新黄浦（600638）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期新黄浦（600638）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    2026年上半年，我国房地产行业正在从大规模新建增量阶段转向存量提质、结构优化的新阶段。2026年政府工作报告将“着力稳定房地产市场”列入年度重点任务，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，并有序推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。行业政策由短期需求刺激，进一步转向供需再平衡、存量资产盘活和住房品质提升并重。

    市场结构继续呈现深度分化。一线及部分核心二线城市依托人口和产业集聚、优质改善型产品入市以及政策优化，成交韧性相对较强；二手房市场表现整体好于新房，购房者在决策中更加关注区位稀缺性、产品力、交付确定性和物业服务水平。中指研究院数据显示，重点城市二手住宅成交约76万套，同比增长约6%，部分核心城市已出现阶段性企稳迹象。与此相对，低能级城市及核心城市非优质板块仍面临库存去化和价格调整压力，市场修复更加依赖“好城市、好地段、好产品”。

    报告期内，公司继续坚持房地产、金融双轮驱动发展战略，围绕存量盘活与增量拓展，协同推进业务结构优化。公司房地产业务以自主开发、销售、租赁、运营为主，业务板块涵盖租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前，公司房地产开发建设经营业务主要聚焦上海、浙江、江苏等长三角区域，主要产品包括租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼及科技园区等。

    公司金融业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等领域，已形成具有一定协同基础的多元金融业务布局。进入后房地产时代，公司一方面稳妥推进存量项目开发、销售和交付，另一方面持续提升租赁住房、产业园区、金融服务等经营性业务占比，增强经营性现金流和资产运营能力，为公司的高质量可持续发展提供支撑。

    二、经营情况的讨论与分析

    报告期内，公司实现营业总收入41,291.19万元，其中营业收入26,672.75万元，实现净利润20,970.32万元，归属于母公司股东的净利润21,183.78万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润-710.47万元。

    现阶段，国家支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型，促进房地产市场平稳健康可持续发展，实现良性循环。公司始终牢牢把握国家政策导向和行业发展规律，主动融入城市更新的时代机遇，不断强化经营管理与降本增效，提升业务拓展与创新能力，优化资金使用效率，加速推进战略转型，加强企业文化和人力资源建设，进一步巩固了高质量可持续发展的坚实基础。

    报告期内，公司归母净利润同比增长，主要系发行太保资产—新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划形成投资收益；扣除非经常性损益后的净利润同比下降，主要系公司处于战略转型期，房产结转收入减少。公司坚持稳健经营和现金流安全，围绕“轻重并举”推进战略转型：一方面加强存量项目销售去化、商业办公招商运营和工程建设管理，努力稳定基本盘；另一方面加快租赁住房品牌化运营、资产证券化、轻资产管理输出和金融业务协同发展，持续优化资产结构和收入结构。公司各项经营活动总体平稳，重点工作有序推进。

    （一）租赁住房与资产证券化：轻重并举取得实质突破

    公司旗下“新黄浦·筑梦城”租赁住房品牌继续围绕上海新市民、青年人才居住需求，推进产品、服务和运营体系优化。报告期内，公司在营租赁住房项目整体保持较好运营水平，吴泾、梅陇项目期末出租率均处于较高水平。公司通过标准化产品设计、数字化管理平台、智慧安防系统、社群运营和人才服务配套，持续提升租赁住房项目的客户黏性和运营效率。同时，公司稳步推进轻资产管理输出，将重资产项目中形成的产品能力、运营标准和服务体系向外部项目复制，进一步拓展品牌影响力和管理收入来源。

    资产证券化方面，公司以闵行区梅陇镇MHPO-0306单元02-03A-01a地块租赁住房项目为底层资产，成功发行“太保资产—新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划”。该专项计划于2026年2月13日正式设立，发行规模11.942亿元，并于2026年2月24日完成底层资产所属项目公司交割。

    本次专项计划发行是公司盘活存量租赁住房资产、拓宽不动产融资渠道的重要实践，对报告期投资收益产生积极影响，也初步打通了租赁住房业务“投、融、建、管、退”的全周期闭环，为公司后续提升持有型资产运营效率、探索轻资产发展模式奠定了基础。

    （二）商品住宅销售：坚持现金流优先，分类施策推进去化

    面对新房市场需求不足、竞品分流加剧及购房者决策周期延长等压力，公司坚持以现金流安全和库存去化为核心，深入项目一线动态研判市场变化，按照“一盘一策”原则优化推盘节奏、价格策略、渠道组合和客户转化机制。

    报告期内，公司实现销售金额36,726.76万元，销售面积15,359.17平方米。在行业销售整体承压的背景下，公司将销售回款和存货去化置于更加优先的位置，通过灵活调整营销资源、强化案场执行和加强回款考核，努力保持房地产销售业务基本稳定。

    （三）商业办公与园区运营：稳定存量客户，提升运营质效

    报告期内，商办租赁市场供需矛盾仍然突出，租户成本控制意识增强，招商竞争持续加剧。公司下属科技京城管理公司围绕年度经营目标，统筹推进招商运营、客户服务和成本管控，努力稳定出租率和租金收入。

    公司依托科技京城品牌、区位和产业载体优势，持续优化租户结构，围绕科技创新企业和专业服务机构完善招商策略。在商办市场整体承压的环境下，公司运营业务展现良好韧性。

    （四）工程建设：统筹进度、质量与安全，有序推进项目建设交付

    报告期内，公司各在建项目按照年度经营计划有序推进。公司持续强化项目节点管理、工程质量管控和安全生产责任落实，统筹处理工程进度、成本控制和交付品质之间的关系。公司严格履行交付责任，相关项目进度、质量和安全风险总体可控。

    （五）金融业务：坚持稳健经营，增强协同支撑能力

    报告期内，华闻期货继续坚持稳健合规经营，围绕经纪业务、风险管理、财富管理和数字化转型推进重点工作，客户权益规模、市场份额和盈利能力总体保持稳定。报告期末，华闻期货客户权益规模为125亿元。

    公司其他金融子公司围绕投资、保理、私募证券等业务稳健开展经营，持续加强风险识别、合规管理和流动性管理。金融业务与房地产业务在资产管理、资金运作和客户服务等方面的协同基础进一步巩固，为公司多元化经营和利润结构优化提供支撑。

    （六）房地产行业经营性信息分析

    2、报告期内房地产销售和结转情况

    报告期内，公司共计实现销售金额36,726.76万元，销售面积15,359.17平方米，实现结转收入金额12,390.06万元，结转面积19,191.04平方米，报告期末待结转面积34,591.90平方米。

    3、报告期内房地产出租情况

    三、报告期内核心竞争力分析

    报告期内，公司战略定位和核心竞争力总体保持稳定，依托地产与金融协同优势，打通存量资产资本化路径，完善轻重并举发展模式，进一步强化产品运营、资产管理、成本管控和组织协同能力，培育企业第二增长曲线，助推房地产业务向高质量可持续运营转型。

    （一）保障性租赁住房先发优势与全周期资管能力

    公司较早参与上海租赁住房建设和运营，在项目获取、开发建设、产品设计、运营服务和客户管理等方面积累了较为完整的实践经验。“新黄浦·筑梦城”品牌影响力持续提升，已形成一定标准化、规模化运营能力。

    报告期内，公司成功发行保租房持有型不动产资产支持专项计划，进一步验证了公司租赁住房资产的运营质量和资本市场认可度。公司已初步形成租赁住房“开发培育—稳定运营—资产证券化—资金回笼—再投资或轻资产输出”的全周期资产管理能力，为未来持有型业务价值释放创造了条件。

    （二）科技园区品牌与稀缺产业载体优势

    公司旗下科技京城位于上海中心城区，是公司长期培育的重要产业载体和商办运营品牌。经过多年发展，科技京城已形成“一园多基地”的产业格局，在科技型企业集聚、创新创业服务和楼宇运营管理方面具有较强品牌影响力。

    在商办市场竞争加剧的背景下，科技京城的中心城区区位、成熟产业生态和长期客户积累具有一定稀缺性。公司通过招商优化和服务能力提升，持续增强存量园区资产的经营韧性。

    （三）多元业务赛道与金融协同优势

    公司金融业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等领域，已形成多元金融业务布局。华闻期货作为公司重要金融子公司，在客户权益、市场份额、风险管理和金融科技等方面保持较好经营基础。

    多元业务布局有助于公司降低对单一住宅开发销售模式的依赖。在行业深度调整期，租赁住房、园区运营和金融业务能够为公司提供相对持续的经营收入和现金流，增强公司穿越周期的能力。

    （四）深耕上海及长三角的区域布局优势

    公司长期深耕以上海为核心的长三角区域，对当地人口结构、产业分布、住房需求和城市更新方向具有较深理解。公司现有房地产开发、租赁住房和园区运营业务主要位于上海、浙江、江苏等区域，核心资产区位条件较好，与长三角人口和产业集聚趋势具有较高匹配度。在行业城市分化加剧的背景下，公司聚焦核心区域、控制低效扩张的经营策略，有利于降低跨区域扩张风险，并提升存量资产流动性和抗风险能力。

    （五）成本管控与精细化管理

    公司持续推进精细化管理和降本增效，围绕预算管理、工程成本、采购管理、费用管控和资金使用效率建立全链条成本管理机制。公司通过强化项目全周期成本管控和经营结果考核，努力保持费用支出与业务规模、现金流入相匹配。

    同时，公司围绕轻资产转型持续完善总部统筹、业务单元协同和项目责任制，强化投资、开发、运营、财务和风控之间的联动，提高决策效率和执行能力。努力搭建贴合市场的组织架构和管理体系，不断强化人力资源建设，为公司推进存量盘活、轻资产输出和多元业务协同提供了支撑。

本文数据来源于新黄浦2026年中报，仅供参考不构成投资建议。