时代邻里（09928.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期时代邻里（09928.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

时代邻里是中国领先且快速发展的城市综合服务运营商,为住宅、工业物流地产、公建以及其他城市空间等多元化业态提供高质量的社区服务、城市服务与创新服务。时代邻里以资产价值运营管理为核心,以数智化技术与应用赋能服务能力,打造一个卓越的全生命周期‘科技+服务’平台,持续为客户、为社会创造价值,致力实现‘让更多人享受更美好的生活’的企业使命。
      2026年上半年,时代邻里凭藉稳健综合实力荣获多项权威荣誉,其中包括由北京中指信息技术研究院颁发的‘2026中国物业服务百强企业TOP11’(连续5年保持位列TOP11)和‘2026中国物业科技赋能领先企业’;由克而瑞颁发的‘2026中国住宅物业服务领先企业’和‘2026中国品质物业服务领先企业’;以及由中物智库颁发的‘2026中国物业品牌影响力百强企业’和‘2026中国物业服务企业华南30强’等奖项。
      我们主要业务包含物业管理服务、社区增值服务及其他专业服务,全面涵盖了整个物业管理价值链。截至2026年6月30日,我们的合约管理规模已达140.0百万平方米,其中物业管理板块(住宅物业、商业物业、公共物业等)合约管理面积共104.9百万平方米,工业物流地产板块合约管理面积共35.1百万平方米。
      物业管理服务
      我们的物业管理板块涵盖面向住宅、商业、写字楼、医院、学校等多种业态,我们致力于为不同需求的客户提供优质的物业管理服务。
      下表载列我们截至所示日期按物业类型划分的物业管理在管建筑面积及于所示期间物业管理服务产生的收入明细:
      得益于我们努力扩大客户群及优化在管物业组合,以优质住宅为主、多元非住宅业态为辅,施行有效的自主拓展,本年新签住宅项目约9.1百万平方米,新签住宅年化合同额达人民币1.5亿元。截至2026年6月30日,住宅物业的管理收入所得约人民币736.4百万元,占物业管理服务收入的约85.3%,是物业管理服务收入增长的核心支柱。来自于非住宅项目的管理收入由截至2025年6月30日止六个月的约人民币138.4百万元下降至截至2026年6月30日止六个月的约人民币127.0百万元,主要由于我们战略性退出了一些回款及利润表现不佳的项目。
      所服务开发商的性质
      第三方外拓是本集团规模增长的主要推动力,我们一直致力于通过以多元化的合作方式开拓第三方市场,以区域深耕为战略支点,开展积极进取的市场拓展,持续提升及建设团队能力,不断增加自身的市场份额,为本公司带来稳定持续的规模增长。
      下表载列我们截至所示日期的按物业开发商划分的物业管理在管建筑面积及于所示期间物业管理服务产生的收入:
      附注:
      (1)包括由时代中国控股有限公司及其附属公司(统称‘时代中国集团’)单独开发的以及由时代中国集团与其他物业开发商共同开发的物业。
      (2)包括由独立于时代中国集团的第三方开发商开发的物业,及由第三方建筑公司建造的由政府所有的建筑及其他公共物业。
      来自第三方外拓项目的物业管理收入由截至2025年6月30日止六个月的约人民币382.5百万元增长至截至2026年6月30日止六个月的约人民币454.5百万元,主要由于本年我们持续加大向独立第三方市场进行拓展,凭藉专业的服务团队、良好的服务品质及市场口碑,争取了更多第三方客户合作机会,进一步扩大我们的市场份额,但同时,我们也主动优化项目结构,退出低质和非深耕区域项目,因此抵消了部分拓展项目带来的收入增长。截至2026年6月30日,我们通过第三方市场拓展所获得的管理规模占物业管理板块总管理规模的比例达到60.9%。
      社区增值服务
      作为物业管理服务的延伸,为满足业主及居民对便利性的追求,提升客户体验和增加其忠诚度,我们提供广泛的两类服务,即公共空间租赁及停车位管理以及生活服务。我们的生活服务主要包括资产管理、美居家装以及家政服务等。
      在国内宏观经济及市场景气仍较低迷,上游房地产行业持续下行的环境下,美居家装行业亦面临不同程度的营收压力及业务收缩风险,我们从长远发展战略角度考量,决定逐步减少对美居业务的投入。于期间内,本集团社区增值服务收入约为人民币114.0百万元,较2025年同期减少约9.9%。其中,生活服务收入录得人民币51.6百万元,较2025年同期减少约22.7%,主要由于美居业务的收入下降约73.8%。
      其他专业服务
      我们向客户提供其他专业服务,包括(i)工业物流地产服务(主要为由上海科箭物业服务有限公司(‘上海科箭’)提供的面向工业物流地产的物业管理服务及其他增值服务);(ii)城市公共服务;及(iii)机电服务(包括电梯销售、安装、维修及保养、智联科技服务)。
      工业物流地产服务是由上海科箭为工业物流地产领域客户提供全生命周期的物业服务解决方案,包括专业物业管理服务、FM设施管理服务及增值服务。由于其服务业态的独特性及专业性,我们将其收入独立出来作为一项专业服务披露。2026年上半年,得益于上海科箭持续积极的市场拓展,工业物流地产服务收入为约人民币231.3百万元,较2025年同期约人民币201.5百万元增长约14.8%。
      城市公共服务于2026年上半年收入约为人民币66.9百万元,较2025年同期约人民币72.6百万元减少约7.9%,主要由于我们在报告期内退出了部分回款情况不佳的项目。
      机电服务于2026年上半年收入约为人民币29.9百万元,较2025年同期约人民币25.9百万元增长约15.5%,主要由于我们深耕存量电梯售后服务市场,重点发力老旧电梯‘以旧换新’业务,使得来自电梯服务的收入于本报告期内同比有所增长。

业务展望：

展望2026年下半年,中国物业服务行业将在政策规范深化与市场格局重塑中迈向高质量发展。随着《物业管理条例》修订加快推进,各地配套政策密集落地,以质价相符为核心的制度体系日趋完善,行业规范化、透明化水平持续提升。城市更新与基层治理红利持续释放,存量资产运维、社区民生服务、城市公共服务等领域需求有序扩容,行业长期发展前景可期。
      本集团将积极应对新变化与新挑战,聚焦核心城市群与核心业态,坚持以品质提升为战略重心,构建覆盖资产全周期与生活全需求的服务生态。
      品质服务仍为立身之本。我们将以‘精益卓越’为品质标杆,持续推动服务标准的迭代升级,着力构建差异化服务能力,以可量化的品质提升兑现对业主的长期承诺,让品牌口碑成为穿越周期的压舱石。生态协同正从探索走向深化。我们将加快推动物业服务与社区生活服务的有机融合,围绕资产管理、居家生活、邻里社交等场景,逐步形成横向联动、纵向深耕的生态服务格局,满足业主多元需求的同时,拓宽公司收入结构与价值边界。加快数智化能力从工具赋能向系统重塑升级。我们将持续深化以AI驱动的智慧服务模式,在客户触达、运营调度、风险预判等关键环节探索更高效的解决路径;同时,以网格化管理为骨架,推动服务资源的精准配置与响应流程的标准化再造。通过人机协同与组织弹性的双向提升,让智慧社区从规划蓝图转化为客户可感知的日常体验,以技术与管理双轮驱动服务价值的持续进化。
      集团将秉持‘让更多人享受更美好的生活’的企业使命,持续为客户创造价值,主动融入国家与城市发展大局,推动企业实现长期高质量发展。

以上内容为证券之星据公开信息整理，仅供参考不构成投资建议。