珠光控股（01176.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期珠光控股（01176.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

二零二六年上半年,中美地缘政治紧张局势持续,中东冲突亦尚未平息,令外围环境仍充满不确定性。
      中国政府在房地产市场供需两端政策持续优化下,支持「好房子」建设与存量资产盘活等组合拳,有效促进了刚性与改善性住房需求的释放,推动市场预期逐步改善,行业整体向高质量发展阶段过渡。城市更新已成为推动城市高质量发展与扩大内需的战略性举措。
      2026年4月,广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,旨在提高住房公积金贷款额度,发放「卖旧买新」专项补贴、拓宽房票适用范围、加快推进城中村改造,持续推动老旧小区改造,开展完整社区建设,稳步推进老旧住房自主更新、危旧房原拆原建,有序开展低效楼宇更新提升。
      于回顾期间,本公司城市更新组继续专注执行既定策略,以其专业知识及专业态度,捉紧政府政策下的城市更新机遇,为本集团落实做好集中于广州地区城市更新项目专案工作,强化本集团未来发展特色和竞争优势。本集团将继续推进与其战略合作伙伴之合作步伐并探索与融资机构、政府机关或其他同业之间的合作机会,以使巩固作为「城市更新专家」的行业地位。
      本集团亦将秉承匠人精神,专注提升产品品质,从细节出发,并为买家提供优质物业。
      物业发展及销售
      于回顾期间,本集团继续着眼于住房需求可能增长的中华人民共和国(「中国」)一线及主要二线城市。本集团已于回顾期间完成合约销售额约79,165,000港元及已售合约建筑面积(「建筑面积」)约2,279平方米(「平方米」),较二零二五年同期分别增加约195.6%及41.3%。于回顾期间已订约之物业销售额及已售合约建筑面积之详情列示如下:
      于二零二六年六月三十日,本集团拥有下列物业发展项目,其详情如下:
      珠光金融城壹号-100%权益
      「珠光金融城壹号」位于中国广东省广州市天河区黄埔大道东,邻近广州地铁5号线之三溪站,且位于天河区已规划之广州国际金融城范围内。该项目之总占地面积约63,637平方米,正分四期发展为办公室楼宇、高端公寓楼宇、购物中心及包含地下停车场在内的商业综合大楼。该项目之总可售建筑面积为约391,881平方米。于二零二六年六月三十日,该项目累计交付的总建筑面积约为27,201平方米。于回顾期间,「珠光金融城壹号」录得建筑面积约1,529平方米之合约销售额约75,884,000港元。
      珠光•逸景-100%权益
      「珠光•逸景」位于中国河北省香河县新开街168号,占地面积约45,310平方米及可供出售的总建筑面积约164,603平方米。该项目分为两期进行,其将发展为多幢住宅楼宇及临街商业区域。于二零二六年六月三十日,该项目累计交付的可售总建筑面积约为154,361平方米。于回顾期间,「珠光•逸景」录得建筑面积约583平方米之合约销售额约1,778,000港元。
      天湖御景-100%权益
      「天湖御景」位于中国广东省广州市从化温泉镇九里步区水底村,占地面积约55,031平方米。该项目土地位于「御景山水花园」(下文所述本集团全资拥有之物业发展项目)旁边,本集团将该土地与「御景山水花园」一并开发,从而扩大本集团于从化地区之发展及版图。该项目发展成为五幢32层现代住宅大楼及临街商舖,可供出售的总建筑面积约186,894平方米。发展分为两期进行,第一期及第二期可供出售的总建筑面积分别约97,183平方米及89,711平方米。于二零二六年六月三十日,该项目累计交付的总建筑面积约为140,112平方米。于回顾期间,「天湖御景」录得建筑面积约167平方米之合约销售额约1,503,000港元。
      御景山水花园-100%权益
      「御景山水花园」位于中国广东省广州市从化江浦镇九里步区省道G105线地段(「G105国道」),连接往来广州市的多条高速公路。「御景山水花园」离从化市中心20分钟车程,离从化温泉镇10分钟车程,占地面积约294,684平方米,为一个商住综合项目,包括住宅大楼及临街商舖及停车场。可供出售的总建筑面积约760,206平方米,项目分为四期进行。于二零二六年六月三十日,该项目累计交付之总建筑面积约为669,701平方米。
      珠光•新城御景-100%权益
      本集团于二零一六年九月收购「珠光•新城御景」项目。其位于中国广东省梅州市丰顺县汤南镇阳光村种玊上围,毗邻G235国道线,一个以温泉资源闻名的县城,温泉资源为其主要旅游景点。该项目占地面积约280,836平方米,可供出售的总建筑面积约310,716平方米。该项目发展成为多种不同类型别墅、高层住宅及配套商业发展项目。该项目分为三期开发。第一期已于二零一七年开始预售并于二零一八年开始交付。第二期已于二零一七年开始预售,并于二零一九年竣工并开始交付。第三期于二零二零年开始交付。于二零二六年六月三十日,该项目累计交付的总建筑面积约为262,683平方米。本集团指定该物业约9,482平方米的建筑面积为作长期投资持有的投资物业。于回顾期间,总建筑面积约9,482平方米之配套商业楼宇加地库已租出。
      珠光•云岭湖-100%权益
      「珠光•云岭湖」位于中国广东省广州市从化街口街省道S355线地段,风云岭森林公园旁边,为从化与广州市中心之间的交通要道。该项目占地面积约200,083平方米,可供出售的总建筑面积约为110,417平方米。发展分为两期进行,第一期总建筑面积约42,884平方米,包括57幢别墅及5幢住宅,第二期总建筑面积约83,773平方米,包括44幢别墅、3幢住宅及1间酒店。第一期(可供出售总建筑面积约39,046平方米)及第二期(可供出售总建筑面积约29,040平方米)已于二零一七年第一季度及第三季度分别推出销售,而约42,331平方米建筑面积的酒店将留作本集团的长期资产。于二零二六年六月三十日,该项目累计交付的总建筑面积约为44,053平方米。
      御景雅苑-50%权益
      「御景雅苑」位于中国广东省中山市南区福涌果基。该项目的占地面积及可供开发的总建筑面积分别为约15,745平方米及约38,005平方米。该项目已于二零二零年发展成为五幢现代住宅大楼、临街商铺及一个地下停车场。于二零二六年六月三十日,该项目累计交付的总建筑面积约为35,927平方米。
      花城御景花园-100%权益
      本集团于二零一八年收购「花城御景花园」。其位于中国广东省广州市天河区珠江新城,占地面积约60,237平方米。该项目属于本集团,可供出售的总建筑面积约为108,675平方米。约108,675平方米之建筑面积中,约48,043平方米之建筑面积属于包括停车场、住宅大楼、购物中心及办公室物业在内之商住综合大楼,及约60,632平方米之建筑面积属于包括停车场、购物中心及办公室物业在内之商业综合大楼。于二零二六年六月三十日,该项目累计交付的总建筑面积约为87,695平方米。
      天鹰项目-100%权益
      「天鹰项目」位于中国广东省广州市从化江浦街,毗邻G105国道,仅十分钟车程便可到达从化中心商业服务区,一小时车程则可到达广州市。该项目的占地面积及可供出售的总建筑面积分别为约22,742平方米及约59,679平方米。该项目计划开发为配备有商舖及若干公共设施的低密度时尚住宅综合大楼,已于二零一九年竣工。于二零二六年六月三十日,该项目累计交付的总建筑面积约为52,843平方米。
      梅州潮塘项目-100%权益
      「梅州潮塘项目」位于中国广东省梅州市梅县区城东镇潮塘村。该项目的第一期占地面积及可供出售的建筑面积分别为约46,793平方米及约34,202平方米。该项目的第一期将发展成为多种不同类型别墅及一间酒店。本集团指定建筑面积约7,389平方米之酒店为作长期投资持有之投资物业。
      珠光新城国际-100%权益
      「珠光新城国际」位于中国广东省广州市天河区珠江新城H3–3地块,占地面积约3,430平方米及可供出售的总建筑面积约28,706平方米发展为一幢30层楼宇,包括服务式公寓、临街商舖及4层地下停车场。于二零二六年六月三十日,服务式公寓可供出售的总建筑面积约25,693平方米已交付。本集团指定该物业的约50平方米的建筑面积为作长期投资持有的投资物业。
      珠控国际中心-100%权益
      「珠控国际中心」位于中国广东省广州市天河区珠江新城A2–1地块,为广州大道与黄埔大道交汇处。该项目发展为一幢35层高商业综合大楼,包括6层商场、29层甲级写字楼及3层地下停车场。该综合大楼已于二零一五年竣工,其占地面积约10,449平方米及可供出售(包括停车场面积)及出租的总建筑面积约为109,824平方米。于二零二六年六月三十日,已售出写字楼及停车场的总建筑面积约45,588平方米。本集团指定该物业的约60,891平方米的建筑面积为作长期投资持有的投资物业。
      土地储备
      本集团之策略为维持充足的土地储备和设计准确的城市布局,以确保足以支撑本集团于未来至少三至五年之自身发展需求。于二零二六年六月三十日,本集团于中国的土地储备合共约为775,954平方米,包括可供出售的总建筑面积、已预售但未交付的总建筑面积以及可供出租的总建筑面积。本集团将继续于本集团已拥有土地投资的中国城市探索投资及发展之新机遇,并物色中国具备增长潜力及最佳投资价值的其他城市。
      项目管理服务
      本集团一直凭藉其在项目管理及城市更新方面的专业知识,于中国就物业发展项目及城市更新项目提供项目管理服务,特别是由广州市政府发起的「三旧」改造工作制度下的项目(「三旧」改造工作制度为通过农村集体经济联合社改造村民集体拥有的农村土地制度)。「三旧」改造工作制度下的项目须遵守特定的中国法律、法规和政策,其中包括(1)规范该等项目的多种物业改造模式(各称为「改造模式」);及(2)就改造新该等项目下的农村土地而言,限制转移其土地使用权的所有权。
      在此经营模式下,本集团一直为每一位客户提供项目管理服务,该等客户已与各农村集体经济联合社就「三旧」改造工作制度下的农村土地改造签订合作协议。根据该等合作协议中,相关农村集体经济联合社同意提供该项目下的农村土地(「项目土地」)以供改造,而相关客户已取得进行项目改造的合约权利及责任(包括资金责任)以及管理权。根据「三旧」改造工作制度,本集团客户可作为承包改造方,以承包方式或公开挂牌出售方式取得相关项目土地的土地使用权(视乎相关农村集体经济联合社采取的改造模式)。
      本集团并非与农村集体经济联合社签订合作协议的一方。相反,本集团是与各客户订立项目管理服务协议,据此本集团已取得相关管理权并承担责任(包括资金责任),以进行项目改造。就「三旧」改造工作制度下的项目开展提供该等项目管理服务的业务时,本集团负责编制改造及安置补偿方案,取得村民对该等方案的批准,协助农村集体经济联合社管理土地权属问题,取得政府批准、证书及许可证,以进行物业发展工程(包括安置物业的发展),为项目的营运和发展提供资金以及其他项目管理服务。作为本集团项目管理服务及贡献的回报:
      (a)倘本集团客户的附属公司(「项目公司」)直接或间接取得项目土地的土地使用权及在中国法律、法规及政策允许转移项目公司股权的情况下,本集团有权享有(i)行使其优先购买权以收购项目公司的股权;或(ii)将项目土地的股权出售予第三方而产生的收入;
      (b)在监管原因或政府政策不允许转让项目公司(其直接或间接持有项目土地的土地使用权)股权的情况下,本集团有权收取因销售项目项下的可销售物业而产生的收入;及
      (c)倘项目公司并未直接或间接收购项目土地的土地使用权,本集团有权收取一笔金额相当于(i)本集团根据其合约出资责任产生和贡献的资金总额加上(ii)按该等资金协定百分比计算的固定回报率的收入,而其为本集团应收的最低代价,作为其提供项目管理服务的保证投资回报。
      于回顾期间,本集团录得项目管理服务分部收入约369,764,000港元,而二零二五年同期则录得约506,853,000港元。本集团将继续凭藉其于项目管理及城市更新方面的专业知识,进一步发展项目管理服务以扩大收入来源。
      物业投资及酒店营运
      于二零二六年六月三十日,本集团拥有(1)位于中国广东省广州市天河区天河路518号地中海国际酒店(「地中海酒店」)之建筑面积约18,184平方米(二零二五年十二月三十一日:18,184平方米)之若干楼层;(2)建筑面积约60,891平方米(二零二五年十二月三十一日:60,891平方米)之珠控国际中心;(3)位于「花城御景花园」之商业综合大楼建筑面积约14,470平方米(二零二五年十二月三十一日:14,470平方米)之若干楼层;(4)一间位于中国广东省梅州市梅县区城东镇潮塘村建筑面积约7,389平方米(二零二五年十二月三十一日:7,389平方米)之酒店;及(5)建筑面积约11,533平方米(二零二五年十二月三十一日:11,533平方米)的若干位于中国广东省之商业物业作为投资物业。于回顾期间,地中海酒店、珠控国际中心、位于梅州市之酒店及若干商业物业已部分租出,租金收入总额约为36,531,000港元,与二零二五年同期约36,142,000港元相比增加约1%。本集团现有投资物业拟持作中长期投资用途。本集团将继续寻求具有增值潜力的高质素物业,以供投资,构建日后将为本集团产生稳定现金流量之投资组合。
      于二零二六年六月三十日,本集团营运两间酒店,分别是(1)位于中国广东省广州市从化的广州云岭湖酒店(「云岭湖酒店」)(由本集团建设并于二零二一年十二月开始营运);及(2)位于中国广东省梅州市丰顺县的广东鹿湖温泉假日酒店(「鹿湖酒店」)(本集团自二零二一年十二月起营运)。于回顾期间,本集团营运该等酒店产生的收入总额约为24,440,000港元(截至二零二五年六月三十日止六个月:28,461,000港元)。

业务展望：

二零二六年下半年,预期本集团外部环境的复杂性、严峻性、不确定性仍将存在。中国经济步入「十五五」规划开局之年,在结构调整与动能转换中承压前行,宏观政策将继续加力提效,以更大力度稳住经济基本盘。
      本集团将继续推动其城市更新项目,优化债务结构。在中国政府为房地产行业实施的政策下,城市更新的战略地位将进一步提升,为行业提供可持续的发展赛道。
      在新的市场形势下,本集团产生之待售货量收益仍将集中在广州地区之准现房项目,未来本集团将继续广州地区的推售力度。广州地区仍将为本集团重点销售区域。就获取土地而言,本集团将持续推进与其战略合作伙伴之合作步伐以支撑其未来发展需求的策略。
      本集团将持续提升「优化结构,强化能力提品质」的策略,努力克服当前中国房地产因市场调整所带来的严峻挑战。

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