城建发展（600266）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期城建发展（600266）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等重点区域，逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以黄山为代表的文旅地产布局初步形成，商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。

    二、报告期内公司所处行业情况

    2025年，行业进入深度调整期，企业发展困难挑战前所未有。面对严峻复杂形势，公司保持战略定力，顺势而为、逆境求生，经受住了各类考验和冲击，实现稳健发展局面。公司荣获2025房地产开发企业综合实力TOP500第37名、房地产上市公司综合实力50强第21名、房地产开发企业品牌价值50强第27名，公司品牌价值持续保持在300亿元以上。

    三、经营情况讨论与分析

    2025年公司紧紧围绕稳健发展大局，坚持适度规模战略，着力去库存防风险，围绕提质提速、降本增效，集全公司之力提升产品力，坚持管理创新创效，发展内生动力持续增强，以效益效率为目标不断提升运营能力，主业核心竞争力不断提升。商业地产初具规模，保持较好出租率，股权投资收益稳定，文旅板块加速培育，各项工作高效推进，较好地完成了“十四五”各项任务。

    四、报告期内核心竞争力分析

    运营管控持续优化。坚持高效运作、精准管控，多个业务系统通力协作，以全景计划为抓手对项目关键节点全程把控；坚持经济分析制度，从销售、财务等多维度动态把控各单位、各项目运营情况；修订完善全过程考核办法，考核指挥棒作用更加彰显。

    全面加强成本管控。持续优化战采流程，加快完善标准细则制定，高效推进总分包招标与管理指导办法编制。围绕精装配套战略采购品类持续升级。贯彻全员、全过程成本管控意识，完成多个项目方案和施工图版目标成本审核，强化日常洽商变更管理，结合成本控制情况对运作过程中的各类风险点进行预警。

    产品体系加速向新。举全公司之力提升产品力，新获取项目以专班形式牵头方案设计，实现建筑、精装、景观的全专业、全过程管控。深度介入投拓前端，严格执行“三会一复盘”制度，高质量完成“北京城建好房子”标准编制。持续加强四个研究，出版《城建地产研究》4期。

    协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研究协同发展工作实施办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式。

    内控管理规范有序。适应新形势，启动总部组织架构优化；顺利通过一级资质复评，按要求完成监事会改革；完成内控报告及社会责任报告，信息披露高效准确，派出董监事履职能力持续提升；持续优化人才队伍结构，获得集团内训师大赛优秀组织奖；稳步推进信息化建设；接诉即办实现“两升一降零扣分”。

    五、报告期内主要经营情况

    多措并举去库存。主动应对市场深度调整严峻形势，根据在手项目分门别类拟定专项措施应对外部变化，全力推动去库存专项行动，全面盘点各项目货值，灵活销售策略，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、特价房活动、专项劳动竞赛等举措促进项目去化。积极探索跨区域工抵房，出台多盘联动工作指引、价格调整管理细则等办法。整体库存较年初实现较好去化和优化。

    资源拓展更加科学。加强市场研判，强化价值导向，更加谨慎理性调整投资策略，“三个主流”深度内化，加大资源统筹，合作阵营进一步扩大。紧盯北京内城核心优质项目，以底价或低溢价获取北四村、岳各庄、东小口和祈西地块共4宗用地。

    城更赛道起步成势。巩固棚改经验优势，密切关注城更政策落地，成立城市更新工作专班，组织开展专题研讨，对在手城更项目全面梳理，明确后续发展方向。代建项目高效推进，为轻资产运营模式积累经验。

    工程质量争先创优。统筹推进质量、安全、进度管理，全年实现质量零事故。成功举办北京住建系统“质量月”活动，海辛家园、国誉颂圆满承办施工质量和安全管理观摩会，文源府、国誉燕园被属地列为交付标杆项目，多个项目获得结构长城杯金奖。

    房屋交付优质有序。围绕高标准交付目标，各系统通力协作、高效统筹，强化交付前风险排查与防控。星誉BEIJING、国誉燕园、国誉朝华、国誉上城等多个项目实现平稳集中交付。

    资金统筹安全规范。加强资金集中和存款收益率管理，扎实推进全面预算和季度分析工作。

    多渠道开展融资，综合融资成本持续优化。精准把握税收政策，高效推动多个项目办理税收清算。

    股权投资收益向好。整合股权投资板块，提升投资收益潜力，高效完成北科建、骏泰置业股权转让，减持变现国信证券回笼资金支持地产主业，提升投资价值。

    文旅项目多点发力。黄山项目国际会展中心高标准推进建设装修，完成对东黄山小镇主要出入口及主干道沿线景观提升，首个住宅项目全盘交付运营。建国酒店成功中标三亚2025-2026年党政机关会议定点酒店。

    商业运营逆境保收。以稳租保商为工作主线，应对商业租赁下行局面。城悦荟区域影响力持续扩大；城奥大厦保持90%出租率；成都、青岛商业街实现较好出租率。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    2025年，中国房地产行业处于深度调整与模式转型的关键节点。中央调控政策以"稳市场、惠民生、防风险、促转型"为核心，延续“稳字当头、稳中求进”的调控基调，以“止跌回稳”为短期目标，以“高质量发展”为长期导向，通过精准调控和供需协同，构建高质量发展新格局。

    地方层面依托“因城施策”的更大自主权，精准发力刚需与改善性需求释放，同步推进风险化解与供给端优化。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，市场仍维持底部调整。

    (二)公司发展战略

    2026年是公司“十五五”规划谋篇开局之年，公司将更加谨慎地对待复苏进程中的不确定性，更加清晰地洞察行业深度变革期的机遇与挑战，把握发展主动权，坚持投资提质、经营提质、产品提质、组织提质，不断增强生存力、竞争力、发展力、持续力，密切关注城市更新行业新风口，积极探索与集团产业链延伸发展相关的智能建造等业务领域，持续提升品牌形象，保持北京市房地产开发领先地位，努力成为高质量发展的城市房地产投资运营综合服务商。

    (三)经营计划

    2026年，公司将聚焦房地产开发主业，以创新发展、激发活力、优化机制、提质增效为主线，坚持投资、经营、产品全面升级，狠抓精细管理和高效运营，统筹做好稳健发展与风险控制，努力控制成本、增加效益，打造满足人民群众高品质居住需要的“好房子”。立足北京大本营，密切关注重点、热点城市，持续优化“区域布局、结构布局、产品布局”，打造充分发挥集团产业链优势的地产开发、城市更新运作平台，不断夯实可持续发展根基，提升企业核心竞争力和集团化、专业化、精细化运作水平。

    (四)可能面对的风险

    政策风险：房地产行业将向新发展模式平稳过渡，行业变革持续深化，带来新挑战，不确定因素依然存在，政策的变化和调整将持续影响公司发展。

    市场风险：行业分化加剧，受经济复苏进程、市场供应、同行业竞争等多种因素影响，新产品面临的市场风险将直接影响公司销售业绩。

    经营风险：毛利率下滑、高库存、精细化管理等压力依然存在，要继续加快项目周转速度，提升盈利能力，同时加快商业地产的运营模式研究，探索新的利润增长点。

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