首开股份2026年中报：营收116.28亿元降35.54%，"防风险、强管理、谋转型"主线延续，城市更新升格转型主赛道

一、战略主题演变：从"稳住经营基本盘"到"防风险、强管理、谋转型"

2025年年报将当年定调为"全面发力稳住经营基本盘"，宏观判断为"房地产市场延续调整态势……仍在筑底阶段，市场分化或进一步加剧"，并首次提出2026年工作主线"防风险、强管理、谋转型"。

2026年半年报沿用了同一主线，但形势判断明显收紧。管理层将上半年环境定性为"市场信心修复缓慢、行业分化竞争持续加剧、公司困难风险压力累积、资金利润承压"，较2025年半年报的"行业深度调整筑底、市场分化竞争加剧、公司利润承压"增加了"困难风险压力累积"与"资金"维度，表述层级进一步下沉。

战略重心同步位移。2025年年报确立"做强房地产主业（高品质开发、城市更新、持有型资产经营三大板块）＋拓展两翼（物业服务、代建代管）"框架；2026年半年报则将城市更新单独升格表述为"公司转型发展的重要赛道和培育新利润增长点的重要方向"，并明确"摆在更加突出的战略位置"。2026年恰逢《城市更新"十五五"规划》出台，北京首次单列城市更新计划指标、梳理1321个重点项目（总投资超1049亿元），公司判断自身"加快库存去化、深耕首都市场、推动发展转型"获得政策契机，战略叙事从"以开发为主、转型为辅"转向"开发保生存、更新谋转型"。

二、业务结构变化：开发收缩，持有经营与城市更新地位上升

开发主业处于主动收缩与去化攻坚并行状态：项目数量、在建面积双降，上半年完成15个项目尾盘清盘，分梯队调整五十余个项目的营销方案，关停低效项目、合并相邻案场。新增土储节奏放缓但未停摆——2026年上半年以17.69亿元竞得北京城市副中心0703街区地块（土地面积42,633.994平方米，规划建筑面积92,358.1862平方米），延续2025年竞得朝阳呼家楼地块的"聚焦北京核心区域"策略。

持有型业务中，长租公寓从11家扩至12家，通州缇香郡项目实现开工，昌平LONG街8-1项目获"保租房"认定，三里屯门店提前满租，成为报告期内少数净扩张的业务线。城市更新板块则从"有序推进"升级为战略级表述，通州宋庄LONG街超市、影院、酒店三大核心业态已完成招商，直接对标2025年年报提出的"力争2026年实现亮相开业"计划。

三、关键措施执行情况：融资降本兑现，销售规模与计划存在缺口

以2025年年报提出的2026年经营计划为基准，上半年执行情况如下：

销售端压力显著。上半年签约面积57.91万平方米（含地下车库等）、签约金额62.80亿元，其中公司及控股子公司签约金额33.91亿元、合作项目28.89亿元；上年同期（2025年上半年）为签约面积72万平方米、签约金额114亿元、销售回款155亿元。管理层将签约下滑归因于行业销售规模整体回落——2026年上半年全国商品房销售面积4.01亿平方米、同比下降11.6%，销售额3.79万亿元、同比下降13.6%；北京市场相对坚挺，销售面积548.5万平方米、同比增加2.0%，其中住宅销售面积402万平方米、同比增加14.1%。

融资与降本措施兑现度较高：2025年全年完成271亿元债券接续、带息负债减少103亿元、加权平均融资成本下降31个基点；2026年上半年财务费用15.72亿元、同比下降3.03%，管理层明确归因于"归还高息债务降低融资成本"。报告期内其他权益工具（永续债）由67.60亿元降至39.00亿元、降幅42.31%，对应净资产减少48.03%中包含了归还永续债本金及支付利息的影响。组织与营销改革持续推进：2025年完成19家二级开发单位整合重组（9个大区＋1个商管平台），2026年上半年在此基础上推进营销垂直化管理、自销团队整合精简，并探索数字化营销转型。

四、核心能力建设：不靠研发投入，靠信用、区域资源与运营体系

研发投入规模极小且持续收缩：2025年全年研发投入合计370.61万元，占营业收入0.01%；2026年上半年研发费用98.58万元，同比下降48.34%，管理层解释为"产品标准化等研究支出略有降低"。公司能力壁垒的构建路径并非研发驱动，而是沿四条线展开：

• 品牌与信用：保持国内企业最高信用评级AAA；2026年上半年首开集团提供60亿元借款额度循环使用（2025年为股东借款加30亿元永续债落地），资金支持工具由"一次性输血"转向"循环额度"。
• 区域资源：依托北京市属国企身份深耕北京，报告期内应收账款增长117.90%至18.43亿元，主要系北京熹泰房地产开发有限公司转让土地形成应收款，显示公司在京存量资产盘活渠道。
• 运营体系：长租公寓数字运维系统试运营、宿舍型租赁产品标准化框架形成、6家在营商场出租率95.6%，运营精细化向数字化延伸。
• 轻资产输出：延续2025年"代建代管"战略，城市更新板块明确以"自主投资运营＋委托管理运营"双模式推进。

五、财务表现与经营质量：营收与现金流双降，亏损幅度受控

收入端：营业收入下滑系"本期房屋集中交付项目减少"；2025年全年收入增长24.30%则受益于集中交付体量增大，分地区看北京地区收入203.85亿元、同比增长172.81%、占主营业务收入68.06%，京外地区收入95.65亿元、同比下降42.27%，收入重心进一步向北京集中。2025年全年房地产行业毛利率13.51%、同比增加8.81个百分点，其中北京地区毛利率19.29%、增加15.07个百分点，京外地区毛利率仅1.18%、减少3.73个百分点，区域盈利分化明显。

利润端：2026年上半年利润总额-18.23亿元、归母净利润-18.37亿元，与上年同期基本持平，管理层强调"控亏减亏"导向贯穿营销方案调整全程；期间费用全面压降，销售费用3.13亿元（-31.44%）、管理费用3.00亿元（-20.92%）、财务费用15.72亿元（-3.03%）。

现金流端：经营现金流净额10.23亿元，虽仍为正值但同比大降85.56%，公司解释为销售规模降低导致销售商品收到现金下降、同时支付的往来款增加。资产负债表显示合同负债75.17亿元、同比下降46.59%（房屋结转减少），存货800.32亿元、下降7.53%，长期借款250.65亿元、增长7.45%，应付债券504.52亿元、微降2.04%，一年内到期的非流动负债227.45亿元、增长1.58%，短期偿债压力依然集中于债券与到期负债的滚动接续。

投资端亦同步收缩：2026年上半年投资总额45,850.00万元，同比下降50.34%；2025年全年投资总额230,692.79万元、同比下降44.00%。私募基金期末账面15.08亿元，上半年公允价值变动损失3,597.58万元。

六、风险认知演进：框架未变，表述趋紧，治理层更迭需关注

2026年半年报与2025年年报的风险框架完全一致，仍为市场风险、资金风险、经营风险三类，措辞几乎逐字沿用："公司目前负债率较高、债务结构仍需优化"（资金风险）、"市场份额收缩、获取新项目减少、新项目储备不足"及"少数合作开发项目因合作方出现资金周转压力"（经营风险）。公司未识别出新的风险维度（如政策、地缘、AI伦理等），风险认知的边际变化体现在两处：

一是形势判断语气加重。2026年上半年宏观描述从2025年的"筑底"升级为"市场信心修复缓慢"与"公司困难风险压力累积"，并将"资金、利润承压"并列表述，反映管理层对现金流与盈利双约束的预期管理。

二是治理层变动集中。报告期内董事、高级管理人员离任（含变更）6人，占报告期初全体董监高总人数的33%，包括总经理、董事长、董事会秘书先后因工作调整离任；报告期后公司完成第十一届董事会换届，王世忠当选董事长。管理层更迭密度与公司"防风险、强管理、谋转型"主线的推进节奏相叠加，构成后续经营策略连续性的观察点。

综合结论

2026年上半年，首开股份处于"开发收缩、转型加速"的过渡阶段：销售签约与营收规模同步回落，经营现金流大幅收窄但维持正值，亏损绝对额与上年同期基本持平，降本、降息、去化措施有实质落地；城市更新与持有型经营被明确为转型主赛道，长租公寓、商场出租率等运营指标保持稳定，新增土储继续聚焦北京核心区域。值得关注的结构性信号包括：京外业务毛利率仅1.18%且收入收缩、合作项目贡献近半签约金额、永续债归还致净资产快速下降、董监高更迭密集。公司转型成效的验证节点集中于通州宋庄LONG街、缇香郡保租房等项目能否如期落地运营，以及轻资产输出（代建代管）能否形成稳定收入，这些将决定"防风险、强管理、谋转型"主线从防御性表述转化为实质性增长引擎的程度。

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