宝龙商业（09909.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期宝龙商业（09909.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

截至2025年12月31日止年度,本集团于下列主要业务分部,即(i)商业运营服务;及(ii)住宅物业管理服务进行业务活动。商业运营服务为本集团主要收入来源。商业运营服务:本集团为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营及管理等全链条服务。
      主要包括:
      (i)于零售商业物业开业前的准备阶段向物业开发商或业主提供市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务;
      (ii)于零售商业物业运营阶段向业主或租户提供商业运营及管理服务;及(iii)向位处购物街及商场的单位提供物业租赁服务。
      本集团承接零售商业物业的管理模式包含以下四种:
      1、委托经营管理
      业主将零售商业物业全权委托本集团经营管理,项目运营成本由本集团承担。业主获得商铺租金,及部分多种经营和停车场运营收入。
      本集团向业主收取:(i)项目开业前谘询顾问费;(ii)项目运营阶段租金管理费,即一定比例的租金抽成;及(iii)品牌使用费(仅限于非宝龙地产控股有限公司(「宝龙地产」)开发的项目)。
      本集团向商户及(i)项目运营阶段运营管理服务费;(ii)多种经营收消费者收取:入;及(iii)停车费。
      2、谘询顾问
      业主聘请本集团担任零售商业物业的管理谘询顾问,项目运营所有收入及成本均由业主承担。
      本集团向业主收取:(i)项目开业前谘询顾问费;及(ii)项目运营期一定比例的谘询服务费。
      3、整租服务
      业主按一定价格将零售商业物业整体出租给本集团,项目运营所有收入及成本均由本集团承担。
      本集团向商户及消费者收取:(i)项目租金收入;(ii)项目运营阶段运营管理服务费;(iii)多种经营收入;及(iv)停车费。
      4、净收益分成
      业主将零售商业物业全权委托本集团经营管理,项目运营所有收入及成本由本集团承担,本集团将项目净收益的一定百分比交予业主作为可变租金成本。
      本集团向商户及消费者收取:(i)项目租金收入;(ii)项目运营阶段运营管理服务费;(iii)多种经营收入;及(iv)停车费。
      住宅物业管理服务:本集团为住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务。
      主要包括:
      (i)为物业开发商提供预售活动的预售管理服务,如预售示范单位及销售办公室的清洁、安保及维护;
      (ii)为业主或业主委员会于交付后阶段提供物业管理服务,如安保、清洁、园艺及维修及维护服务;及
      (iii)为在管物业之业主、租户或住户提供其他增值服务,如交付前筹备及垃圾处理服务、公共区域、广告位及停车场管理服务。
      商业运营服务
      本集团主要通过「宝龙一城」、「宝龙城」、「宝龙广场」和「宝龙天地」四个品牌为业主、商户及消费者提供专业的商业运营管理服务。
      截至2025年12月31日止年度,本集团商业运营服务业务分部实现总收入约为人民币2,099.1百万元,较截至2024年12月31日止年度约人民币2,140.1百万元减少1.9%;已开业建筑面积维持约为11.1百万平方米,与2024年同期持平;已开业项目数96个,较2024年同期98个减少2个;合约建筑面积约为13.7百万平方米,较2024年同期14.5百万平方米减少0.8百万平方米。
      下表载列按地区划分的于所示日期的总已开业建筑面积及于所示年度商业运营服务分部的收入明细:
      附注:
      (1)包括上海直辖市、浙江省、江苏省及安徽省。
      (2)包括除上述(1)之外的其他城市。
      新增已开业的项目
      年╱月(平方米)(平方米)(平方米)(平方米)
      宝龙广场
      宝龙天地
      宝龙星汇
      已解约的项目
      年╱月(平方米)(平方米)(平方米)(平方米)
      宝龙广场
      宝龙天地
      宝龙星汇
      已开业的项目
      本集团于2025年12月31日已开业零售商业物业项目如下表所示:
      年╱月(平方米)(平方米)(平方米)(平方米)
      宝龙一城
      年╱月(平方米)(平方米)(平方米)(平方米)
      宝龙城
      宝龙广场
      (1)天津于家堡宝龙广场已于2020年12月重新开业。
      年╱月(平方米)(平方米)(平方米)(平方米)
      年╱月(平方米)(平方米)(平方米)(平方米)
      小计8,989,2165,366,497805,4842,817,235年╱月(平方米)(平方米)(平方米)(平方米)
      宝龙天地
      宝龙星汇
      小计779,175187,853465,316126,006总计11,093,7235,981,7161,764,0413,347,966
      下表载列于2025年12月31日本集团按品牌划分的运营中的零售商业物业平均出租率及已开业建筑面积。
      (1)出租率乃基于内部记录,按各有关期末零售商业物业的实际租赁面积除以可用租赁面积计算得出。出租率仅适用于本集团已有提供租户招揽服务的零售商业物业,而一年内不同期间的出租率可能会有高低波动。
      新增签约项目
      筹备中的项目
      2026年零售商业物业项目计划开业如下表所示:
      宝龙星汇
      (1)所以项目的开业时间仅为预计,实际开业日期视相关项目进展情况。
      2026年后零售商业物业项目计划开业如下表所示:
      住宅物业管理服务
      截至2025年12月31日止年度,本集团住宅物业管理服务业务分部实现总收入约为人民币508.5百万元,较截至2024年12月31日止年度人民币477.2百万元增加6.6%。已交付建筑面积约为24.1百万平方米,较2024年同期24.0百万平方米增加0.1百万平方米;已交付项目数129个,较2024年同期131个减少2个;合约建筑面积约为30.1百万平方米,较2024年同期31.4百万平方米减少1.3百万平方米。
      下表载列按地区划分于所示日期的总已交付建筑面积及于所示年度本集团住宅物业管理服务分部的收入明细:
      附注:
      (1)包括上海直辖市、浙江省、江苏省及安徽省。
      (2)包括除上述(1)之外的其他城市。
      2026年工作计划
      回顾2025年,中国经济在复杂多变的国内外环境中顶压前行、向新向优,高质量发展取得新成效。全年国内生产总值(GDP)首次跃上人民币140万亿元的新台阶,同比增长5.0%,经济总量再创新高。2025年以来,在稳增长、扩内需、促消费政策的协同发力下,内需拉动作用持续增强。消费作为经济增长的第一拉动力,基础性作用进一步增强,最终消费支出对经济增长贡献率达52%。全年社会消费品零售总额达人民币50.12万亿元,同比增长3.7%,市场活力稳步回升、内需潜力持续释放。
      本集团作为中国领先的商业运营服务供应商,以「做好产品、精细运营、资产提效、强化组织」作为年度策略,推动本集团高效发展。以项目为产品基础,建立可持续竞争优势。于2025年,本集团完成3座宝龙广场及3个街区类项目的精彩开业。全年销售额和客流双双迎来增长,其中客流同店同比增长5%,销售额同店同比增长3%,经营基本面稳中提质。截至2025年12月31日止,本集团商业运营服务分部的已开业建筑面积约为11.1百万平方米。
      锚定五年目标,聚焦「好城市、好项目、好团队」,深耕江浙沪闽核心区域,围绕极致运营为核心,内容生态+智慧科技为驱动的一核两翼业务体系,通过「造场、智营、悦客、增长、人才」五大攻坚战,实现从「空间运营」到「价值创造」的深度转型。2026年作为五年战略的开局之年,本集团明确从「五大维度十件大事」作为核心工作任务,确保战略落地生效。
      (I)精耕空间,打造标杆矩阵
      通过聚焦场景价值深度挖掘与集中优势资源,将优质商业项目如厦门宝龙一城、杭州滨江宝龙城及上海宝杨宝龙广场进一步重点打造成明星标杆项目,以高品质运营与创新服务树立区域商业新典范。稳步推进商业空间优化调改,通过精准业态升级、品牌组合焕新、人流动线重塑、场景体验再造等多维举措,全面激活存量低效空间,持续增强商业载体核心竞争力与市场吸引力,实现资产价值与消费体验双提升。
      (II)科技赋能,升级经营效能
      以数字化转型为核心抓手,全面夯实智慧商业系统底座建设,加速AI应用场景的落地,依托数据智能分析与可视化应用,为精准运营、科学研判、高效决策提供坚实支撑,实现从「经验驱动」向「数据驱动」转变。同时坚持科技创新与精益管理双轮并行,以技术提效率、以管理提质量、以运营提效益,全方位推动经营提质增效与核心竞争力跃升。
      (III)聚焦用户,焕新服务体验
      注重管理体系的搭建,全面构建经营品质、客户服务、市场营销三大核心管理体系,以精细化运营为支撑,深度洞察消费者需求与情感体验,用「有温度、高品质、超预期」的服务满足消费者情绪价值与精神需求,持续提升客户粘性与品牌好感度,高效实现从「流量」到「留量」、从「留量」到「增量」的价值转化与长效变现。
      (IV)多元拓展,激活增长潜力
      严格实施差异化招商策略与精准管控,聚焦优质品牌资源导入,推动项目实现满铺运营、高阶呈现、高效收益的良性发展态势;轻资产拓展仍是本集团未来增量项目来源的重要渠道之一,除了发展商业轻资产外,本集团会择机进行物业第三方项目拓展,以专业服务能力承接更多外部物业项目,不断拓宽营收渠道与增长路径,构筑可持续的盈利增长。
      (V)人才筑基,强化组织心智
      加速人才梯队建设,深化「敏捷开放抗风险」的活力组织,全面激活组织动能与人才价值,为整体战略高效落地提供坚实的人力保障与组织支撑。本集团同步通过优质竞品对标、培训赋能提升、状态持续关注、人员适配调整等机制,强化一把手队伍建设,为企业发展厚植人才根基,营造会呼吸、有温度、能提供情绪价值的商业空间。

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