保利发展（600048）2025年年报关键审计项：存货的可变现净值的评估、土地增值税的计提等

据证券之星公开数据整理，近期保利发展（600048）发布2025年年报，该份财报由立信会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

存货的可变现净值的评估

项目内容

• 相关附注：财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计(十一)存货”及“五、合并财务报表项目注释(七)存货”
• 账面价值：2025年12月31日，保利发展存货（含开发成本、开发产品等）账面价值为人民币66,817,493.39万元，占总资产的56.23%
• 计量方式：存货按照成本与可变现净值孰低计量
• 管理层判断重点：需对每个项目至完工时将要发生的建造成本、预期未来售价、销售费用及相关税金等进行估计，涉及重大管理层判断和估计
• 识别原因：估计开发成本及未来售价存在固有风险，且估值过程中可能存在管理层偏向

审计应对

1. 评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性
2. 在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管理层关于项目进度及最新预测所反映的总开发成本预算
3. 评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设（特别是平均净售价）与市场可获取数据和公司销售预算计划进行比较
4. 将各存货项目的估计建造成本与公司最新预算进行比较，并将截至2025年12月31日的实际发生成本与预算对比，以评估预测准确性及预算过程

土地增值税的计提

项目内容

• 相关附注：财务报表附注“四、税项”、“五、合并财务报表项目注释(三十一)应交税费”及“(四十九)税金及附加”
• 税种说明：土地增值税为保利发展主要税项之一，按土地增值额适用超率累进税率30%-60%
• 计提依据：在财务报告期末，管理层需估算土地增值税，考虑因素包括预计销售收入、可扣除的土地成本、开发成本、利息费用、开发费用等
• 潜在差异：最终汇算清缴时实际应付税金可能与预估金额存在差异
• 识别原因：该计提对合并财务报表具有重要性，且涉及对税务法规和实务做法的理解，存在较高的判断复杂性

审计应对

1. 评价管理层与计量预计土地增值税相关的关键内部控制的设计和运行有效性
2. 评价公司于2025年12月31日的土地增值税计提情况，以及管理层对预计收入和可扣除成本费用的估计，评估其假设和判断的合理性
3. 在抽样基础上重新计算土地增值税计提金额，并与公司账面记录金额进行核对

收入确认

项目内容

• 相关附注：财务报表附注“三、重要会计政策和会计估计(二十七)收入”及“五、合并财务报表项目注释(四十八)营业收入和营业成本”
• 收入规模：2025年度房地产销售收入为人民币28,392,717.74万元，占全年营业收入总额的92.14%
• 识别原因：房地产收入对公司业绩至关重要，单个项目收入确认的小误差汇总后可能对利润产生重大影响

审计应对

1. 评价与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性
2. 检查房产标准销售合同条款，评估公司收入确认政策是否符合会计准则要求
3. 对2025年确认收入的项目选取样本，检查销售合同、竣工备案表及交付支持性文件；实地观察项目进展，并通过网上房地产网验证信息，询问管理层项目进度，评估收入确认合规性
4. 检查资产负债表日前后确认收入的项目，抽取样本核查合同、备案表及交付文件，评估收入是否在恰当期间确认

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