SOHO中国（00410.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期SOHO中国（00410.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

市场回顾与展望
      自2026年初以来,中国商业地产市场仍处于深度调整阶段。企业办公需求整体保持审慎,新增租赁需求恢复仍需时间,写字楼市场租金持续承压,「以价换量」仍是市场主流。与此同时,科技创新、人工智能、专业服务等新兴产业持续发展,带动部分优质办公需求逐步释放,核心城市优质商办项目展现出较强韧性。
      面对复杂的市场环境,SOHO中国始终坚持稳健经营,将保障物业安全稳定运营、提升服务品质及保持出租率稳定作为经营重点。于本期间,本集团持续优化租赁策略,积极推动新签、续租及扩租工作,结合市场需求灵活制定租赁方案,并持续完善办公空间品质及配套服务。2026年上半年,累计完成超过7,000平方米精装物业竣工交付,不断提升各个物业的市场竞争力和客户体验,尤其是古北SOHO的精装小户型产品一上市就获得了众多客户青睐。
      本集团充分发挥北京、上海核心区位优势,持续优化租户结构,积极吸引科技、人工智能、专业服务、消费及外资企业等优质客户,不断增强资产运营韧性,为公司长期稳定发展奠定基础。于本期间,新签约了包括戴姆勒和三星等优质租户,各项目平均出租率恢复到83%。
      此外,公司持续强化安全生产管理,加强消防、设备设施及施工管理等重点领域的风险管控,确保各项目安全、稳定、高效运营。
      本集团亦持续深化可持续发展(ESG)理念,围绕「韧性发展、绿色低碳、竭诚服务、携手共赢、以人为本、感恩回馈」六大ESG价值理念,持续推进绿色建筑运营及节能降碳工作,不断完善ESG治理架构和制度建设,推动环境、社会及企业管治理念融入日常经营管理。公司将持续提升能源管理效率,深化绿色租赁及健康建筑建设,携手客户、供应商及合作伙伴,共同创造长期可持续价值。
      展望2026年下半年,写字楼市场仍将面临供需再平衡及持续租金下行压力等挑战,但随着宏观政策持续发力、新兴产业加快发展以及企业经营信心逐步恢复,市场有望逐步企稳,核心区位优质商办资产仍具备较强竞争优势。SOHO中国将继续秉持审慎稳健的经营策略,密切关注市场及客户需求变化,持续提升服务品质和资产运营效率,进一步优化租户结构,提升物业价值和运营能力,以更加优质的产品和服务回应市场需求,努力为股东、客户及各利益相关方创造长期、稳定及可持续的价值。
      租赁物业组合及主要项目
      望京SOHO
      望京SOHO产权总建筑面积约522,272平方米,是北京望京地区的大型写字楼及商舖项目。望京SOHO高度近200米,是北京市的地标性建筑。该项目由三栋(塔一、塔二和塔三)建筑构成。塔一及塔二已于2014年底前几乎全部出售。
      本集团目前持有望京SOHO塔三整栋和塔一及塔二的部份单位。塔三于2014年9月竣工,产权总建筑面积约157,318平方米,归属于本集团的可租建筑面积约为133,766平方米,其中办公室面积约为123,568平方米,商舖面积约为10,198平方米。
      望京地区逐渐成为位于北京东北部的互联网公司的新兴集中区域。望京地区目前也是众多跨国公司的中国总部所在地。
      光华路SOHOII
      光华路SOHOII位于北京中央商务区核心,毗邻地铁1号线和10号线。该项目的产权总建筑面积约117,179平方米,归属于本集团的可租建筑面积约为94,279平方米,其中办公室面积约为63,308平方米,商舖面积约为30,971平方米。该项目于2014年11月竣工。
      前门大街项目
      前门大街项目位于天安门广场南边的前门地区,周边为最大「胡同」(传统北京院落)保护区之一。归属于本集团的可租商舖建筑面积约为51,889平方米。本集团致力于将前门大街项目发展成为旅游景点,凭藉前门地区游客流量大的特点和优势,进一步吸引和巩固符合项目定位的高质量租户。
      丽泽SOHO
      丽泽SOHO于北京丽泽金融商务区最核心位置。该项目北侧紧邻丽泽路,距西二环路1公里以内,目前地铁14号线已连通,未来更将与地铁11号线、16号线、新机场快线以及丽泽商务区金融街直连线相连。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间,是北京市重点发展的新兴金融区,该区域将成为金融街的扩展,而金融街区域是全球租金最昂贵的办公区域之一。丽泽金融商务区将开发建设高档写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施,将为金融街区域周边金融类企业的持续扩张提供良好的支持。
      丽泽SOHO规划的产权总建筑面积约156,485平方米,总可租建筑面积约135,637平方米。该项目已于2019年12月竣工。
      SOHO复兴广场
      SOHO复兴广场位于上海最繁华及最具现代魅力的商业街淮海中路,直达地铁10号线及13号线,邻近商业气氛最多彩多姿之上海新天地商区。SOHO复兴广场产权总建筑面积约124,068平方米,可租建筑面积约88,234平方米,其中办公面积约46,344平方米,商舖面积约41,890平方米。该项目于2014年9月竣工。
      外滩SOHO
      外滩SOHO处于上海外滩区域,毗邻上海最知名的景点城隍庙,地处外滩立体交通枢纽及游艇码头旁。
      该项目归属于本集团的可租建筑面积约为72,006平方米,其中,办公面积约为50,347平方米,商舖面积约为21,659平方米。该项目于2015年8月竣工。
      SOHO天山广场
      SOHO天山广场位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段,虹桥涉外贸易中心是上海市第一个涉外商务区,外资企业云集,同时也汇聚了长宁区的主要办公、商业和高端住宅项目。SOHO天山广场紧邻天山路商业街,直达地铁2号线娄山关站。
      SOHO天山广场的产权总建筑面积约155,827平方米。该项目办公和商舖部份于2016年12月竣工,总可租建筑面积约97,750平方米,其中,办公面积约为74,498平方米,商舖面积约为23,253平方米。另外座落于上海天山广场的凯悦嘉轩酒店已于2017年11月完工,并于2018年2月底开始营业。
      古北SOHO
      古北SOHO位于上海市长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段,距SOHO天山广场仅有1公里。
      该地块东至伊犁路,南至红宝石路,西至玛瑙路,北至虹桥路。该项目与地铁10号线伊犁路站地下连通,同时紧邻古北财富中心等甲级写字楼。
      该项目的产权总建筑面积约146,692平方米,总可租建筑面积约为112,541平方米。该项目已于2019年1月完工。

业务展望：

展望2026年下半年,写字楼市场仍将面临供需再平衡及持续租金下行压力等挑战,但随着宏观政策持续发力、新兴产业加快发展以及企业经营信心逐步恢复,市场有望逐步企稳,核心区位优质商办资产仍具备较强竞争优势。SOHO中国将继续秉持审慎稳健的经营策略,密切关注市场及客户需求变化,持续提升服务品质和资产运营效率,进一步优化租户结构,提升物业价值和运营能力,以更加优质的产品和服务回应市场需求,努力为股东、客户及各利益相关方创造长期、稳定及可持续的价值。

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