鹰君（00041.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期鹰君（00041.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本集团于2014年5月购得一幅位于大埔白石角的住宅用地,可尽览吐露港无敌海景。该发展项目的可用总楼面面积(「总楼面面积」)为730,870平方尺,或实用面积为635,612平方尺,由723个豪华住宅单位及456个车位组成,并已于2020年第四季度竣工。
      2025年住宅单位按实用面积计的平均售价为每平方尺19,843港元,而已售车位的平均售价为每个1.77百万港元。于报告期内,已向买家交付两幢独立屋(连四个车位)、23个住宅单位、25个车位及一个电单车位,录得收入841.6百万港元(2024年:1,340.5百万港元)及毛利401.3百万港元(2024年:599.0百万港元)。截至2025年底,累计售出717个住宅单位,占全部723个住宅单位的99.2%(或占总实用面积的97.9%)。其中694个单位已交付予买家。
      何文田「朗贤峰」
      根据与香港铁路有限公司订立的发展协议,此项目于何文田港铁站上盖兴建990个住宅单位,总楼面面积约为742,000平方尺,实用面积约为664,000平方尺。占用许可证及合约完成证明书已成功取得,并自2025年6月中起开始交付单位。
      于报告期内,并无录得新销售,而在709个预售单位中,704个已交付予买家。尽管根据适用会计准则,该项目于本年度录得毛利112.3百万港元(2024年:无),惟扣除相关销售及市场推广开支以及其他相关费用后,录得累计亏损16.9百万港元。
      根据与该项目前发展商订立的协议,本集团有权就提供项目发展所需的额外资金收取财务收入。截至2025年12月31日止年度,随着预售的704个住宅单位交付,本集团录得相关财务收入842.7百万港元。
      2.酒店分部
      酒店表现
      欧洲
      北美洲
      澳洲╱纽西兰
      中国内地
      ^包括(i)酒店管理费收入;(ii)主承租人所录得的盈余或亏损;及(iii)金钟毅风Ying’nFlo,Wesley及所有中国内地的毅风Ying’nFlo分店的收入。
      #杭州、武汉及南京的毅风Ying’nFlo分店分别于2025年7月、8月及12月下旬开始营运。
      酒店分部于全球业务组合中表现各异。北美、澳洲及中国内地市场录得稳健的收入增长,受惠于休闲及大型活动板块需求上升所带动。然而,伦敦及纽西兰的经营环境依然严峻,其整体盈利能力受制于当前经济压力与加剧的市场竞争。
      酒店分部总收益按年上升4.4%至5,307.1百万港元(2024年:5,085.2百万港元)。
      酒店分部业绩亦包括来自管理酒店的酒店管理费收入、本集团作为LHI酒店的主承租人所录得的盈余或亏损,以及香港及中国内地毅风Ying’nFlo业务的收入,该等项目均列于上述酒店EBITDA表中「其他」项下。
      整体而言,于2025年酒店分部录得的EBITDA为1,152.2百万港元(2024年:1,105.2百万元),增长4.3%。
      欧洲
      伦敦朗廷酒店
      伦敦酒店的表现受消费者及企业信心疲弱所影响。于2025年下半年,在大型活动带动需求及国际旅客人数增加的支持下,入住率有所回升。然而,营运成本持续上升,尤其是劳工成本,对盈利能力构成压力。
      北美洲
      波士顿朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、纽约第五大道朗廷酒店、帕萨迪纳朗廷亨廷顿酒店及华盛顿逸东酒店
      大部分北美酒店的客房表现理想,受惠于休闲旅游、商务出行及大型会议活动带动。
      纽约受强劲休闲需求支持,房价得以维持高位;波士顿及芝加哥在大型会议带动下,企业及团体业务明显回升;帕萨迪纳在山火影响下仍展现韧性。整个区域的盈利能力则受到营运开支上升(包括物业税)所影响。
      多伦多Chelsea酒店
      多伦多酒店表现稳定,在大型活动及本地需求强劲带动下,房价有所提升,从而缓解来自美国入境旅客减少所带来的影响。
      年内,地下大堂翻新工程竣工,提升了宾客抵达体验。翻新后,酒店升级了的设施对宾客更具吸引力,市场反应正面。
      澳洲╱纽西兰
      墨尔本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店
      两间酒店均录得理想业绩,受惠于城市的文化、体育及娱乐活动带动。相关盛事吸引国际旅客并促进本地旅游,推动入住率及收入增长。
      奥克兰康得思酒店
      市场气氛仍然偏弱,大型活动减少令入住率受压。国际旅客人数下滑,加上本地企业活动放缓,均为营运带来挑战。
      中国内地
      上海新天地朗廷酒店及上海虹桥康得思酒店
      本集团位于上海的两间酒店表现参差,一方面受惠于国际旅游复苏及大型活动(如车展)带动。另一方面,本地消费信心转弱,尤其对餐饮业务造成影响。
      位于杭州、武汉及南京的毅风Ying’nFlo
      该品牌以轻资产模式营运,定位为以生活方式主导的中端精选服务酒店品牌,针对千禧及Z世代,并与网络红人及媒体紧密合作。年内,品牌正式进军中国内地,于杭州、武汉及南京等核心地段开设三间分店,市场反应正面。
      酒店管理业务
      于2025年12月底,本集团向14间第三方酒店(约4,200间客房)提供酒店管理服务。
      3.冠君产业信托收入
      本集团的核心溢利乃按同一财务期间应占冠君产业信托的分派收入及管理费收入而计算。按此基准,来自冠君产业信托的总收入于2025年下跌9.2%至823.0百万港元。其中,冠君产业信托按90.0%(2024年:90.0%)的分派比率宣布每单位分派减少11.2%,经计及本集团的控股权益由2024年12月底的70.30%增加至2025年12月底的70.63%,本集团应占分派下降9.6%至545.2百万港元。由于冠君产业信托的物业收益净额下跌,2025年的管理费收入亦下跌8.4%至277.8百万港元。
      以下内容乃节录自冠君产业信托2025年全年业绩公布中有关旗下物业表现。
      花园道三号
      花园道三号的租赁活动于2025年转趋活跃,物业视察次数于2025年下半年按年增加61%,并成功引入多名来自资产管理行业及家族办公室的新租户。该物业的出租率保持在81.6%的稳定水平(2024年12月31日:82.6%),新租户及现有租户的扩充需求大致填补了迁出租户所释放的楼面面积。我们主动与现有租户洽谈续租的策略持续取得成效,至今已成功为超过75%在2026年到期的租约安排续租,显着提升了业务稳定性及可预见性。
      中环写字楼供应充裕令区内租金持续受压。于2025年12月31日,花园道三号的现收租金跌至每平方尺73.7港元(按可出租面积计算)(2024年12月31日:每平方尺87.0港元),原因之一是年内有多宗租约适逢市场竞争激烈之际到期。因此,物业租金收益减少10.1%至10.17亿港元(2024年:11.32亿港元)。
      朗豪坊办公楼
      随着「6DWellness」健康资讯频道及全新活动场地「SocialWellnessHall」相继推出,朗豪坊办公楼作为顶尖身心健康总汇的定位得以进一步巩固。于2025年12月31日,物业的租户组合中,生活时尚及医疗、美容行业租户占比达68%。
      尽管朗豪坊办公楼的租户基础以医疗及美容业者为主,但该物业透过引入销售服务等其他行业租户,令租户组合更多元化。该物业依然备受重视地段的商户所青睐,出租率亦保持在86.9%的稳定水平(2024年12月31日:87.2%)。
      物业的表现继续受续租租金下跌所影响。期内租金收益减少6.1%至3.04亿港元(2024年:3.24亿港元)。由于市场上写字楼供应充裕,市场租金持续受压。现收租金于2025年12月31日跌至每平方尺42.4港元(按建筑面积计算)(2024年12月31日:每平方尺44.0港元)。
      期内物业经营净开支升至4,900万港元(2024年:4,500万港元),主要由于租赁活动增加带动租金佣金上升,以及其他营运开支和楼宇管理净开支增加所致。整体而言,物业收益净额减少8.6%至2.55亿港元(2024年:2.80亿港元)。
      朗豪坊商场
      朗豪坊商场租户的销售额按年下跌5.0%,但我们透过主动优化租户组合,为生活时尚板块带来双位数的销售增长。
      于2025年12月31日,商场的出租率维持在99.3%的高水平(2024年12月31日:99.3%)。租金收益下跌8.5%至6.66亿港元(2024年:7.28亿港元)。基本租金收入跌至4.40亿港元(2024年:4.75亿港元),原因为更换一名占可出租面积13.8%的主要租户时,新租约的租金有所下调。分成租金收入则跌至1.71亿港元(2024年:1.96亿港元),主要因为租户的销售放缓。现收租金(按可出租面积计算)于2025年12月31日为每平方尺162.5港元(2024年12月31日:每平方尺157.5港元)。
      4.LHI的分派收入
      按法定会计准则,我们于LHI的投资被分类为附属公司,其业绩于本集团的法定收益表中综合入账。然而,由于LHI主要专注于分派,故此本集团的核心溢利将会按应占分派收入计算。我们相信此举将更能反映本集团投资于LHI所获得的财务回报及经济利益。此举亦与我们计算投资于冠君产业信托(其亦专注于分派)的回报做法一致。
      于报告期内,尽管出租率有改善,但经营环境充满挑战,对房租有所影响。此外,LHI的整体盈利能力亦受到营运及财务成本不断上涨所影响。
      LHI宣派2025年每个股份合订单位的分派为3.2港仙(2024年:1.6港仙)。
      以下香港酒店之表现乃摘录自LHI之2025年全年业绩公布中有关信托集团物业之表现。
      受惠于访港旅客的增长,LHI的酒店组合于2025年表现稳定。大型娱乐活动、体育赛事、会议及节庆活动的举行,加上新落成的启德主场馆及体育园区的成功发展,亦支撑了增长势头。
      于2025年,LHI的酒店组合客房表现录得温和改善,而餐饮业务与去年相比则轻微下跌。尽管两项业务走势不一,该等酒店整体营运表现仍录得轻微的按年增长。
      于2025年12月31日,LHI的酒店组合估值为15,895百万港元,与去年大致持平,反映市场持续趋于稳定。该等酒店于2025年最后一季的强劲营运表现,显现出明确的复苏势头。5.投资物业租金收入
      鹰君中心
      *可出租面积不包括自用面积。倘将该等区域计算在内,写字楼的出租率将为78.8%。
      香港写字楼市场持续疲弱,为鹰君中心带来不利影响,限制其于年内的营运表现。
      截至2025年12月底,写字楼部分出租率下降至67.6%,平均实收租金按年下跌1.8%至每平方尺48.1港元。鹰君中心整体毛租金收入按年减少1.2%至75.3百万港元(2024年:76.2百万港元),净租金收入则下降3.4%至62.2百万港元(2024年:64.4百万港元)。
      服务式住寓
      来自服务式住寓的总租金收入下跌4.6%,至54.0百万港元(2024年:56.6百万港元)。尽管湾仔峡道的表现有所改善,但山村道和蓝塘道物业却录得轻微下滑。自2025年中起,蓝塘道物业逐步转型至长租模式,期间对其租务表现造成短暂影响,但随着住宅需求增长,入住率和租金水平经已回升。
      于报告期内,物业组合的入住率轻微下降至82.3%(2024年:83.0%)。平均每平方尺的净实收租金按建筑面积计算之平均净现收尺租下跌4.3%至每平方尺24.6港元,较2024年每平方尺25.7港元有所下降。
      住宅物业组合
      住宅物业组合主要目标为购置位于交通便利、租赁需求强劲及市场流动性良好的热门地段里的优质住宅单位(包括一手及二手住宅单位),以作长线投资用途。
      截至2025年12月31日,已完成签署转让契的住宅单位共有33个,总代价约为451.1百万港元。当中19个单位已出租,年化毛租金回报率约为3.1%。2025年已签约但尚未完成交易的住宅单位共有72个,总代价约为907.8百万港元。
      于报告日后,另购入29个住宅单位,总代价为259.9百万港元。累计至今,合共已购入134个住宅单位。
      此外,湾仔会展中心会景阁的五个住宅单位已重新分类并归入至住宅物业组合,并于报告期内带来净租金收入3.4百万港元。
      6.其他业务营运收入
      本集团之其他业务分部营运收入包括投资证券的股息收入及分派、物业管理及维修收入、来自贸易及采购附属公司的贸易收入、资产管理费收入及其他业务收入。
      于报告期内,其他业务营运收入轻微下降0.8%至124.0百万港元(2024年:125.0百万港元)。
      发展项目
      香港
      九龙启德NKIL6590地皮合营发展项目
      此项目为本集团与信和置业有限公司(「信和置业」)、中国海外发展有限公司及华人置业集团合作的合营项目。本集团持有20%股权,信和置业为项目经理。地价总额为5,350百万港元(按可用总楼面面积计约每平方尺5,392港元)。
      该地盘面积为145,302平方尺,主要由东部及西部两块地皮组成,位于启德区内,可经由未来的地下购物街直达宋皇台港铁站。该发展项目规划包括大部分住宅单位、商场、地下购物街、地库停车场及政府指定目的用房,总楼面面积约992,270平方尺(不包括政府指定目的用房)。该项目正在发展中,预计将于2029年上半年取得两块地皮的占用许可证。
      九龙城盛德街╱马头涌道KIL11290地皮合营发展项目
      此项目为本集团根据与市区重建局订立的发展合约与信和置业及招商局置地有限公司合作的合营项目。本集团持有15%股权,信和置业为项目经理。地价总额为1,934百万港元(按可用总楼面面积计约每平方尺4,661港元)。
      该地皮位于九龙城盛德街╱马头涌道,地盘面积为46,102平方尺,规划发展成设有住宅单位及多间商舖的综合楼宇,总楼面面积约414,920平方尺。项目正在发展中,目标于2029年第一季度取得占用许可证。
      九龙彩虹彩兴路NKIL6674地皮合营发展项目
      此项目为本集团与信和置业合作的合营项目。本集团持有15%股权,信和置业为项目经理。地价总额为1,610.0百万港元(按可用总楼面面积计约每平方尺4,339港元)。该地皮乃透过政府招标取得,结果于2026年1月公布。
      该地皮位于彩虹区地势较高位置,预计落成后多数单位可享有开阔或绿化景观。地皮将被规划发展为住宅项目,并配有社区零售设施及政府指定目的用房,总楼面面积约为371,000平方尺。
      日本
      东京酒店重建项目
      本集团购入位于东京地标六本木新城邻近的一幅可作酒店发展之用地,其后再收购毗邻的几幅小型地皮,以便申请增加该地皮的地积比率。按较高之地积比率基准计算,经扩大后地皮的可建总楼面面积约为380,000平方尺。
      我们已委任全球知名的建筑设计师KengoKuma&Associates设计这座设有270间客房的旗舰酒店,并已向当地政府提交规划申请,早前亦已委任总承建商为项目作可行性研究及进一步成本优化评估,以提高设计功效,从而节省成本。尽管我们不断努力优化成本估算,但建筑成本仍然高昂。
      有鉴于此,本集团将持续推进设计优化工作,旨在提升建设效率与成本效益。同时,本集团正评估一系列其他发展方案,包括但不限于酒店与豪华公寓的综合方案。本集团亦考虑其他投资策略,包括但不限于与拥有本地专业开发经验的潜在投资者合作。
      美国
      三藩市1125MarketStreet酒店发展项目
      三藩市555HowardStreet酒店重建项目
      由于三藩市的市况不明朗及建筑成本急剧上升,对该等项目的盈利能力造成了重大影响,上述项目被暂缓推进。本集团亦考虑其他退出策略方案。
      西雅图1931SecondAvenue发展项目
      本集团于2016年12月以18百万美元收购一幅位于西雅图市中心的地皮。该地皮位于西雅图市中心最高点之一,并邻近着名的PikePlace市场。此553,000平方尺的酒店公寓综合项目已取得总使用许可证。
      鉴于开发成本不断上升,且市场的不确定性持续,该项目已暂缓推进,本集团亦在探讨替代发展方案。
      加拿大
      多伦多Chelsea酒店重建
      有见多伦多公寓市场表现呈韧性,本集团洞悉其市场潜力,继续推进Chelsea酒店现址的重建计划,计划包含公寓及酒店组成的综合项目,规划总楼面面积合共约1.7百万平方尺。本集团一直紧贴多伦多的建筑成本及公寓销售等市场数据。
      同时,因上述项目的重建规划工作需要较长时间推进,Chelsea酒店已进行适度装修,以维持酒店营运及提升其经营表现。
      欧洲
      威尼斯穆拉诺岛酒店发展项目
      本集团已收购位于威尼斯穆拉诺岛上的地皮。该项目结合历史建筑修复与新建建筑。项目设有133间客房,总建筑楼面面积约170,000平方尺。世界知名建筑师MatteoThun为该酒店的建筑师。该项目已于2022年获批建筑许可证。外围及核心工程已开始施工,且预计于2027年下半年完成。
      我们认为,该酒店落成后将有助本集团于欧洲大陆推广享负盛名的朗廷品牌。

业务展望：

展望2026年,地缘政治局势紧张及利率走势不明朗等全球性不确定因素依然存在,将持续影响经济增长并令全球资产价格承压。尽管面对以上各种挑战,鉴于香港在中国扮演不可或缺的角色及其作为全球金融中心的领先地位,我们仍对香港经济保持乐观。IPO活动的复苏和作为家族办公室中心的战略发展将提振对优质办公空间的需求。此外,人才输入计划不断吸引高净值人士及专业人士,预计2026年住宅销售及租赁市场应得以支撑,而价格亦将有温和增长。旅游业的回暖预计将利好酒店业。然而,不断演变的消费模式及激烈的跨境竞争将继续对本地零售构成挑战。
      本集团就「朗贤峰」及「朗涛」的余下存货将采取灵活的销售策略,同时推进我们位于启德、马头涌及彩虹地区的合营发展项目。我们非常看好香港住宅市场,并将继续探索市场及购入发展项目。此外,我们将从本地一手及二手市场购入更多优质住宅单位,借以扩大住宅物业组合用作长期投资。
      尽管我们各个类别的业绩表现不一,但酒店分部的整体营运环境仍持续面临宏观经济与地缘政治不确定性所带来的阻力,预计将影响对酒店的需求及整体业绩表现。同时,营运成本上升压力犹在。鉴于上述情况,我们将积极推进有针对性的举措,包括优化营运、提升收益及严控成本,借以提升业绩及其韧性,进而实现盈利最大化。本集团致力透过毅风Ying’nFlo品牌扩大在中国中端酒店市场的业务版图。我们已根据该战略制定计划,拟于2026年开设8至10间新店。
      未来,香港酒店业在面临新机遇的同时,亦将受到持续挑战。尽管来自周边地区的短途旅客增长有助抵消长途旅客复苏缓慢的影响,但来自中国内地的旅客更注重成本效益及不断攀升的经营成本持续为业界带来挑战。此外,较长时间的偏高利率环境预计将加剧LHI的融资成本压力并削弱其整体盈利能力。
      尽管如此,我们对全球酒店业的中期前景持乐观态度。
      即使写字楼租赁市场出现一些回暖迹象,但偏高的库存水平继续拖低香港写字楼市场的表现。花园道三号及朗豪坊写字楼续租租金下跌的情况预期将持续,而朗豪坊商场的表现将保持韧性。随着市场对2026年将进一步降息的预期降温,利率维持在较高水平将继续影响冠君产业信托的整体盈利能力。
      总括而言,我们拥有充裕的流动资金和适度的杠杆水平令本集团能够在市场波动中保持较强韧性。本集团将继续密切监控本地及海外业务营运,借以优化业绩表现并提高盈利能力。我们将坚持严格的资本管理,同时积极物色战略性投资机会,以支持我们的长期增长愿景。凭藉审慎但具有前瞻性的策略,本集团能有效应对短期挑战,并同时建立长期可持续发展的价值。

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