华联控股（000036）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华联控股（000036）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    报告期内，公司的主营业务包括房地产开发和物业经营与服务管理两大核心板块。

    （一）房地产开发业务

    公司房地产开发项目主要位于深圳、杭州等经济活跃城市，开发主体为公司本部及深圳华联置业、景恒泰公司、杭州华联置业等子公司，致力于打造高品质的住宅和商业项目，满足市场多样化的居住和商业需求。公司目前在售的地产项目主要包括深圳“华联城市商务中心”“华联城市全景”（尾盘）、杭州“钱塘公馆”等；在建项目为深圳“御品峦山”；筹建项目为深圳“华联南山A区”。

    （二）物业经营与服务管理业务

    物业经营业务主要为酒店、办公楼、商业、住宅等自持物业的出租经营，经营主体有深圳华联经营公司、杭州华联置业、上海申冠置业等子公司。公司自持物业主要分布在深圳、上海、杭州等地，截至报告期末，已出租物业面积合计约21万平方米（含合并范围内的控股子公司），同时还拥有住宅、写字楼等配套收费车位四千多个。

    物业服务管理业务以华联物业集团作为专业运营实体，主要为公司开发的住宅地产项目和商业地产项目提供全面的物业服务管理。

    (一)报告期内公司经营与管理情况

    截至2026年6月30日，公司总资产为82.32亿元，净资产为51.45亿元，较上年度末分别增长3.97%和0.54%；2026年1-6月，公司实现营业收入3.42亿元，同比增长60.15%，归属于上市公司股东的净利润为2,770万元，同比增长1,260.83%。营业收入和净利润增长的主要原因是杭州“钱塘公馆”项目房产销售收入增加。

    1.房地产项目开发与运营

    目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，房地产项目情况如下：

    (1)深圳“华联城市商务中心”项目

    采用“租售并举，以租促售，带租销售”的创新模式。报告期内，确认租赁收入为2,293.71万元（含税），研发办公新增租赁面积为3,200㎡。临街商铺（约9,000㎡）由子公司深圳华联置业自持出租，截至本报告期，商铺已出租面积约5,443㎡。

    销售方面：受区域研发办公市场供过于求、房地产市场波动及需求萎缩等因素影响，该项目报告期内无新增销售记录。该项目开盘至今累计销售收入约53.28亿元（含税）。该项目剩余可售单位及面积情况：T1栋剩余可售单位28层，可售面积约5.9万㎡；T3栋剩余可售单位16层，可售面积约2.26万㎡；T4栋剩余可售单位124套，可售面积约0.47万㎡。公司研发办公产品仍面临较大的去化压力。

    (2)深圳“御品峦山”项目

    该项目位于深圳市宝安区西乡街道核心区域，坐享12号线西乡桃园站、20号线航城站（建设中）、28号线（规划中）三条地铁，周边配套涵盖中澳实验学校、西乡实验学校等教育资源，平峦山公园举步可达。项目计容建筑面积约7.96万m2，总建筑面积约12万m2，规划共7栋楼，容积率约3.6，住宅面积段为94㎡-120㎡三房及四房、133㎡-178㎡复式单位。报告期内，该项目在工程方面，全面进入了室内外装饰装修工程，预计年底具备验收条件。

    (3)深圳“华联城市全景”项目

    该项目为“工改住”城市更新项目，目前仅剩1套顶层复式单位(424m2)未售，临街商铺（8,272m2）则全部由公司自持并对外出租。

    (4)深圳“华联南山A区”项目

    该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目，更新方向为“工改保”。该项目正在进行专项规划方案调整与申报等工作，目前“华联A区”项目更新单元计划有效期调整已经区政府批准，在原计划有效期基础上延期一年，有效期至2027年6月8日止。其它相关申报及前期工作推进中。

    (5)杭州“钱塘公馆”项目

    该项目为高端豪宅，获得“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”以及“中国十大超级豪宅”等多项殊荣。报告期内，该项目实现销售收入1.46亿元（含税）。截至2026年6月底，该项目累计销售确认收入金额28.43亿元（含税），剩余可售面积约5,000平方米。

    (6)杭州“时代大厦”项目

    该项目为位于杭州钱江新城核心CBD商务区的甲级写字楼。受整体经济环境影响，企业普遍通过压缩成本、精简办公面积应对需求，叠加混合办公模式普及、同区域多个甲级项目集中入市以及项目本身相对老旧等多重因素，该高端物业出租率出现下滑。公司积极应对，一是对空置房源完成翻新改造，优化办公空间条件，提升房源市场竞争力；二是主动加强与政府部门、中介机构及物业方的联动，大力推进“以商招商”策略；三是审慎优化租赁方案，在保障出租率的基础上着力稳定收益；四是强化对租户经营状况的跟踪管理，完善风险管控体系，全力保障租金收缴率。报告期内，“时代大厦”实现租金收入2,760万元（含税），出租率为79.06%，租金收缴率为97.64%。

    (7)杭州“全景天地”项目

    该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。报告期内，杭州钱江新城“万豪酒店”实现营业收入6,415万元，客房入住率达79.8%，同比略有下降。此外，针对全景天地2号楼，公司已与政府部门进行多次沟通与协调，继续推进土地产权分割等相关工作。

    2.物业经营与服务管理业务

    报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入2.04亿元，同比下降4.23%。公司物业经营与服务管理业务经营状况良好，为公司带来持续稳定的现金流。

    物业经营方面：2026年上半年，深圳商业地产市场呈现显著的结构性分化态势：头部购物中心客流持续攀升，餐饮品牌占新入驻商家的比例达43%；与此同时，社区街铺批量退场，网红餐饮闭店潮不断蔓延。面对复杂多变的市场形势与多重经营挑战，公司精准施策、多措并举，通过优化招商策略、攻坚欠费清收、盘活存量资产，推动整体经营指标实现稳中有升。

    物业服务管理方面：报告期内，受写字楼空置率上升、大客户欠费规模扩大及停车收入减少等因素叠加影响，公司物业服务管理业务收入较上年同期略有下降。

    3.产业转型方面

    公司秉承“地产保稳定，转型促发展”的未来发展战略，围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行积极的投资布局。

    一是投资理想境界。2025年9月，公司以自有资金人民币5,000万元对理想境界进行增资入股，持有理想境界2.7778%股权。理想境界聚焦于光纤扫描显示（FSD）技术的研发与产业化，所属行业为新型微显示技术领域，该技术应用领域广泛，所有涉及微型显示的领域均可适用，包括但不限于AR眼镜和车载360°投影显示等领域业务。公司此次投资旨在FSD技术行业进行战略性尝试、布局与投资，进一步推动公司产业转型发展。

    二是拟收购Arizaro项目。2025年12月，公司与智利锂业、SteveCochrane签署《股份购买协议》，拟以自有或自筹资金约1.75亿美元（折合人民币12.35亿元）受让ArgentumLithiumS.A.100%股份，从而获得Arizaro项目80%的权益（以下简称“本次交易”）。

    Arizaro项目包含Arizaro锂盐湖6个采矿权，总面积约205平方公里。根据《SalardeArizaroProjectNI43-101TechnicalReportandPre-feasibilityStudy》，Arizaro项目实测与指示资源量合计折合碳酸锂当量约为250万吨，平均锂浓度可达297毫克/升，在资源品位方面具备显著的比较优势。项目目前已完成预可行性研究，在进一步完成可行性研究后可提交开采阶段环境影响评价报告并申请审批。Arizaro项目建设投产后，主要产品为含锂盐湖卤水生产的碳酸锂，主要作为生产锂电池材料的原材料。公司先前已通过中保清源汇海产业基金参股深圳聚能和珠海聚能，二者作为国内最早一批研发锂吸附剂的企业，其技术经过多年研发迭代，吸附剂直接提锂效率已达行业领先水平，可实现低成本高效率锂盐提取，是公司切入盐湖提锂赛道的重要技术基础。本次交易后，公司将通过加强与聚能集团的业务合作，推动盐湖提锂技术在南美“锂三角”的应用与落地，提升技术影响力，形成“资源--技术--成品（或合作）”的业务链条闭环，从技术服务商升级为资源自持型企业，从而加速公司产业转型步伐。

    截至本报告披露日，本次交易公司已设立履约保证金共管账户并足额缴纳履约保证金；双方依据交易实际进展作出相应调整与应对，与交易对方签署了《股份购买协议之修订协议》《延期协议》；提交了所涉及的中国境外投资相关的审批或备案（ODI）申请材料；本次交易所涉及的审计、评估等各项工作持续推进中。

    后续公司将紧密跟踪境外投资审批进度，积极配合相关监管机构要求，确保合规高效完成备案程序。同时，继续深化与交易对方的沟通协作，稳妥推进审计评估收尾工作，为最终交割奠定坚实基础。公司将以此次交易为契机，加快整合优质盐湖资源，强化技术优势向产能优势的转化，持续提升核心竞争力，为实现长远战略目标提供有力支撑，切实保障股东利益最大化。

    三是投资零碳设施数智农业产业园项目。公司成立广西华穗，拟在广西合浦县建设占地千亩的零碳设施数智农业产业园，其中一期建设占地约200亩的数智化设施大棚，投资约为2500万元，用于蓝莓、小番茄等高品质蔬果种植、销售。这一举措旨在推动公司在绿色经济方面的深入实践，布局碳中和相关业务。报告期内，广西华穗聚焦蓝莓种植核心主业，处于项目建设蓄力阶段。

    四是继续关注其他新兴产业投资机会，积极打造第二增长曲线，构建更加合理的产业结构。

    (二)经营环境变化及判断

    宏观经济方面，2026年以来经济改善但分化加剧，上半年我国GDP同比增长4.7%，其中名义增速回升并快于实际增速，企业营收和居民收入的“体感”有所改善。内需受财政支撑但二季度走弱，外需稳升成为重要支撑。投资先强后弱，制造业稳定，基建扰动节奏，房地产是投资总量的主要拖累。消费稳中回落，仍为压舱石。产业分化，传统原材料弱，新型制造强。展望下半年，经济修复方向不变，外需或再升，基建看三季度，消费偏弱待收入修复。房地产方面，下游已出现局部改善迹象，企稳反弹概率上升，但长期不确定性仍存。

    房地产市场方面，根据国家统计局数据，2026年1-6月，全国新建商品房销售面积和金额分别为4.01亿平方米、3.8万亿元，同比下降11.6%、13.6%；全国房地产开发投资、房屋新开工面积分别为3.81万亿元、2.32亿平方米，同比分别下降18.0%、23.4%。2026年上半年销售端整体表现弱于去年同期，投资端整体呈现加速下行趋势。下半年房地产政策将延续边际宽松，供给端加大开发贷投放，以缓解投资端下行压力；需求端则通过降息落地与物价温和回升共同推动实际房贷利率下行，在供需两端协同发力下，销售端和投资端有望实现边际修复。

    房地产政策方面，2026年上半年，行业已从需求端单边放松转向“稳定市场+城市更新+存量盘活”的系统性调控。中央层面，国务院发布《扩大消费“十五五”规划》强调因城施策，经济工作会议、政府工作报告及政治局会议均明确控增量、去库存、优供给，并新增盘活存量商品房、鼓励收购用于保障房，同时将城市更新作为重要抓手，《城市更新“十五五”规划》聚焦改造与资产盘活，财政、发改及公积金修订协同推进。地方层面，普惠宽松升级为“需求激活+供给校准+存量盘活”组合，上半年超260个市县出台560余条政策，高能级城市优化限购与交易，二三线城市以补贴、房票安置、以旧换新扩大需求，供给端转向“以需定供”，最终实现新增供给、存量流转与保障筹集的三维协同。

    房地产政策环境总体宽松向好。需求端房贷利率降至历史低位、深圳限购优化、杭州公积金扩容等政策有助于激活合理住房需求，提高公司项目去化率和资金周转效率；供给端收储加速与“好房子”建设、城市更新行动，为公司城市更新业务（如深圳华联南山A区“工改保”项目）提供政策机遇。

    发展战略和未来一年经营计划

    公司发展战略为：地产保稳定，转型促发展。2026年下半年经营计划及重点：一是公司将重点推进“华联城市商务中心”租售、“钱塘公馆”项目销售和“御品峦山”项目推售工作，以确保企业有稳定的收入来源。二是公司将抓紧开展“华联南山A区”项目相关前期工作，以推动该项目早日开工建设。三是进一步提升物业经营与服务管理水平，为企业提供稳定的现金流。四是持续推进Arizaro项目，尽快完成股权交割。五是持续关注中保清源汇海产业基金投资项目运营管理情况，做好风险管理工作，确保投资安全。六是继续关注其他新兴产业投资机会，积极打造第二增长曲线，构建更加合理的产业结构。

    向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2026年6月30日止，尚未结清的担保金额1,941.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。

    该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2026年6月30日止，尚未结清的担保金额6,500.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。

    该款项系为御品峦山购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2026年6月30日止，尚未结清的担保金额32,488.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。

    二、核心竞争力分析

    1.城市更新领域专业运营能力

    公司近年来深耕城市更新项目，已建立涵盖项目立项申报、专项规划报批、统筹开发建设的全流程成熟运营体系，为后续“华联南山A区”等城市更新项目推进奠定坚实基础，同时坚持差异化精品发展战略，旗下“钱塘公馆”荣获“中国十大超级豪宅”称号，“华联城市全景”“华联城市商务中心”均获得“国家优质工程奖”，产品力与品牌影响力获得市场广泛认可。

    2.土地资源与成本控制优势

    公司相关土地及城市更新用地多来源于早期自持工业用地或低成本取得，在土地成本控制、项目盈利能力等方面具备显著比较优势，且房地产业务主要布局于一、二线核心城市，项目楼面成本较低、资产减值压力小，抗市场风险能力较强。

    3.稳定的物业经营与服务管理收入

    该业务为公司提供持续稳定的经营性收入，是公司可持续发展的重要支撑，有效保障长期战略实施，并进一步增强房地产业务核心竞争力。

    4.优良的资产质量与财务稳健性

    公司资产质量优良，财务状况稳健，自有现金流大于负债，为公司推进产业转型战略、打造第二增长曲线提供坚实保障，具备较强的市场适应能力与战略灵活性，可有效把握发展机遇，实现业务持续升级与高质量发展。

本文数据来源于华联控股2026年中报，仅供参考不构成投资建议。