ESR（01821.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期ESR（01821.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

ESR集团在亚太区管理一个多元化基金管理平台,于2024年12月31日的管理费收入相关资产管理规模达714亿美元。作为一流的亚太区基金管理公司及新经济领袖,其为亚太区最大的不动产管理公司及被视为全球十大地产投资管理公司之一。
      由于本集团继续在波动及不明朗的环境下经营,以实现其策略性业务重点,其不动产权益已受到过去数年累积的持续不利因素,包括地缘政治紧张局势加剧及随之而来的经济风险、降息幅度有限及中国内地经济复苏缓慢等等所带来的负面影响。开发项目动工率及核心交易活动不温不火、资金退出延迟及基金奖励费下跌、资产公允价值负向变动(包括非核心资产及近期资产出售产生的非现金亏损)以及资本循环速度低于历史平均水平,均对本集团于2024财政年度的盈利能力造成影响。
      在宏观不利因素的影响下,管理层继续执行并实现本集团的战略及业务优先事项。自2024年1月起至今,已完成约11亿美元的资产出售,包括向ESR长期管理的投资公司出售资产,例如于2025年1月24日在上海证券交易所上市的中航易商仓储物流REIT。尽管集资环境艰难,本集团集资额仍达54亿美元,包括于澳大利亚、韩国、日本、中国内地及新加坡拨充资本。
      推动长期可持续增长及股东价值仍是本集团的重点。为配合数码化及去碳化的有利结构性趋势,本集团持续努力精简业务,进一步将新经济管理费收入相关资产管理规模的比例增加至占本集团管理费收入相关资产管理规模约60%。与此同时,于完成收购LogosPropertyGroupLimited(「LOGOS」)创办人股份后,深度整合ESR营运平台的工作已取得重大进展。作为一个由高绩效团队组成并秉承合作、持续改进及创新文化的统一集团,本集团致力于实现盈利能力及企业价值、资产负债表优化、卓越营运及企业公民责任等领域的企业方针。
      扩大ESR数据中心平台及其基础设施平台的的产品交付、营运规模、储备及资本增长为本集团的重要增长目标。ESR与CloudHQ已成立合资经营企业,共同开发及营运一个位于日本大阪南港北的耗资20亿美元的130兆瓦超大规模数据中心园区,分三期开发及营运。第一期超大规模数据中心资产ESRCosmosquareOS1数据中心的核心及外壳于2024年8月落成,突显本集团的营运执行能力,并强调其作为区内市场合作伙伴开发世界级解决方案及园区的承诺。这项发展项目为本集团数据中心策略的一环,以在亚太区的主要市场建立575兆瓦的数据中心及超过2吉瓦的土地及项目储备。
      本集团的资本管理及流动资金进一步加强,并取得25亿美元的可持续发展挂钩贷款,为东南亚房地产行业于2024年最大的贷款之一。透过于2023财政年度及2024财政年度进行成本较低的再融资,以及由于基本利率普遍下跌,本集团于2024财政年度的债务组合加权平均利息成本下跌60个基点至4.7%。
      受惠于资产管理、投资管理及物业管理的经常性核心资产管理费收入持续增长,本集团的相关业务基本保持稳健。ESR集团于2024财政年度录得总收益6.39亿美元,其中基金管理分部收益贡献总收益超过75%。基金管理EBITDA与去年同比减少,原因是2024财政年度并无奖励费,而去年则确认1.82亿美元。年内,EBITDA及相应的PATMI因非核心资产出售的按市价计值亏损,以及非现金性质的资产及项目重估而受重大影响。2024财政年度的亏损净额主要是由上述宏观经济不利因素导致的非现金变动以及为配合本集团策略性业务重点而进行的企业行动所推动,因此,亏损并不反映本集团的预期长远表现。
      基金管理:尽管面临市场挑战,经常性核心资产管理费收入仍见同比增长
      ESR集团于2024财政年度录得基金管理分部收益(「管理费收入」)4.98亿美元。尽管估值面临下调压力,来自资产管理、投资管理及物业管理的经常性核心资产管理费收入同比增长约6.6%。然而,本集团交易活动的步伐于2024财政年度显著放慢,因此交易费同比减少。除奖励费较低外,亚太区货币兑美元疲弱所产生的外汇换算影响亦是造成差异的原因。
      在业界集资乏力的背景下,2024年下半年的集资额达31亿美元,2024财政年度总集资额达54亿美元。新经济集资表现强劲,达42亿美元,同比上升53%。除了为本集团的核心及开发基金委托项目筹集资金外,本集团亦于韩国成立首个房地产信贷投资平台,投资额达3.25亿美元,把握当地信贷市场紧缩及投资者兴趣浓厚的机遇。
      于2024年12月31日,本集团有大量未催缴资本223亿美元可用于进一步扩大管理费收入相关资产管理规模。
      新经济:稳定出租率受租赁活动活跃支持;开发项目仍然雄厚
      于2024年12月31日,本集团新经济资产的物业组合出租率维持于87%(95%,不包括中国内地),加权平均租约到期日按收入及面积计分别约为4.4年及3.8年。年内中国内地及日本有约200万平方米新增稳定资产组合投入营运,而该等资产有足够助跑距离,将随时间推移逐步达致目标出租率。
      2024财政年度录得续租及新租约约800万平方米,较2023财政年度有所增加。加权平均租金增长率约为12.6%(21.2%,不包括中国内地),因为澳大利亚及新西兰及韩国录得强劲正面回报,分别约为26.0%及27.9%。中国内地租约续期及替换势头持续,而由于在持续疲弱租赁环境下保持出租率为优先考量,故续租租金继续下调。
      于2024年12月31日,本集团管理的新经济管理费相关资产管理规模约为426亿美元,其亚太区最大规模的开发项目之一持续增长,约达114亿美元。其中29%位于日本及韩国、22%位于澳大利亚及新西兰、13%位于印度及东南亚、13%位于香港、7%位于中国内地,而数据中心则上升至占总数的16%。
      开发活动中,于2024财政年度的动工及竣工项目总额分别达18亿美元及36亿美元。开发项目动工的23%为数据中心项目,而就地区而言,29%项目位于澳大利亚、28%项目位于中国内地、15%项目位于印度及东南亚,而5%则来自日本。就开发项目竣工而言,47%来自澳大利亚、26%来自中国内地、随后20%来自印度及东南亚,以及7%来自日本及韩国。开发储备总建筑面积继续保持强劲,约为2,070万平方米。
      资本管理:等待资本循环活动回升的催化剂
      于2024年12月31日,本集团的现金结余及已承诺贷款融资总额约为40亿美元,加权平均债务到期日为5.0年。25亿美元的可持续发展挂钩贷款拟主要用于本集团于2025财政年度及2026财政年度的再融资及资本需求。
      自2024年1月至今完成约11亿美元的资本循环后,27亿美元的资产负债表资产及非核心资产出售被指定于其后出售。该等交易须加快步伐以释放资本按计划偿还债务,并进一步强化本集团的财务状况。
      实现我们的2024财政年度重点
      ESR集团继续努力为环境与社区创造正面影响。在2024财政年度,本集团在2023年5月推出的ESG2030发展蓝图中订立的目标取得了重大进展。该发展蓝图强调本集团致力于利用协同效应,推动ESG框架下三大支柱的可持续增长—「为持份者建立一个安全、具支援及包容性的以人为本环境」、「开发及维护可持续且高效的物业组合」及「提供卓越的企业绩效、达至持续平衡增长」。
      本集团继续提倡多元、平等及包容的工作场所,2024财政年度的女性代表比例约为47%,较2023财政年度同比增加1%。安全仍然是本集团对工作场所安全承诺的首要重点,除了在韩国获得新的ISO45001职业健康与安全认证外,2024财政年度的ESR员工死亡人数为零。本集团亦与持份者合作,在其营运业务所在的社区推动与其三大社会影响重点领域相一致的社会影响工作。在2024财政年度,雇员支援当地社区的义工时数超过4,500小时。
      在环保方面,本集团继续致力于可持续及高效的营运,以迈向低碳和可适应气候的未来。在2024财政年度,本集团的物业组合已安装约154兆瓦屋顶太阳能发电容量及约800个电动车充电站,分别较2023财政年度同比增加38%及32%。本集团亦有约42%的已落成直接管理资产组合获得可持续建筑认证及评级,如LEED、WELL及NABERS,按同比基准与去年进行比较。
      根据企业管治表现支柱,本集团继续以其负责任的投资实践以及透明的披露和汇报备受认可。在2024财政年度,本集团分别在ISSESG质量评分的「管治」部分获得第一个双位数、在「社会」及「环境」部分获得第一个及第二个双位数,以及在ISSESG企业评级的「首要」地位和「C」等级下获得第三个双位数。本集团在SustainalyticsESG风险评级中保持「低风险」评级,并获得其他ESG荣誉。本集团在联合国负责任投资原则的首次评估中,在三个核心模块中均获得四颗星的殊荣,显示本集团对负责任投资实践的承诺和在可持续融资方面的领导地位,而至今已在11项可持续发展挂钩贷款中取得总值70亿美元的贷款。

业务展望：

于2024年12月4日9,由喜达屋资本集团、Sixth Street及SSW Partners领导的财团(「财团」)与ESR发出联合公告,有关财团建议根据公司法第86条以协议安排方式私有化ESR,并撤回ESR股份在香港联合交易所有限公司(「联交所」)的上市地位(合称「建议」)。于本公告日期,一名独立财务顾问已获委任以逐步达成日期为2024年12月4日的联合公告所载的所述先决条件及条件。
      根据《世界经济展望》10,全球经济增长的近期展望呈现不同路径,而增长的中期风险则倾向于下行。尽管如此,本集团已作充足准备,透过其物流房地产、数据中心及基础设施平台把握下一阶段的增长。作为OneESR,管理层将继续坚持所述业务重点及增长策略,并坚定不移地专注于提供长期的可持续价值。

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