禹洲集团（01628.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期禹洲集团（01628.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2026年上半年,尽管国家宏观层面出台了「控增量、优供给」等政策,地方政府也在积极促进房地产市场信心修复,核心城市的热门区域也呈现出局部回暖的特征,但全国房地产市场仍然处于弱需求、高库存的L型筑底阶段。当前,存量库存(尤其是商铺、办公楼和三四线的住宅)去化周期漫长,房地产行业已告别增量时代,全面进入存量博弈和残酷出清阶段。
      从销售端来看,一季度受春节假期延后影响,一至二月份新房销售市场延续低温行情,三月虽然迎来传统的「小阳春」行情,但整体销售额依然较去年同期有所下降。进入二季度后,新房销售降幅持续收窄,二手房市场异军突起成为楼市亮点,其成交占比持续攀升,在部分城市甚至高达70%,二手房已实质性成为当下楼市的成交主力。
      在土地市场方面,上半年除少数核心城市优质地块外,整体土地招拍挂市场延续收缩态势。从参与土地竞拍的企业结构来看,国央企依然占据主导地位,且投资布局进一步向高能级城市集中。杭州、上海、北京、广州和深圳的土地出让金总额领跑全国,市场资源加速向核心区域聚集。
      整体表现
      期内,本集团的收入为人民币26亿5,639万元,同比增长10.84%。于2026年上半年,亏损为人民币61亿3,041万元。总权益为人民币35亿6,536万元。董事会不建议就截至2026年6月30日止六个月期间派付中期股息。
      物业销售
      期内,本集团的物业销售收入达人民币24亿1,423万元,同比增长11.03%,占本集团总收入的90.88%。交付的物业总建筑面积约为175,046平方米,物业销售收入增长主要是由于期内交付物业平均售价增加所致。2026年上半年交付及确认销售的物业平均售价为每平方米人民币13,792元。
      在区域分布上,粤港澳大湾区(「大湾区」)、长三角区域、华中区域、环渤海区域、海西经济区及西南区域分别贡献确认收入金额的73.20%、11.86%、6.01%、3.40%、3.11%及2.42%,其中大湾区为主要的贡献区域。未来,集团将继续秉持着「区域深耕」的战略,优化重点区域发展,为集团带来更加持续高效的收入贡献。
      期内,本集团累计的合约销售金额为人民币28亿4,551万元。合约销售面积为215,944平方米,合约销售均价约为每平方米人民币13,177元。
      2026年上半年,长三角区域的合约销售达人民币12亿5,460万元,占集团整体合约销售金额的44.09%,依然是集团合约销售贡献占比较大的区域。大湾区的合约销售总额为人民币10亿1,309万元,占集团合约销售总额的35.60%。环渤海区域及海西经济区合共实现合约销售金额达人民币4亿3,213万元,占集团合约销售总额的15.19%。西南区域及华中区域,合约销售总额为人民币1亿4,569万元,占集团合约销售总额的5.12%。
      期内,房地产行业依然处于艰难的磨底进程中,销售的下跌斜率在放缓,但仍然没有从底部走出来。面对市场行情的持续下行,禹洲集团积极应对,采取一切营销策略,全力以赴促进销售,使得销售业绩有一定的支撑。尽管集团上下齐心协力,努力拼搏,今年上半年的销售额最终仍较去年同期下降23.68%。一方面,由于集团剩余可售货值中,接近一半的产品业态为商业办公和车位,这类产品在市场上需求严重不足,去化难度极大,去化周期更长,即便降价销售也达不到预期的去化目标;另一方面,从产品所处位置来看,超过一半的货源位于西南区域、海西经济区、环渤海区域及华中区域经济基本面偏弱的城市,而经济情况较好的长三角区域和大湾区,所剩货源占比不足五成。公司剩余可售资源在产品结构上的失衡,叠加位置上的弱势,使得公司在销售上持续面临结构性的压力。这个剪刀差会越拉越大-好卖的产品越来越少,好卖的城市的可售货源也越卖越少-将导致公司未来的产品结构、地域分布更加严重地失衡,未来的去化周期会更长,去化难度会更大。
      本集团的投资物业板块覆盖多种商业物业形态,着力打造出「禹悦」品牌购物中心和「禹洲广场」品牌写字楼和商业街三条产品线,满足城市多元群体消费需求。目前,禹洲投资物业项目已进入上海、深圳、杭州、厦门、南京、苏州、合肥、武汉及泉州等地,业务主要集中在海西经济区、长三角和大湾区等经济发达地区,拥有已开业项目32个及筹备期项目7个,共39个项目,打造商业面积超153万平方米,其中购物中心、写字楼及社区商业业态的占比分别为60%、20%及20%。
      2026年上半年,禹洲商业从体验经济出发,以闽商文化为内核,持续深化「闽系文化传播战略」,围绕两大原创IP企划在全国落地近千场品质活动。一季度以「万花秘境美好开年」为主题,依托当地民俗活动启动新春客流:厦门禹悦汇成功举办2026(第五届)厦门年货节,并联合泉州禹悦汇推出「电音三太子」巡游活动,将传统民俗与现代商业场景深度融合。二季度,禹洲商业推出「哈哈哈生活节」,以轻量化社交体验连结年轻圈层,持续输出情绪价值,重塑商业空间的社交聚落属性。禹洲商业精准洞察消费者情绪需求,以体验经济搭建营销矩阵,上半年累计客流突破1,418万人次;各项目紧扣新春年货、踏青出游、假日休闲等市场季节性热点,持续吸引消费者到访。
      禹洲商业旗下核心写字楼品牌-禹洲广场,始终以U-Square服务体系为宗旨,深度融合用户需求、办公场景与专业服务,构建起以保障服务、温度服务、功能服务为三大核心支柱的综合性商务平台,精心打造涵盖「禹专业、禹安心、禹管家、禹多彩、禹空间、禹资源」的六大服务体系,旨在通过精准洞察用户需求、高效整合集团丰富的产品空间载体、以及多元化的资源与专业服务优势,为租户创造高效、舒适、富有价值的办公与生活新体验。
      酒店营运
      2026年上半年,集团旗下酒店采取多样化、创新性的经营及管理模式,不断优化现有运营管理体系,对品牌进行升级改造的同时,注重服务品质、消费者体验及客户口碑的提升,持续为集团创造更多的收入增长空间。此外,厦门同安嘉美伦温泉酒店、泉州惠安嘉美伦商务酒店、合肥肥东酒店、武汉太子湖酒店及上海奉贤金汇酒店等也在筹建中。集团将始终秉承「如同家人般照顾您」这一服务理念,为住客带来高品质的服务体验。
      质量安全及产品线设计
      禹洲集团多年来始终坚持低碳环保和绿色发展的理念,高度重视可持续发展,并主动响应国家「双碳」目标,以「匠心」打造绿色精品项目,不断加大对绿色建筑的实践,力求构筑人与自然和谐共处的生态小区。「环保节能,建设绿色家园」一直是禹洲集团项目开发理念之一,截至2026年6月30日,本集团旗下共有145个项目超2,100万平方米物业达到绿色建筑标准,其中约555万平方米物业更是达到绿色建筑二星级及以上级别的国内或国际标准。
      期内,禹洲集团在「雍」、「朗」、「嘉」三大住宅产品系的基础上做好传承和发展,进一步梳理产品体系,明确产品的顶层设计,充分展现产品的价值观和导向,以满足当前市场不断变化的需求。禹洲集团始终专注于自身产品力的提升,力求为客户提供回归生活本质的精致化的品质住宅。「温度空间」系列产品围绕「1个核心、3个空间、5个产品主张、6个产品价值」搭建,并不断创新迭代。产品设计上,以人为本,让自然环境与当地生活习惯紧密贴合,从产品细节着手,随着时间推移,生活场景的亮点不断呈现,既能在清晨看朝霞从城市地平线升起,又能在傍晚观夕阳缓缓隐入海湾;既能享受绿植环绕、江水一色的园林景观,又能在环氧跑道、运动区体验健身带来的酣畅淋漓;既能在自家楼下感受城市露营的悠闲与快乐,也能轻松享受三五好友聚在一处,大摆龙门阵、闲话家常;既能让孩子在客厅自由奔跑,又能在夜晚柔和的灯光下享受静谧的时光、安然入睡;这些生活场景的用心设计雕琢,让房子超越了单纯的居住空间,致力于让业主的美好生活立体充盈。
      土地储备
      集团秉持区域深耕的拓展策略,凭藉「进入一个城市,深耕一个城市」的发展原则,深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈。截至2026年6月30日,本集团的土地储备总可供销售建筑面积约600万平方米,111个项目,分别分布于六大都市圈共36个城市,平均楼面成本约为每平方米人民币6,218元。本集团相信现在持有及管理的土地储备足够本集团未来二至三年的发展需求。

业务展望：

展望2026年下半年,在国家宏观政策延续「稳地价、稳房价、稳预期」的核心指导下,房地产市场将保持「整体平稳、结构优化、稳步复苏」的运行态势,结构性分化或将贯穿全年。中长期来看,房地产行业的发展逻辑已经发生转变,正式迈入「精细化、价值化、结构化」的新发展阶段。市场资源将持续向经营稳健、运营规范、交付兑现能力强的企业集中;与此同时,房企将进一步聚焦经济发展动能强劲、人口持续流入的核心城市,行业发展重心将从「规模扩张」全面转向「品质提升」。回归产品与服务本身,以打造满足市场需求的高品质「好房子」为核心目标,企业需对区域、城市、地段及产品进行精细化甄别与精准定位,真正实现「住得好」的品质承诺,重塑市场供需新格局,进而推动房地产行业迈向高质量发展的新阶段。
      面对当下行业持续深度的调整周期,市场复苏不及预期。上半年集团虽在存量去化方面取得一定成果,但整体经营性现金流仍有较大缺口,区域发展不平衡、内部管理冗余等问题亟待改善,公司仍面临较大经营压力。下半年,集团上下需咬紧牙关、攻坚克难,将「提效破局稳固经营」作为穿越周期、稳住底盘的核心路径。禹洲集团将全力以赴促销售,攻坚销售难点,加快存量资产处置,创新营销获客渠道,打通线上线下全营销链路,力促销售达成,并压实回款责任,将销售成果高效转化为资金储备。财务端须严守资金安全红线,精细化管控开支,资源优先保障交付及核心项目运转,常态化排查各类风险,推动闲置资产变现,同时,我们正积极采取行动重组资产负债表,以恢复财务稳定。商业板块将深耕运营,围绕招商优化、客流提升、资产增值持续发力,盘活闲置空间,提升运营效率。禹洲集团深知,制约发展的从来不是外部变化,而是内部松懈躺平的消极心态。一直以来,禹洲集团都拒绝躺平,积极主动攻坚化解难题。未来,我们将继续保持艰苦奋斗、努力拼搏的优良作风,以「提效破局稳固经营」为行动指引,以持续实干积蓄发展动能,推动公司实现长远稳健发展。

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