南京高科（600064）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期南京高科（600064）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    （一）报告期内公司所属行业情况

    1、房地产市政业务

    2026年上半年，我国房地产市场仍处于深度调整期。根据国家统计局数据，2026年上半年全国新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；新建商品房销售额37,945亿元，同比下降13.6%。政策端延续稳市场基调：4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，强调有效防范化解重点领域风险，进一步压实地方主体责任、因城施策。公司所在南京市上半年先后出台“青年人才房票”“宁六条”等政策组合，通过“卖旧买新”贷款贴息、全面推行各类房票、降低商业用房贷款首付比例等措施，着力促进刚性和改善性住房消费需求释放。在政策托底与市场自身修复的共同作用下，南京楼市呈现“量稳价弱、以价换量”的格局，根据克而瑞数据，上半年南京商品住宅共成交12,524套，同比下降1.63%，整体仍处于低位。

    2026年上半年，我国建筑业发展持续承压，行业分化态势显著。房地产市场的持续深度调整对建筑行业形成显著约束，市场竞争格局愈发激烈。根据国家统计局初步核算数据，上半年我国建筑业实现增加值36,043亿元，同比下降4.0%，增速低于国内生产总值增速8.7个百分点，建筑业增加值占国内生产总值的比重为5.18%。2026年，公司所在南京市持续发挥政府投资对优化供给结构的重要作用，全年共安排政府投资计划A类项目183个、年度计划投资455.2亿元，政府投资的持续推进与落地有望为公司业务拓展提供一定支撑。

    2、股权投资业务

    2026年上半年，中国股权投资市场呈现回暖态势，募资、投资、退出三大环节数据均实现同比正增长。根据清科研究中心数据，1-6月，中国股权投资基金新募集数量和金额分别为3,981只、10,494.64亿元，同比上升95.8%、49.6%；股权投资市场投资案例数及投资金额分别为5,944起、5,654.00亿元，同比上升14.7%、31.9%。从投资行业上来看，IT、半导体及电子设备、生物技术/医疗健康行业投资金额排名前三，大模型、物理AI、算力、机器人、航空航天等领域投资热度高涨，创新药等细分领域持续获得机构关注。退出方面，被投企业IPO及并购退出活跃，上半年共发生2,503笔退出案例，同比增加8.3%，其中被投企业IPO案例数为1,732笔，同比增加198.6%。2026年上半年，A股发行节奏稳步提升，共71家企业上市，同比上升39.2%，首发融资额合计约694.66亿元，同比上升87.4%；境外市场共83家中企上市，同比上升43.1%，融资规模约合人民币1,636.72亿元，同比上升94.2%。随着整体市场的逐步回暖，股权投资市场“募投管退”良性循环日趋通畅，项目退出压力有望趋缓。

    （二）报告期内公司主营业务情况

    报告期内，公司从事的主要业务为房地产市政业务、股权投资业务。

    房地产市政业务：公司稳步实施退出商品房开发业务的策略，通过以价换量、房票安置、工抵房等举措，加快推动存量项目销售和资金回笼。市政业务发挥管理优势，深耕区域市场，通过深化与区域政府平台以及投资企业合作等方式拓展代建、施工总承包等业务，保持业务稳健发展。

    股权投资业务：目前主要依托高科新浚、高科新创两大平台，通过基金化、市场化、专业化运作，加强资源整合能力，提升风险管控水平，实现平台协同发展。公司与地方科创平台、科研院所、银行、券商及专业投资机构建立多方位的合作，持续稳定获得新的投资机会；聚焦生物医药、半导体新材料等科技创新领域，通过加强宏观政策与产业趋势的研究，筛选出符合标准的优质企业实施股权投资，通过强化投后管理，赋能和支持创业、创新企业发展，分享成长红利，实现增值收益，在合适时机退出的同时积极探索延伸产业链布局。

    二、经营情况的讨论与分析

    2026年是公司“风险防化再推年”。报告期内，公司有序推进存量商品房去化，持续深化科创投资布局，不断提升内部管理效能，整体保持了稳健的发展态势。2026年上半年，公司实现营业收入140,673.47万元，同比减少28.12%；归属于母公司所有者的净利润125,575.64万元，同比减少9.07%；每股收益0.726元，加权平均净资产收益率6.38%。

    1、房地产市政业务：调整营销策略，加快存量去化，科技创新赋能

    房地产业务坚持稳步退出的策略。一方面立足各项目实际情况分类施策，综合运用以价换量、精准营销、人才房票等方式加快存货去化，报告期内公司商品房项目销售套数及金额均位居区域前列。另一方面紧扣项目关键节点，有序推进存量项目开发建设与现场管理，确保项目按期保质交付。

    报告期内，公司房地产业务实现合同销售面积4.50万平方米（均为商品房项目销售），同比减少34.31%；实现合同销售金额92,228.05万元（均为商品住宅、车位等项目销售），同比减少9.69%。报告期内，房地产开发销售业务实现营业收入67,862.68万元（商品房项目结转营业收入66,114.47万元，委建代建项目结转营业收入1,748.21万元），同比减少51.09%。

    市政业务积极应对市场环境变化带来的不利影响，安全有序推进重点项目建设，同时，以技术创新赋能工程建设，获评省新技术示范工程3项、省级工法3项。污水处理业务在认真做好园区水处理工作的同时，深化智慧赋能与降本增效，积极拓展水环境相关业务，实现业务稳健发展。报告期内，公司市政业务实现营业收入44,982.30万元，同比增加40.79%。

    2、股权投资业务：聚焦科创赛道，优化资源配置，精细投后管理

    股权投资业务坚持稳健发展策略，聚焦科创赛道、深耕价值投资。一是聚焦生物医药、半导体新材料等科技前沿领域，追加投资纽瑞特、同心医疗、领跑微3个项目，新增投资卡贝尼项目；二是加强对投资标的调研与分析，结合市场走势及项目自身情况，择机运作金埔园林、金字火腿等标的，及时兑现收益；三是不断精细化投后管理，搭建投资管理信息化系统，优化金融资产估值体系，加强项目分类管理，提升投后管理效能。

    晨牌药业完善销售模式，强化终端促销，挖掘潜力品种，实现销售上量；持续加码研发投入，有序推进中药创新药以及经典名方的研发立项工作。

    报告期内，公司投资的原力数字北交所上市已过会，海纳医药港交所上市已申报，同心医疗科创板上市已问询，另有数个项目在上市进程中。公司实现投资收益145,904.86万元，同比增加15.96%，实现公允价值变动收益-18,087.48万元。

    3、管理及财务状况：筑牢风控底盘，增强运营质效，赋能价值提升

    公司一是围绕转型发展目标，推进2026-2028三年发展规划编制工作；二是深化风险防化，依托“四个专班”持续推进存量资产盘活、应收账款清收、人员管理优化等工作；三是强化资金管控，持续优化负债结构，降低融资成本，筑牢现金流安全底线；四是加快数智赋能落地，上线投资管理系统、租赁管理系统，构筑数智化协同办公生态，进一步提升内部运转效率；五是深化价值管理，制定《市值管理制度》，持续强化价值传播引导，推动公司市值合理回归。

    报告期末，公司资产负债率为47.05%；期末公司有息负债总额为103.27亿元，占总资产的比例为26.08%。报告期内整体平均融资成本约为2.21%，较去年同期下降0.32个百分点。

    下半年，公司将围绕全年经营目标和“风险防化再推年”管理主题，切实做好以下工作：

    1、房地产市政业务领域：房地产业务继续坚持稳步退出的策略，结合市场变化，综合运用以价换量、精准营销、房票安置、工抵房等举措，加速资产盘活，高效回笼资金。市政业务坚持深耕区域市场，聚焦地方政府城市配套工程、高校建设及公司投资企业建设需求，持续强化项目策划与方案论证，着力推动优质项目落地，实现业务健康持续发展。

    2、股权投资业务领域：继续深耕生物医药、半导体新材料等硬科技赛道，梳理投资逻辑，精选优质标的；深度挖掘与公司生物医药转型具备产业协同效应的项目，以投资赋能主业转型；强化投后管理，推进存量盘活，降低潜在风险，实现滚动发展。晨牌药业持续加强线上线下渠道建设，力争实现销售冲量；加速新药立项进程，增强企业发展后劲。

    3、内部管理工作：一是完成2026-2028三年发展规划编制，科学拆解战略目标，稳步推进各项举措落地见效；二是继续深入开展“风险防化”管理主题活动，通过四个“工作专班”有效跟踪推进存量风险事项化解；三是结合公司发展需要及所处行业发展现状，推进薪酬重构，完善与公司业务转型适配的绩效激励机制；四是加强资金安全管控，优化融资结构，压降负债规模，确保资金安全；五是强化价值管理，通过持续提升公司发展质量、加强与资本市场各方的积极沟通等举措，着力推动公司价值提升。

    三、报告期内核心竞争力分析

    1、品牌影响力与市场把握能力。公司股权投资业务深耕聚焦，持续积累行业资源与口碑，在业内具有较高的认可度；市政等传统主营业务资质全面，在区域项目的开发上积累了丰富的经验和良好的品牌形象；公司控股子公司晨牌药业深耕医药领域50余年，积累了一定的品牌影响力。公司依托丰富的产业与投资经验，能够较好地把握市场趋势，推动产业和投资布局的有序进退，促进可持续经营发展。

    2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。股权投资业务围绕科技创新领域，融合国有资源禀赋与市场化运作体系，强化各平台投资协同机制，充分发挥资金资源优势、产业经营价值判断能力与主要管理团队的市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。

    3、资金运作管控能力。公司作为南京市国有控股上市公司，善于把握政策导向，发挥灵活运作优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本市场等优化融资结构，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债率水平、融资成本等长期保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行两期超短期融资券和一期中期票据。

    4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势，具有风险相对分散的优势。此外，公司管理团队经验丰富，注重风险控制，建立并持续优化风险管控体系，相关风险控制工作具有前瞻性和规范性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险，体现了公司较强的风险管控能力。

本文数据来源于南京高科2026年中报，仅供参考不构成投资建议。