金科股份（000656）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期金科股份（000656）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）公司主要业务

    报告期内，公司坚定推进从传统房地产开发商向“科技驱动的不动产综合运营商”的战略转型，坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。同时，公司以“存量筑基、效益优先、结构优化、价值重塑”为核心导向，基于不动产综合运营和数智化新业务的战略方向，围绕城市更新、资产管理、运营管理、数字科技四大业务板块，稳中求进探索房地产行业转型升级机会，积极培育新的业务增长点，不动产综合运营和数智化业务发展取得持续进展，持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。

    （二）报告期公司经营情况总结

    1.报告期内公司主要经营情况总结与分析

    报告期内，公司经营秩序恢复正常，组织管理迈入新阶段，不动产运营管理业务规模逐步提升，数智化业务稳步落地。同时，公司深入贯彻降本增效经营方针，全面推行扁平化组织架构与统筹化管理模式，精简管理层级，持续优化人员配置与资源投入。

    报告期内，公司持续推进存量项目交付与销售：2026年上半年实现营业收入约3.05亿元，其中房地产销售及运营收入约2.56亿元，资产运营管理收入约0.46亿元，归属于母公司所有者的净利润约1856万元，同比实现扭亏为盈；2026年1—6月，公司及所投资的公司实现销售金额约3.07亿元。

    报告期内，公司战略聚焦不动产运营服务业务，以数智化驱动为底层支撑，构建不动产综合运营的长期发展能力。积极推进不动产综合运营业务结构转型升级，市场化代建与产商运营服务业务稳步拓展，新增签约全过程代建项目11个、产商运营与城市更新服务签约合同14个，不动产运营管理业务规模逐步提升；同时，公司数智化业务实现从布局到落地的突破，已落地市场化合作项目2个、达成跨领域战略合作2项，第二增长引擎培育初见成效。

    报告期内，公司取得以下几方面经营成果：

    （1）风险化解工作全面完成，经营秩序恢复正常

    2026年7月2日，公司成功撤销退市风险警示及其他风险警示，完成“摘星脱帽”，证券简称由“*ST金科”变更为“金科股份”，股票交易涨跌幅限制恢复为10%，标志着公司历时近三年的债务风险化解工作全面完成，司法重整程序圆满收官，成功化解了困扰经营发展的流动性危机。至此，公司内外部经营发展环境完成修复，市场信心稳步回升，融资合作环境逐步回归正常，上市公司主体信用持续修复，各项经营管理工作重回良性发展轨道，为公司稳步推进战略转型、实现高质量发展打下了坚实的基础。

    （2）公司组织治理体系重构，迈入管理新阶段

    报告期内，公司治理体系依托重整实现全面重塑，新一届董事会、经营管理层将公司战略重心全面由传统的房地产开发，转向以科技驱动为支撑的不动产综合运营商的转型升级。组织架构完成专业化调整、资源重配，新设城市更新事业部、资产管理事业部、开发管理事业部、产商管理事业部、数字科技事业部、科技创新赋能中心等，将资源集中投向城市更新、运营管理、特殊资产管理、数字科技等新赛道。

    公司聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营定位，加速业务模式从开发转向运营和管理。在城市更新板块，以城市发展战略为导向，对存量资产开展升级优化，实现功能重塑和价值再造；在资产管理板块，依托股东资源优势，积极探索“不良资产+”风险化解方案，聚焦特殊资产的盘活处置与价值提升，通过整合产业、资本、运营等多方资源，对困境不动产项目实施分类盘活、专业运营；在运营管理板块，整合多类物业运营能力，打造综合性资产运营平台，关注新经济新业态，赋能资产运营新模式；在数字科技板块，以科技孵化与投资为增长飞轮，围绕产业融合开展投资布局，构建业务良性循环。

    （3）聚焦不动产运营管理，业务规模逐步提升

    报告期内，公司持续压降新增土地投资，全面收缩高投入传统开发赛道，向不动产运营服务收费模式转换，集中资源拓展市场化代建与产商运营服务业务，项目落地数量稳步增加。上半年公司资产运营管理业务实现营业收入4641.59万元，毛利率约67%，资产运营管理拉动公司整体毛利率提升，有效改善整体盈利结构，公司从传统房地产开发商向“科技驱动的不动产综合运营商”战略转型的经营成果持续显现。

    在代建业务方面，公司依托二十余年房地产开发经验，以及项目全周期运营积淀，构建标准化产品体系，通过全过程代建、管理咨询等方式带动代建业务增长。2026年上半年，公司新增签约全过程代建项目11个，新增管理面积117万㎡，在管面积882万㎡。

    在产商运营与城市更新服务方面，公司坚持存量经营深耕与运营服务拓展双线发力，各项业务稳步推进。报告期内签约项目14个，新增服务面积约82万㎡。凭借扎实的运营底蕴与成熟的服务能力，公司运营服务业务持续提质扩容，重点聚焦城市更新、产业园区运营等核心赛道，不断拓宽与政府平台、行业协会等主体的多元合作渠道，并推出“金WALK”社区商业品牌。

    与此同时，公司积极开展产业协同布局：与腾云筑科科技发展有限公司合作，推进城市更新及不动产科技产业基金业务发展；与上海瑞威资产管理股份有限公司成立合资平台，专注地产类不良资产盘活，打造资产纾困运营新载体。后续公司将持续聚焦提升项目拓展质量和运营效率，推动不动产运营管理业务规模稳步提升。

    （4）推动数智化业务落地，培育第二增长引擎

    报告期内，紧扣“科技驱动的不动产综合运营商”战略定位，公司持续将数智化业务打造为发展第二增长引擎。依托不动产综合运营领域积累的项目资源，公司加快推进数智化产品打磨、市场推广与商业模式迭代，不断拓宽数智业务应用场景，深挖城市服务、产业园区、资产管理等板块的数字化需求，持续扩大数智业务订单储备，提升其营收贡献占比，并在数字科技、新能源、人工智能等前沿领域开展探索性布局。

    截至报告披露日，公司投资的重庆中能汇智数字能源科技有限公司正式启动数智能源创新业务：已与上海邮储大厦达成市场化售电业务合作，与重庆梅香园实业集团有限公司签订为期十年的综合能源服务协议，顺利实现新业务从布局到落地的突破。同期，公司与国际电子竞技委员会中国委员会签署战略合作协议，探索“电竞+不动产”跨领域协同模式，从场景植入、标准共建到人才培育，多维度打造未来新型空间形态；同时与重庆通用人工智能研究院合作，聚焦通用人工智能在不动产行业的转化应用，打造智能家居产业合作生态；联合打造发布叮当（Tinker）一体化智能资产管理平台，携手打造人工智能赋能不动产资产管理的产业典范。

    2.报告期内重整后续事项及资管机构履职事项

    1.公司重整后续事项

    报告期内，公司持续推进重整后续工作。在保交房方面，公司切实履行社会责任，把“保交房、稳民生”作为重要民生任务，有序推进项目复工复产，依法合规用好预售监管资金，推动公司及信托计划内项目有序交房。上半年，公司及信托计划内项目实现交付住宅及商业约1250套、交付面积约22万平方米；自2022年保交房工作开展以来累计交付总套数31.77万套，累计交付总面积4922万平方米，保交房任务整体进度达成约98.76%。

    在重整债权兑付方面，截至报告期末，公司已完成重整债权的现金兑付6.05亿元，兑付完成率为71.36%；股票划转9.69亿股，兑付完成率为56.39%；发放信托受益权份额286.39亿份，兑付完成率为42%。在现金兑付部分，兑付税款债权3.75亿元，完成率为67%；清偿职工债权0.43亿元，完成率为77%；清偿普通债权1.87亿元，完成率为81.59%。重庆金科已完成重整债权的现金兑付2.05亿元，兑付完成率为83.68%；发放信托受益权份额163.31亿份，兑付完成率为34%。在现金兑付部分，兑付税款债权0.81亿元，完成率为80%；清偿职工债权0.96亿元，完成率为89%；清偿普通债权0.28亿元，完成率为79%。

    2.资管机构履职事项

    报告期内，公司作为重整过程中置入信托计划的项目公司的资产管理机构，持续履行资产管理服务职责。针对信托包资产的运营管理，公司积极推进“四个一批”工作，即正常经营一批、庭外重组一批、司法处置一批和自行清算一批。公司依据分类处置方案，对1040家信托底层企业实施分类施策与统筹协调，持续主动与各项目债权人进行沟通谈判，协调解决分歧，推动信托底层企业的有序经营。报告期内，正常经营类项目累计实现签约销售金额12.23亿元，并促成部分项目复工复产；庭外重组类项目取得阶段性进展；司法处置类项目已在四川、湖北等地实现重整盘活的突破性进展；自行清算类项目已完成15家企业的清算注销。

    报告期内，公司一方面聚焦于优质存量资产的稳健运营与价值盘活，扎实推进保交房、促回款、纾债务等各项核心工作；另一方面主动深化府院联动机制，依法加速推进各主体提交的破产重整、破产清算案件的立案受理及后续处置程序，确保信托包资产的有效管理与价值维护。

    二、核心竞争力分析

    公司以重整完成为新起点，保持战略定力，全面构建不动产综合运营与数字科技深度融合的发展格局，实现企业整体价值与核心竞争力的重塑，着力提升经营质量与效率，以确保公司的持续经营与稳健发展。作为全国首家完成司法重整的大型上市房企，公司在行业深度调整的拐点时刻率先实现资产负债结构性修复，具备了独特的转型先发优势。

    1、财务结构修复

    作为全国首家完成司法重整的大型上市房企，公司于2025年12月完成重整计划执行，实现资产负债结构根本性修复，正式迈入低负债、轻资产、高效率的运营新阶段。重整后公司2025年末归母净资产41.56亿元，有息负债占2025年末总资产比例降至7.05%，2025年末货币资金余额14.07亿元。2026年7月，公司成功撤销退市风险警示，股票简称恢复为“金科股份”。重整引战赋予公司更低的转型成本与更强的转型动力，从而将资源集中投入城市更新、资产管理、数字科技等新兴赛道，在行业格局调整中抢占先机，形成关键的转型优势。

    2、管理团队焕新

    公司完成董事会换届与管理团队更迭，核心的新一届管理层，凭借纾困资管经验、全维度复合专业背景、优质股东资源与市场化治理机制，与公司“不动产综合运营商”的新定位高度契合，为新战略落地、业务重构与效能提升提供了最强组织保障，成为公司从传统开发商向不动产综合运营商转型的核心竞争优势。董事长兼总裁郭伟具有信达地产等大型房企管理经验，招商银行原行长马蔚华出任党委书记，万通集团创始人冯仑担任专家顾问委员会主任委员，管理团队的多元化专业背景为战略转型提供了坚实的人才保障。

    3、股东资源赋能

    重整完成后，公司形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的强力股东格局。产业投资人上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金及20余家财务投资人合计出资26.28亿元，国有背景资金占比约37%。新股东在注入资金的同时，引入了先进的战略理念与产业资源，在资产管理、特殊资产及科技赋能等领域积淀深厚，为公司转型布局提供了有效支撑。公司充分依托股东在特殊资产领域的资源、渠道、合作伙伴及专业团队，共同探索房地产新形势下“不良资产+”新赛道，快速构建差异化竞争力，在特殊资产管理、存量盘活、数字科技等领域形成显著市场优势。

    4、综合开发运营

    公司深耕行业多年，积淀了全业态开发、全周期运营的深厚功底。开发端，凭借标准化体系、集中采购实现高效成本管控，并持续迭代产品力，打造多个市场标杆，为切入城市更新、存量改造奠定基础。运营端，代建业务形成产品设计、开发管理、成本控制、资源整合的全链条能力；产业运营构建覆盖智能制造、数字科技等领域的轻资产服务体系；商业运营打造“金科中心”“金科爱琴海”“金WALK”及历史街区四大产品线。开发与运营双轮驱动、协同发力，支撑公司向城市更新服务商、存量资产运营商等领域拓展奠定了坚实基础。

本文数据来源于金科股份2026年中报，仅供参考不构成投资建议。