万科Ａ（000002）2025年年报关键审计项：其他应收款预期信用损失的计量等

据证券之星公开数据整理，近期万 科Ａ（000002）发布2025年年报，该份财报由德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)给出了带强调事项段的无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

1、其他应收款预期信用损失的计量

项目内容

• 截至2025年12月31日，万科在合并财务报表中列报的其他应收款账面余额为人民币2,371亿元，相应的坏账准备为人民币617亿元。
• 2025年度，万科在合并财务报表中确认计入损益的其他应收款坏账损失金额为人民币337亿元。
• 管理层逐笔单项评估其他应收款的预期信用损失，考虑因素包括债务人的财务状况、开发项目的状况及可实现价值等。
• 该事项涉及重大的管理层判断和估计，具有固有不确定性。

审计应对

• 测试和评价与其他应收款预期信用损失评估相关的关键内部控制运行的有效性；
• 了解管理层评估其他应收款存在减值迹象的判断依据，检查支持性证据（如对手方资信状况、经营情况、还款能力或预计可收回金额），判断坏账准备计提的合理性；
• 了解管理层在评估中所运用的关键判断，选取样本检查其采用的关键参数及假设，并评价其适当性；
• 选取样本重新测算其他应收款预期信用损失的计算过程，复核坏账准备金额计算的准确性。

2、房地产开发项目存货的减值

项目内容

• 截至2025年12月31日，万科在合并财务报表中列报的房地产开发项目存货账面余额为人民币3,978亿元，相应的存货跌价准备为人民币266亿元。
• 存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的确定需管理层作出重大会计估计。
• 因此，该项目被确定为关键审计事项。

审计应对

• 测试和评价与房地产开发项目存货减值相关的关键内部控制运行的有效性；
• 获取计算存货跌价准备的相关资料，选取样本复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确；
• 对年末存货项目进行实地抽查盘点，观察是否存在长期未开发土地、长期停工或长期未售出项目，判断是否存在跌价情形；
• 选取样本分析并评价管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性：
• 对于已完工开发产品：将管理层估计售价与销售合同价格或市场可比数据（周边楼盘价格）对比；将估计的销售费用及相关税费与实际发生额对比；
• 对于未完工开发产品：将估计售价与销售合同或市场数据（周边楼盘价格或土地挂牌价）对比；将至完工尚需成本与内部预算对比；将估计销售费用及相关税费与已售项目实际发生额对比。

3、房地产销售收入的截止

项目内容

• 2025年度，万科合并财务报表中列报的营业收入为人民币2,334亿元，其中房地产销售收入为人民币1,701亿元，占总收入的73%。
• 根据会计政策，收入在客户取得房地产开发产品控制权时确认。
• 收入金额重大，存在管理层为达成特定目标而操纵收入确认时点的风险。

审计应对

• 测试和评价与房地产销售收入确认相关的关键内部控制运行的有效性；
• 检查房地产销售合同条款，评价收入确认会计政策是否符合企业会计准则；
• 就资产负债表日前确认收入的项目，选取样本实地检查项目是否已达交付状态，以判断收入是否计入恰当会计期间；
• 就资产负债表日前后确认收入的项目，选取样本检查销售合同及证明交付条件的支持性文件，以验证收入截止的准确性。

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