恒基地产（00012.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期恒基地产（00012.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

香港
      物业销售
      本年度,香港特区政府推出多项吸引人才政策及致力发展香港成为国际教育枢纽,并于2025-26年度财政预算案宣布宽减部份物业买卖之印花税,加上美国联邦储备局自二零二五年九月连续三度减息,均为本港楼市带来支持。
      集团本年度本港物业发展之应占营业额约为港币一百五十二亿一千二百万元,较去年增加23%。至于本港物业发展之应占税前公布盈利约为港币十五亿六千六百万元(二零二四年:港币四十六亿四千七百万元)。盈利减少主要由于去年度因政府收回若干新界土地而带来约港币三十三亿二千万元应占税前净收益;而本年度因收地所带来之应占税前收益仅为港币五亿九千九百万元所致。
      本年度,集团成功把握最佳时机推出半山‘天御’,以及多个位于前启德机场跑道上之临海豪宅项目(包括‘维港˙湾畔’第1A及1B期、‘MiamiQuay’第2期及‘DoubleCoast’第3期)。至于长沙湾‘BelgraviaPlace’第2期、湾仔‘woodis’、马头角‘南首’及‘壹沐’第1期等多个市区项目,亦于本年度开售。而原有已开售项目亦取得满意销售成绩,当中旺‘利奥坊’系列首五期项目更已近乎沽清。连同售出其他物业(包括车位),集团于截至二零二五年十二月三十日止年度内,于本港自占之合约销售总额约港币一百九十二亿七千一百万元,较去年增加71%。
      于二零二五年十二月底,未入账之自占合约销售总额约为港币一百零九亿二千六百万元。当中约港币八十八亿四千六百万元预计可随物业落成并交付买家而于二零二六年入账。
      物业发展
      市区旧楼重建项目方面,有约七十万平方尺之自占楼面面积,已拨入二零二六年开售计划。此外,已购入全部业权,或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目,预计可额外提供自占楼面面积合共约一百六十万平方尺,于二零二七年或之后开售或出租。
      集团于各区另有其他市区重建项目正在进行收购,现时已购入该等项目两成以上业权,惟仍未达致相关强拍申请门槛。若能收购全部业权,以目前政府城市规划计算,预计重建后可提供自占楼面面积约为一百七十七万平方尺;如按现时各地盘分别已购入之业权份数比例计算,自占楼面面积约为六十四万平方尺。以上各项目之收购存在不确定性,有机会不能全数购足,有待购入全部业权方可落实重建。
      市区土地
      除上述已作销售安排之项目外,集团已购入全部业权,或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目,预计可提供自占楼面面积合共约一百六十万平方尺,于二零二七年或之后开售或出租。
      集团旗下一间全资附属公司于二零二五年订立协议,将位于香港九龙金巴利道16号地段(‘物业’)连同将于该地段上建造之新酒店,出售予集团上市附属公司—美丽华酒店企业有限公司之全资附属公司。由于完成交易之先决条件未能达成,有关交易经已取消。集团将按既定计划继续拆卸该物业上之现有建筑物,并按已批准之建筑图则,将该物业重建成一座新酒店。
      此外,集团占22.8%权益之油塘湾商住项目,已改为分期换地发展,并已经收到政府重新发出之第一期换地条件,但正就补地价金额进行上诉,有待与政府达成补地价协议方可落实。该临海项目预计可提供自占楼面面积共约九十一万平方尺。
      新界土地
      集团于本年度再购入约五十七万平方尺新界土地。另一方面,于元朗南、锦田、新田及洪水桥所持有之土地,以及受兴建北环线主线影响之地块合共约九十万平方尺,被政府以现金补偿方式合共约港币九亿四千万元,收回作公共用途。集团于二零二五年十二月底,所持有之新界土地储备约四千零五十万平方尺,继续为本港拥有最多新界土地之发展商:
      于洪水桥/厦村新发展区,除上述一宗成功完成之原址换地申请外,集团与该区内另一业主亦已共同为四幅土地提出原址换地申请,作商业发展用途。如全部成功换地,可提供自占楼面面积合共约二百八十万平方尺。行政长于二零二五年施政报告内提出多项加快发展北部都会区的措施,当中包括(i)订立专属法例加快北部都会区发展;(ii)推行‘分阶段开发’模式以发挥企业和人流之拉动作用;(iii)以‘按实补价’减低北部都会区补地价资金成本;(iv)容许北部都会区土地业权人主动交回政府计划征收之土地,借此抵销其在该区原址换地所须缴付之金额;(v)引入快速审批制度,以降低工程成本并缩短工期;及(vi)推行灵活批拨土地,推动企业落户及投资,土地租期可长于七年。就上述的行政措施,集团将留意细节。扣除上述正进行原址换地申请之土地,集团现于洪水桥/厦村仍拥有约二百三十一万平方尺之土地。
      政府于二零二零年公布‘土地共享先导计划’的执行框架及具体准则,而集团为了配合政府政策以满足市民对房屋的殷切需求,经详细研究所持有之新界土地后,已联同另一家发展商向有关当局提交申请,项目所在地点位于大埔林村,占地约二百万平方尺或19.3公顷,即稍大于香港维多利亚公园之面积,项目建议提供三成住宅单位(三千六百三十六伙)作私人房屋发展及出售之用,其余七成单位(八千四百八十四伙)供政府作公营房屋发展之用。项目已于二零二二年十一月获顾问小组支持及行政会议原则性同意,现正处理修改城市规划之工作。集团期望透过参与此计划能善用有关之土地资源及加快释放潜在价值。

业务展望：

环球经济当前受到地缘政治局势持续紧张,以及美国贸易政策摇摆不定等多项不明朗因素所困扰。然而,香港继续吸引大量企业前来上市集资,反映其作为国际金融中心之地位。加上政府积极推动多项政策促进经济,包括加速发展北部都会区、输入专才及发展香港成为国际教育枢纽等,本港经济定将更添活力,本地楼市亦可望因而受惠。
      本年度,集团就一幅位于洪水桥/厦村新发展区之土地,完成原址换地申请,日后将发展成为商住项目,提供自占楼面面积约五十八万平方尺。另外,集团在新界拥有土地储备约四千零五十万平方尺,继续为全港持有最多新界土地之发展商。集团亦有多个已购入全部业权或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目,预计可提供自占楼面面积合共约一百六十万平方尺。集团土地资源充裕,足供未来数年发展之用。
      ‘销售’集团计划于今年在本港推售八个发展项目。连同尚余存货,在本港预计有约四千七百个自占住宅单位或约二百三十万平方呎自占住宅楼面面积,以及办公及工业楼面面积约十八万平方呎,可于二零二六年出售。集团于二零二五年十二月底,在香港及内地未入账之自占物业销售金额合共约港币一百二十七亿八千四百万元,当中约港币一百零四亿三千六百万元之销售金额预计可随物业落成及交付买家而于二零二六年入账。计及由二零二六年一月一日至三月十五日,在香港及内地自占物业销售总额约港币五十亿三千九百万元后,预计可随物业落成及交付买家而于二零二六年入账之销售金额更增至港币一百四十八亿三千万元。
      ‘租务’集团现时在本港及内地分别持有自占一千零七十万平方呎以及一千三百八十万平方呎之已建成收租物业。‘TheHenderson’最近荣获‘世界最佳物业’至高殊荣,出租率目前已达95%。‘CentralYards’建筑进展良好,将成为本港中环核心商业区另一地标。第一期商场及写字楼预计将于二零二六年第四季申请入伙纸,并于二零二七年入伙。其办公室大楼及附属楼面逾七成面积或二十二万三千平方呎,已获一家金融机构签约承租。集团经常性租金收入将进一步提升。
      ‘上市附属及联营公司’为集团另一经常性收入之来源。当中香港中华煤气于二零二五年十二月底在香港及内地拥有四千六百万个燃气客户群,覆盖人口约一亿三千万。随着位于马来西亚的‘可持续航空燃料’新厂房于二零二五年年末顺利投产,其联营公司怡斯莱(EcoCeres)之可再生燃料年总产能由三十五万吨提升至七十七万吨,巩固怡斯莱在市场之领先优势。连同不断开拓其他增长型业务,香港中华煤气将为集团带来持续收益。
      集团于一九七六年由已故李兆基博士创立,过去五十年一直与香港共同成长,至今已累积丰富经验及雄厚财政实力,为三大业务范畴(即‘销售’、‘租务’及‘上市附属及联营公司’)奠下稳固根基。今后,集团定将传承半世纪追求卓越之优良传统,为下一代缔造更能启发创意、孕育梦想及拓展视野之广阔天地。

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