中国国贸2026年半年报解读：写字楼租金下行拖累营收降3.9%，控本与去杠杆支撑利润总额+0.2%

2026年半年度报告显示，公司在营收延续下行的背景下实现利润总额企稳：营业收入18.16亿元、同比-3.90%，利润总额8.46亿元、同比+0.20%，归母净利润6.33亿元、同比+0.17%。这一结果与2025年年报（营收37.70亿元、同比-3.63%，归母净利润12.02亿元、同比-4.76%）所呈现的"量价齐跌、利润同步收缩"形成对比，管理层将原因归结于成本费用更大幅度压降与融资成本持续出清。以下从六个维度对两份报告的MD&A进行纵向比读。

一、经营环境判断与战略基调：由"总体承压"转向"分化加剧"，策略关键词始终围绕控本与稳收入

2025年年报对2025年行业的定调是"总体面临一定压力"，四大业态普遍提及需求疲弱、竞争加剧；对2026年的展望则强调"外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾突出"。2026年半年报的表述更进一步细化：写字楼市场尤其CBD区域"供强需弱"矛盾突出、市场分化加剧、租金持续下行；零售商业物业"深度分化、竞争愈发激烈"；服务式公寓"延续调整格局"；高端酒店"压力有所缓解但仍处下行周期"，市场平均房价小幅走低。

战略基调在两期报告中保持一致：2025年年报提出"稳中求进""拼销售、拼服务，稳租户、稳收入、降费用"，并锚定"卓越国贸、时尚国贸、活力国贸、绿色国贸、数智国贸"发展新战略；2026年半年报的经营展望延续"采取更加积极主动的经营策略，对标国际先进标准，持续优化营商环境，提升服务水准，进一步控本增效"，政策关注点集中于"提振消费、扩大高水平对外开放"。半年报受披露体例限制未展开年度战略叙事，但"以稳收入为核心、以成本管控为支撑"的执行主线与年报口径一致。

二、业务板块表现：写字楼贡献主要收入减量，商城出租率逆势回升、酒店毛利率大幅修复

按行业口径，2026年上半年物业租赁及管理收入15.78亿元、同比-4.48%，毛利率68.00%、同比增加0.09个百分点；酒店经营收入2.38亿元、同比+0.14%，毛利率7.25%、同比增加5.06个百分点。对比2025年全年，物业租赁及管理收入同比-3.27%、毛利率下降0.39个百分点，酒店经营收入同比-5.98%、毛利率下降2.10个百分点——两大板块在2026年上半年均出现毛利率企稳或修复，其中酒店板块由收入下滑转为收入持平、成本-5.05%带动毛利率大幅抬升。

从收入构成看，收入减量高度集中于写字楼：

写字楼收入同比减少0.68亿元，几乎相当于公司上半年营收减量（0.74亿元）的全部；商城、公寓、酒店、其他业态收入变动均在数百万元量级以内。2025年全年收入减量同样主要由写字楼（-0.96亿元）与酒店（-0.31亿元）贡献，商城（-0.18亿元）次之，公寓与其他实现正增长。

租金与出租率数据勾勒出"以价换量、量价分化"的经营态势：

注：平均租金包含租金和物业管理费。

写字楼租金同比回落幅度在各业态中最大，出租率亦由92.4%降至90.0%，延续2025年全年（91.8%对93.1%）的下行轨迹，与管理层关于CBD区域"供强需弱""置换搬迁类成交占全部租赁成交70%以上"的市场描述相吻合。商城平均租金小幅下调，但出租率较上年同期提升0.8个百分点至96.1%，高于2025年全年95.5%的水平，符合2025年年报"核心商圈头部项目仍有望维持较高出租率"的预判。公寓租金与出租率基本走平。管理层在半年报中称，公司"在行业整体面临较多不利因素的背景下，顺利完成了上半年的经营计划，取得了稳定的经营业绩"。

三、利润韧性来源：成本费用降幅（-7.8%）显著大于收入降幅（-3.9%），财务费用转为净收益

2026年上半年公司成本费用8.0亿元、同比减少0.7亿元或7.8%；2025年同期成本费用8.7亿元、仅同比减少0.7%。成本压降幅度扩大是利润总额由上年同期-8.0%转为+0.2%的直接原因。营业成本明细显示：

折旧摊销与维修保养同比降幅明显扩大，延续2025年"压降维修成本、修旧利废"的精细化管理导向；值得关注的是，员工成本在2025年全年小幅下降（-0.37%）后，于2026年上半年转为+3.40%的回升，为成本结构中唯一同比上升的大项。

费用端，销售费用同比-10.00%、管理费用同比-5.11%。财务费用由上年同期的净支出0.02亿元转为净收益0.21亿元（同比变动-958.93%），管理层解释为银行存款利息收入增加、银行长期借款减少使利息费用相应降低——这与公司连续偿还借款的资本结构变化直接相关。

四、资本结构与股东回报：有息负债清零、抵押全部解除，分红后净资产下降

2026年上半年公司偿还银行长期借款2.0亿元，截至6月末各类融资余额为0元，并完成相应资产的解除抵押手续，期末无资产抵押和质押情况。对照时间线：2025年末长期借款余额已由2024年末的10.85亿元压缩至2.0亿元（2025年偿还8.85亿元，借款利率自2025年8月28日起由3.55%下调至3.2%），2026年上半年完成最后一笔清偿，公司由"降杠杆"进入"零有息负债"阶段。

净资产较上年末减少4.56%，与2025年度利润分配方案（每10股派发现金红利10.7元（含税），合计拟派发10.78亿元，现金分红占2025年归母净利润比例为90%）落地密切相关——上半年归母净利润6.33亿元低于分红总额，留存收益相应减少。公司2025年度分红比例较2024年度（年度分红64%加特别分红40%、合计约104%）有所回落但仍处高位。另需留意两点：其一，应收账款余额在营收收缩背景下较上年末增长10.45%，而2025年年报曾披露信用减值损失879.95万元、同比+4204.10%，主要系计提应收账款坏账准备增加，回款质量值得持续跟踪；其二，经营活动现金流量净额7.96亿元、同比-5.58%，延续2025年全年（15.75亿元、-12.32%）的下行趋势。

五、2026年经营计划与上半年执行对照：计划定调审慎，两项目标落地可验证

2025年年报披露的2026年度经营计划为：营业收入36.1亿元、成本费用18.1亿元、税金及附加3.4亿元、利润总额14.5亿元。该计划本身即较2025年实际业绩（营业收入37.70亿元、利润总额16.05亿元）有所下调，反映管理层对行业下行周期的审慎预期。2026年上半年实现营业收入18.16亿元、成本费用8.0亿元、利润总额8.46亿元，上半年利润总额已超过全年计划的半数。

将2025年年报"经营计划"提出的六方面工作与2026年半年报对照，两项具体举措已有可验证进展：其一，2025年年报披露国贸大酒店原红馆中餐厅经营区域"已由知名餐饮品牌承租并预计于2026年上半年开业"，半年报确认该区域已于2026年上半年开业；其二，2025年年报要求"推进绿色健康认证"，半年报显示国贸大厦B座与写字楼1座于2026年内新获LEED-EB铂金级认证，使B座成为继A座之后第二栋同时持有LEED铂金级与WELL铂金级双认证的写字楼建筑（A座于2025年完成LEED-EB铂金级再认证）。公司治理层面，报告期内完成第九届董事会向第十届董事会换届及高管聘任，2026年7月20日起总经理由支陆逊先生变更为王志华先生。

六、核心竞争力与风险认知的演进

核心竞争力表述在两期报告中高度一致：国贸中心地处北京CBD核心地段，总占地面积17公顷、总建筑面积超过110万平方米，公司拥有建筑物面积近90万平方米，管理层认为"经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等在业内一直处于领先水平"，并以"2025年首获ISO质量、环境、职业健康安全三位一体认证""全业态客户满意度94%—99%"作为精细化运营的佐证。半年报明确"主营业务的核心竞争力未发生重大变化"。公司不适用研发投入类披露，其能力建设集中于绿色健康认证、管理认证与多业态协同运营维度，A座、B座双认证范围的扩大构成2026年上半年的新增量。

风险认知的演进同样值得记录。2025年年报的风险表述语气最重，称"当前我国正面临多年少有的复杂严峻发展形势，外部冲击挑战与国内两难多难问题交织叠加""经贸环境急剧动荡""消费、投资两大核心增长动力均显不足"，并明确2025年"年度营业收入未达预期"；2026年半年报表述相对缓和但未改谨慎基调，"供强需弱的矛盾仍然存在，新旧动能分化问题较为突出，外部不稳定、不确定因素较多，经济回升向好基础还需稳固"，并提示"导致年度营业收入可能不达预期"。运营安全类风险（高层建筑消防、治安反恐）两期表述一致，公司除防范措施外另购买商业保险应对。行业维度，2025年年报预判2026年CBD区域新增供应将迎来近年高峰，半年报进一步披露下半年北京写字楼市场新增供应"近半位于CBD区域"，CBD去化难度与租金压力在下半年将持续，零售商业物业亦面临非核心区域供应增大与品牌调改周期拉长的叠加压力。

综合判断

2026年上半年MD&A呈现的核心图景是：收入端延续2025年的下行斜率（同比-3.9%），减量集中于写字楼业态，租金与出租率同步承压；利润端则因成本费用降幅扩大、财务费用转净收益以及酒店毛利率修复而实现企稳，扭转了2025年上半年利润总额-8.0%的下滑态势。资本结构上，公司以连续两年的大额还债完成有息负债清零与抵押解除，步入"零杠杆"运营阶段，但代价是货币资金下降15.27%、利息收入对利润的贡献空间随之收窄，而2025年报为2026年设定的收入、利润计划均低于2025年实际值，叠加下半年CBD供应高峰与应收账款增长、经营现金流连续收缩等信号，公司"争取完成全年经营目标"的表述仍偏防守。数据表明，公司当前经营质量更多依赖成本管控与财务结构优化支撑，而非租金价格企稳带来的内生增长，下半年写字楼与零售租金走势将成为检验全年计划能否兑现的关键变量。

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