宝龙商业（09909.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期宝龙商业（09909.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

截至2026年6月30日止六个月,本公司于下列主要业务分部,即(i)商业运营服务;及(ii)住宅物业管理服务进行业务活动。商业运营服务为本集团主要收入来源。
      商业运营服务:本公司为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营及管理等全链条服务。
      主要包括:
      (i)于零售商业物业开业前的准备阶段向物业开发商或业主提供市场研究及定位、商户招揽及筹备开幕服务;
      (ii)于零售商业物业运营阶段向业主或租户提供商业运营及管理服务;及(iii)向位处购物街及商场的单位提供物业租赁服务。
      住宅物业管理服务:本集团为住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务。
      主要包括:
      (i)为物业开发商提供预售活动的预售管理服务,如预售示范单位及销售办公室的清洁、安保及维护;
      (ii)为业主或业主委员会于交付后阶段提供物业管理服务,如安保、清洁、园艺及维修及维护服务;及
      (iii)为在管物业之业主、租户或住户提供其他增值服务,如交付前筹备及垃圾处理服务、公共区域、广告位及停车场管理服务。
      商业运营服务
      本集团主要通过「宝龙一城」、「宝龙城」、「宝龙广场」和「宝龙天地」四个品牌为业主、商户及消费者提供专业的商业运营服务。
      截至2026年6月30日止六个月,本集团商业运营服务实现总收入约为人民币952.5百万元,较截至2025年6月30日止六个月约人民币1,048.6百万元减少约9.2%;已开业建筑面积约为10.6百万平方米,较2025年同期约11.1百万平方米减少约0.5百万平方米;已开业项目数92个,与2025年同期97个减少5个;合约建筑面积约为13.2百万平方米,较2025年同期约14.2百万平方米减少约1.0百万平方米。
      下表载列按地区划分的于所示日期的合约建筑面积及已开业建筑面积及于所示期间商业运营服务分部的收入明细:
      已解约项目
      出租率
      下表载列于2026年6月30日本集团按产品类型划分的运营中的零售商业物业平均出租率及已开业建筑面积。
      (1)出租率乃基于内部记录,按各有关期末零售商业物业的实际租赁面积除以可用租赁面积计算得出。出租率仅适用于本集团已有提供租户招揽服务的零售商业物业,而一年内不同期间的出租率可能会有高低波动。
      2026年下半年计划开业项目
      本集团2026年下半年零售商业物业项目计划开业如下表所示:
      宝龙广场
      宝龙星汇
      (1)所有项目的开业日期仅为预计,实际开业日期视相关项目进展情况。
      住宅物业管理服务
      截至2026年6月30日止六个月,本集团住宅物业管理服务业务分部实现总收入约为人民币256.6百万元,较截至2025年6月30日止六个月约人民币252.3百万元增加约1.7%。已交付建筑面积约为23.0百万平方米,较2025年同期23.7百万平方米减少约0.7百万平方米;已交付项目126个,较2025年同期128个减少2个;合约建筑面积约为28.9百万平方米,较2025年同期约30.1百万平方米减少约1.2百万平方米。

业务展望：

2026年下半年工作计划
      步入2026年,中国消费市场在政策提振与结构升级的双重作用下呈现稳中向好态势,消费对经济增长的基础性作用持续巩固。2026年上半年,国内生产总值(GDP)同比增长4.7%,达约人民币69.6万亿元,最终消费支出拉动GDP增长2.1个百分点,继续成为经济增长的第一动力。从消费端来看,2026年上半年,社会消费品零售总额同比增长1.3%,服务消费保持较快增长,消费市场呈现「总量平稳、结构优化、质量升级」的发展特征。在存量竞争加剧的行业背景下,实体商业通过空间焕新、内容创新与服务升级持续释放消费潜力,多地项目以差异化运营实现客流与销售的稳步提升。
      本集团作为中国领先的商业运营服务供应商,秉持「让空间有爱」的核心使命,深度聚焦长三角核心区域,建立可持续的竞争优势,让每一个商业空间都成为连接人与生活、品牌与成长、城市与温度的价值纽带。2026年上半年,商业地产行业进入存量博弈阶段,市场竞争加剧,行业整体从规模红利转向经营能力驱动。本集团以专业定力应变,以综合效能破局,上半年整体经营指标稳步提升;展望下半年,本集团将聚焦「五大战役」为战略方向进行深度运营,从以下三个方面开展核心工作:
      (I)聚焦场景价值提升,深化智能营运赋能
      以场景价值提升为核心,打造明星标杆项目,持续推进空间改造与标杆场域建设,通过业态优化、动线升级盘活低效空间,实现存量资产价值重焕。同步深化智能营运,推动数据全面在线与AI技术赋能,上线招商AI评审系统并覆盖项目商务条件审批,持续优化审批流程,以数字化手段全面提升运营效率与决策精度,构建「空间+科技」双轮驱动的资产运营新格局。
      (II)焕新服务体验升级,紧盯核心指标增长
      落地品牌重塑标准体系,聚焦五大核心面客区质量提升,强化会员运营与圈店转化,推动从流量运营向留量变现的深层转变,实现品牌体验与用户价值的双重突破。同时围绕「重焕提质盘活」三大策略,紧盯出租率、收缴率等核心指标,重点突破经营薄弱项目,落实熟牌下沉、网红联发、首店及体验业态等多元招商策略,推动联发品牌突破与大铺去化,确保年度经营目标稳步达成。
      (III)强化组织效能建设,厚植人才发展根基
      以打造「高胜任、强后备、年轻化、可持续」的一把手团队为核心,持续优化组织结构,推动敏捷组织建设,提升组织运行效率。启动全员体系化AI培训,通过战训导航、四龙护航等机制,构建多层次人才培养与输送体系,不断强化后备人才储备与梯队建设,为企业长期发展厚植人才根基,营造有温度、有活力、可持续的组织生态。

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