绿洲推出‘潮电荟、影音汇、厨房空间、Ecolife、适老康养、零碳绿能’六大创新场景,其中潮电荟、影音汇、Ecolife三大品类集合场景于5月在重庆全国首发。
      家装业态方面,本公司上半年发布‘30+10+1’业务新战略-即本公司将打造30个城市旗舰M+高端家装设计中心、落地10个材料图书馆、搭建1个全国性设计师俱乐部平台,以设计为纽带重构家装产业生态链。截至报告期末,全国26家样板商场打造完成,引入1,800多家设计工作室,合作超过4,700位优秀设计师,M+小程序上线至报告期末,汇聚超过8,300位设计师,带动销售人民币3.1亿。2026年目标实现‘一Mall一M+’全覆盖,构建中国最大的家装设计服务网络。
      新零售家具业务方面,标杆场馆加速落地。截至报告期末,全国新零售家具相关经营总面积达26.6万平方米,2024至2025年该品类经营面积增速均位列本集团所有品类首位。本公司计划在北京、天津、成都、武汉等多城落地20座5,000平方米以上标杆场馆,按照规划,2026年末全国商场新零售家具品类经营总面积将突破30万平方米。
      此外,本公司持续探索泛家居及中高频生活方式品类,丰富产品矩阵。报告期内本公司完成上海真北1号店商场美食广场店态升级样板打造;与星巴克、麦当劳等连锁大品牌持续扩大合作;新拓人宠共居品类,已引入品牌入驻;适老、户外、餐饮等业务试点在样板商场有序推进。2026年上半年完成全国首店7个、红星美凯龙首店8个、最新店态77个,以场景创新、首店效应和配套功能完善加强引流能力。
      本公司夯实风险管控体系,推动商户经营档案应用培训,高风险商户基础信息维护率达80.1%,全量商户基础信息维护率达73.9%。会员小程序运营持续深化,发布会员权益指导手册,每月组织‘超级会员日’活动;推动47家自营商场上线AI客服,小程序移动支付功能已全面开通。上半年新会员招募39.3万人,同比增长50%,目标达成率65.5%,会员转化人数21.5万人。上线商户通系统,商户通系统旨在构建全渠道运营体系,汇集线上全渠道流量赋能商户经营,涉及商户日常商品、经营、服务等8大功能,2026年上半年已覆盖197家商场。
      市场品牌方面,本公司全国企划费用同比下降13%,蓄客投入同比提升4%,实现资源精准投放与费用效率优化。品牌代言人落地沈阳线下专场活动,现场客流1.02万人次,线上直播观看量25万次;多平台话题热度出圈,登上沈阳同城热搜第2、文娱热搜第6、全国热搜第12,相关话题总阅读14.5亿,转评赞2,168万次。本公司推进百Mall一店一策,结合城市等级、竞争情况、平台热点城市,与区域双向确认运营渠道;输出抖音运营SOP、高德╱美团运营SOP;优化绩效提点制度,建立楼盘营销评估维度,为全域流量运营能力建设奠定基础。

业务展望：

本集团未来战略定位明确为‘家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商’。‘家居生活新商业运营商’:聚焦家居行业为用户提供更美好的生活,通过提升商业内容、做好商业运营、闭环商业模式、提升空间价值。‘家居产业生态服务商’:与家居商业同频共振,打造第二增长曲线平衡整体业务规模,承担服务型角色定位,将服务范围拓展至产业链上游如品牌工厂等,提升全产业链整体运作效率。
      未来五年,本集团将立足‘十五五’战略全局,突破局部战略修补的传统框架,构建清晰的战略重构路径,分阶段推进系统性进化,完成全面升级,夯实行业引领地位。
      1.聚焦商业模式构建,推进轻重资产分离,实现重资产经营与轻资产运营双轮驱动,破解重资产困境,夯实‘人-货-场’核心能力,筑牢转型基础。
      2.强化商业内容供给,通过套餐化、场景化、家居生活百货化实现内容破局,重塑卖场吸引力,优化商户运营与转化效率,打通‘内容-流量-变现’链路。
      3.深耕存量精准捕捉改善需求,布局前置触点织密获客网络,聚焦流量拦截、深挖存量痛点、迭代产品服务,巩固存量市场份额与商业模式闭环稳定性。
      4.拓展第二增长曲线,依托积淀优势发展家居供应链业务,探索生态圈要素型业务,拓宽收入来源,增强抗风险韧性,实现全生态服务跨越。

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