华侨城A（000069）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华侨城A（000069）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）文旅业务

    公司文旅业务坚持“以文塑旅、以旅彰文”，创新“旅游+节庆”“旅游+演艺”等多种形式，积极发展都市游、康养游、银发游等多元业态。主要产品形态包括：①主题公园（主题游乐类、水公园类、主题文化类、生态田园类、摩天轮类等）；②酒店；③文商旅综合体及公园式商业街区；④自然人文景区及其他；⑤旅行服务等。

    （二）房地产业务

    公司房地产业务聚焦核心城市、核心区域，积极落实国家关于“好房子”建设部署要求，加快搭建具有华侨城特色的“好房子”产品体系，打造“安全、舒适、绿色、智慧”的高品质住宅及文商旅住深度融合的宜居产品。主要产品形态包括：①多业态融合发展的综合性社区；②单体住宅社区；③写字楼等。

    （三）公司房地产及相关业务经营情况

    7、公司实施房地产项目的跟投

    公司实施房地产项目的跟投，以全面提升项目的质量、效益、资金和成本管理，同步调动项目团队的积极性，实现项目团队与公司收益共享，风险共担。截至2025年末，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额2.65亿元，占跟投项目资金峰值0.32%。截至报告期末，已有27个项目返还跟投本金，合计1.21亿元；3个项目分配跟投收益，分配收益575.96万元，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。

    8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约202.39亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。

    9、董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

    二、报告期内公司所处行业情况

    2025年我国经济规模再上新台阶，根据国家统计局初步核算，国内生产总值达到140.2万亿元，首次跃上140万亿

    元新大关，比上年增长5.0%。增速在全球主要经济体中保持领先，对全球经济增长的贡献率继续稳定在30%左右。就业、物价形势总体平稳，全年城镇新增就业1267万人，城镇调查失业率平均值为5.2%；居民消费价格指数（CPI）全年持平，核心CPI上涨0.7%，涨幅较上年扩大。

    （一）旅游行业：2025年，我国旅游市场繁荣发展，居民出游热情持续增长、消费活力不断释放。国内居民出游人

    次65.22亿，国内居民出游花费6.30万亿元。中央及地方陆续出台了一系列鼓励旅游业发展的政策措施，为行业持续发

    展提供了有力支撑。旅游业在拉动消费、扩大内需、促进就业等方面发挥着越来越重要的作用。

    （二）房地产行业：2025年，新建商品房销售面积8.8亿平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%；

    新建商品房销售额8.4万亿元，比上年下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%；全国房地产开发投资8.3万亿元，比上年下降17.2%；房屋竣工面积6.0亿平方米，比上年下降18.1%，其中，住宅竣工面积4.3亿平方米，下降20.2%。

    三、核心竞争力分析

    公司深耕文旅及房地产行业多年，旅游业务市场知名度较高，房地产业务打造了天鹅堡、纯水岸等一系列知名品牌，积累了较好的品牌声誉。公司旗下欢乐谷、欢乐海岸等产品线在核心城市、核心板块占据区位优势。文旅和房地产两大主业相互赋能，构建起了多元化、差异化的产品竞争力，在资源获取、业态布局、协同发展上为公司可持续发展提供有力支撑。

    四、主营业务分析

    1、概述

    （一）报告期内公司经营情况回顾

    1、公司经营情况概述

    2025年，公司实现营业收入313.81亿元，同比减少42.32%，实现归母净利润-144.96亿元，同比减少67.35%，增亏的主要原因是公司根据年度经营策略，主动适应市场环境变化，通过资产转让等方式全力推动存量业务销售去化与现金流改善，相关交易形成亏损，项目结转收入金额和毛利率较同比下降等。报告期内，公司扎实推进降本增效，加强全面预算过程管控，销售费用、管理费用合计同比下降27%；公司统筹资金收支，持续加强现金流管控，2025年实现经营活动净现金流125.01亿元，较2024年增加71.39亿元，连续三年为正，经营活动净现金流稳步增长；公司秉承稳健的财务策略，在合理控制有息负债规模的同时，充分把握融资环境改善的窗口期和政策优势，拓宽融资渠道，持续推进债务结构优化，截至2025年末，有息负债总额1,185亿元，其中中长期借款占比69%，平均融资成本呈逐年下降趋势。

    2、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效率

    （1）文旅业务

    公司以市场需求为指引，积极锤炼专业化发展能力，为游客带来多元化、高品质的消费体验。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客7,970万人次。

    ①聚焦产品升级与体验焕新，多业态并举推动高质量发展

    公司坚持以市场需求为导向，持续推动产品供给提档升级。主题公园板块2025年完成深圳欢乐谷、襄阳奇趣童年等重点项目的更新改造，深圳锦绣中华大型华夏综艺史诗《龙凤舞中华》、北京欢乐谷光影装置秀《齐天大圣》等文化演艺焕新上演，有效提升游客体验感与产品吸引力。酒店板块创新推出“酒店+创意园”融合型旅宿产品——创意园嘉途酒店，将艺术展览、文创市集等多元业态与旅居场景深度结合，为游客打造兼具文化内涵与沉浸感的特色旅居体验。商业板块坚持内容驱动与场景创新，深化头部IP合作及自主IP“福禄兽”开发，打造沉浸式消费场景以增强客户黏性；同时强化首店引进与品牌矩阵优化，精准匹配品质化需求，全面提升项目场景吸引力与市场竞争力。

    ②深化IP融合创新，强化沉浸式游玩体验

    公司秉持“常看常新、常玩常新”理念，持续深化IP引进与内容共创，释放文旅融合乘数效应，全面激发市场消费活力。欢乐谷公司明确“城市IP娱乐主场”运营定位，推动IP从产品端到消费端的全链条落地。在产品打造方面，襄阳华侨城奇幻度假区落地“超级飞侠探索基地”，携手国产动漫IP“超级飞侠”，通过沉浸式场景还原与“超级能量棒”等互动玩法深度融合，为亲子家庭营造高品质沉浸体验。在节庆活动方面，先后引入王者荣耀、英雄联盟、葫芦兄弟等10余个头部IP，丰富主题内容供给，提升园区话题热度与复游吸引力。通过多维度IP运营，公司不断强化产品内容力与品牌记忆点，持续巩固文旅主业核心竞争力。

    ③稳步推进项目拓展及建设

    报告期内，公司持续拓展轻资产运营服务，欢乐谷公司轻资产代建乐清水公园、酒店公司首个有限服务酒店样板创意园嘉途于年内顺利开业运营，旅发公司签约市场化项目7个。

    （2）房地产业务

    报告期内，公司累计实现签约销售面积120.6万平方米，签约销售金额177.3亿元。公司围绕产品打造、营销去化、服务提升，积极提升专业化水平。

    ①持续提升房地产产品竞争力，加大销售去化力度

    公司持续提升产品品质与居住体验。重庆小龙坎精益设计打造四代宅产品，高品质展示区获得市场认可。成都国宾熙成里通过优化架空层会所、地下室车库光厅等设计及实施，进一步提升产品实景呈现效果。武汉云囍公馆从文化色彩、定制化居住体验、艺术化核心公园、烟火气生活化商业氛围、休闲体验美学空间等多方面优化，以“百年武钢，生活十坊”的都市花园为概念，营造使居住者沉浸其中的生活场所。无锡雲湖别院、济宁纯水岸等多个项目老盘新做，通过优化实景归家展示区、升级样板房软装、公区大堂空间局部提升等系列措施，保持项目市场竞争力。

    公司不断提升营销管理能力，积极把握市场政策机遇，丰富营销去化手段，动态优化营销策略、价格机制等，持续推动项目销售去化。顺德天鹅堡二期抢抓市场节点，创新营销举措，全年销售金额位列佛山市前五。武汉青山红坊组团强化营销统筹，加大品牌推广力度，销售面积位列武汉市前五，销售金额及面积位列青山区第一。无锡云湖别院强化价值传递与节点营销，全年销售金额位列无锡市前三。重庆小龙坎、南昌象湖等多个项目销售表现也位列区域市场前列。②完善服务与品牌体系建设，提升物管业务市场竞争力

    物业管理板块近年来紧扣专业化与市场化发展主线，聚焦三大维度持续锻造综合竞争力。一是精进服务品质，构建标准化物业业务管理体系，以智慧物业系统为支撑，深度响应客户核心需求，实现服务质量的有效提升；二是攻坚市场外拓，稳步扩大优质项目储备，持续优化业务版图；三是深耕增值服务，围绕资产运营、平台服务、社区生活等关键场景，推动业务结构不断升级。

    凭借扎实的服务能力、稳健的市场拓展及多元的增值布局，报告期内华侨城服务荣膺“2025中国物业服务力百强企业（第28名）”等多项荣誉，品牌影响力和行业认可度稳步增强。

未来展望：

（一）公司展望

    在业务发展方向上，公司将以“市场化、专业化、体系化”为导向，以产品力为核心、以客户为中心，着力在产品与模式创新，高效运营与优质服务方面提升核心竞争力，充分发挥文旅和特色房地产两大主业双轮驱动的作用。

    文旅业务，公司以国家“十五五”规划“推进旅游强国建设”为发展契机，坚持“以文塑旅、以旅彰文”，打造一流文旅企业。助力推动文旅产业高质量发展，真正打造成为支柱产业、民生产业、幸福产业，积极把握扩大内需和消费升级战略机遇，持续提升文旅经营质效，做好“文旅+百业”“百业+文旅”大文章，创新“旅游+节庆”“旅游+演艺”等多种形式，积极发展都市游、康养游、银发游等多元业态。优化服务品质，推进科技赋能，强化产品创新，打造特色文旅标杆产品，为游客提供更加丰富的文旅消费体验。房地产业务，公司将持续盘活存量、做优增量，深入挖掘存量资产潜力，提升资产运营效率，不断夯实发展根基；聚焦核心城市、核心区域，抢抓城市更新等国家政策机会，加快搭建具有华侨城特色的“好房子”产品体系，打造“安全、舒适、绿色、智慧”和文商旅住共生的高品质宜居产品。

    （二）公司2026年经营计划

    1、提升市场化经营质效，重塑文旅业务核心竞争力

    （1）强化产品迭代与科技赋能，提升核心竞争力

    主题公园板块依托欢乐谷、玛雅海滩水公园等核心产品，坚持内容驱动，打造适配新内容和新玩法的娱乐主场场景，力争通过产品力提升实现市场规模增长；持续引入无人机、机器人及AI智能导览等新科技，以创新科技赋能沉浸式体验。酒店板块持续强化自有品牌建设，以“嘉途”品牌为重点，构建统一品牌认知体系，同时以游客需求为导向持续开展产品升级改造，系统化提升市场竞争力。自然景区板块持续夯实规划策划及运营能力，深化体验内容及业态创新，形成可复制、可输出的产品服务体系，为对外拓展提供有力支撑。商业板块持续引入优质品牌资源，围绕核心客群精准优化项目定位，提升差异化优势；丰富品牌资源储备，完善品牌孵化机制；同时深化文旅资源协同联动，提升项目独特体验价值。

    （2）统筹存量提质增效，加快增量拓展布局

    有序推进存量更新改造，稳步拓展外部增量，打造标准化标杆产品，积极丰富都市游、康养游、银发游等业态，推动标准化经营和品牌化发展良性循环。主题公园板块围绕“城市IP娱乐主场”定位，研发创新项目与业态，推进东部华侨城、成都欢乐谷等存量项目更新改造。酒店板块聚焦度假酒店产品组合、主题客房及智能科技应用深化创新，依托“嘉途”品牌加强外部市场拓展。自然景区板块发挥专业化管理优势，积极推进轻资产项目拓展落地。

    2、优化资源配置结构，推动房地产业务高质量稳健发展

    （1）深挖存量资源价值，精准布局优质增量

    坚持深耕核心区域、城市及地段，增强优质资源获取能力，优化资源布局，发挥投资对高质量发展的支撑作用，持续夯实主业发展空间。紧密把握各地政府收储、调规及置换等政策窗口期，加快存量项目盘活，以资源结构的持续优化，推动房地产开发业务实现质的有效提升和量的合理增长。

    （2）加强产品体系建设，提升产品竞争力

    积极响应城市高质量发展要求，紧扣“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子建设导向，坚守“花园筑城”初心，坚持“园中建城、城中有园、推窗见绿、出门见园”的整体发展理念，凭借公司生态、文旅、人文深度融合的独特优势，淬炼“好房子”核心特质和样板，打造文商旅住共生的高品质宜居标杆。

    （3）聚焦营销攻坚提速，全力加快资产去化

    紧密跟踪行业与政策变化，精准把握市场窗口期与重要营销节点，持续提升市场敏锐度与反应效率。进一步强化营销全过程管控，深化市场研判及对标，优化定价与推广策略，创新营销模式与去化路径，全力以赴提速去化，支撑企业稳健运营。

    （4）深耕物业标准体系，推动规模与客户价值双提升

    物业管理板块持续推动标准化服务体系在多业态场景下的精准落地与标准升级。聚焦社区生活、资产运营、资产经纪等重点增值服务业务，深挖业主全生命周期需求，持续提升客户便捷度与居住幸福感。依托专业化服务能力，力争实现物管规模稳步提升，并在社区增值服务领域取得实质性突破。

    （三）公司可能面临的风险

    效益风险。受市场波动等因素影响，房地产项目销售及盈利水平存在一定不确定性，盈利空间面临收窄压力，对公司整体经营业绩带来挑战。文旅业务易受消费能力及出行意愿等因素影响，客流量与经营收入存在波动可能，进而对整体盈利稳定性产生影响。

    财务风险。房地产业务资金投入大、开发周期长，对资金统筹管理要求较高，若行业环境变化导致销售回款放缓，可能带来阶段性流动性压力。文旅项目投资规模较大、投资回收周期较长，若融资结构与项目运营周期匹配不够合理，可能形成短期偿债压力，对财务稳健运行产生影响。

    市场风险。当前房地产行业整合加速、市场竞争日趋激烈，企业在综合实力、产品品质、运营能力等方面的竞争进一步加剧。文旅业务方面，行业同质化竞争较为突出，公司文旅项目面临国内外优质文旅品牌的竞争压力，若内容创新、产品升级及服务体验提升不及时，可能对市场份额和竞争力产生不利影响。

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