万科Ａ：行业已经进入新的发展阶段，销售规模并不是公司首要追求的目标

万 科Ａ(000002)08月08日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

投资者：从利润端看，保利这几年一直稳步增长，而万科去年大幅下降。从销售端看保利依然增长，万科2020年7000亿，而去年是6000多亿，有10%左右下滑。销售端看2021年也不如保利。今年一季度保利销售同比回落22%，而万科同环比回落40%。作为投资者有几个问题，万科在高基数的情况下是否有能力和信心继续保持增长？同时为什么这几年不如保利，整体基数是下降的？为什么公司今年的销售同比下降远高于保利？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。行业已经进入新的发展阶段，销售规模并不是公司首要追求的目标。当然，保持一定的规模体量也是发展的基础。对于同行做得好的地方，我们也会积极学习。

投资者：相比保利，中海，建发，滨江等公司，万科拿地力度为什么这么弱？此时不拿更待何时？还是说公司力有不逮？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司目前在手资源比较充裕，同时也一直在持续投资，寻找好的投资机会。现阶段公司强调获取特别好的项目，即地块素质良好、项目的市场前景特别明朗、操盘团队能力强、财务指标优异的项目。

投资者：公司提的管理红利体现在哪方面？作为投资者并没有看到切实的具体表现。

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。管理红利时代的涵义是指行业游戏规则发生变化，过去追求规模、速度为导向的线性发展思路难以为继。在管理红利时代，公司要做的是确保经营安全，尽一切可能提高能力，提升效率。相对于制造业，我们在精益管理方面还有很大差距，这种差距也是公司发展的潜力。

投资者：城市绿植概念楼宇发展看景公司对新城市未来楼宇规划及在建项目目前比重大概是多少？未来趋势如何？是不是公司未来增长点？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。2021年，公司新增满足绿色建筑标准的面积5,826万平方米，其中满足绿色一、二星标准的项目面积5,598万平方米，满足绿色三星标准的项目面积228万平方米。截至2021年底，满足绿色建筑标准的面积累计2.89亿平方米。2021年内获得 Leed金级认证7个。具体可详见公司披露的《2021年度可持续发展报告》。

投资者：万科今年以来拿了多少地 都在哪些城市

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。关于新获取项目情况，您可留意公司每月初披露的“销售简报及近期新增项目情况”。

投资者：你好，公司21年财报显示，22年计划开工面积1920万平方，这个开工面积相比于21年开工面积大幅度减少。结合公司今年上半年权益拿地金额只有200多亿，将两条信息结合看，未来两年，公司的开发业务规模是不是要明显的缩小？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司在投资方面坚持量入为出，强调获取特别好的项目，在新开工方面会根据销售情况进行灵活调整，同时也会努力提高现有资源的转化效率和转化质量。

投资者：公司从2017年开始聚焦核心城市，但这个战略在2019开始却未提及。请问现在是否战略上还是聚焦核心城市？具体核心城市拿地占比多少？同时2017年拿地和地价都非常高，去年利润下滑结算是2017年拿地在2019年销售导致还是2019年拿地导致？同时这几年从拿地端看，公司一直保持量出为入的战略，那么公司什么时候才会重新开始扩张？另外去年开始销售就出现较为严重的下滑，是因为量出为入还是销售不达预期导致？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司始终坚持聚焦核心城市圈的发展策略。2017年土地均价较高主要因为当年新获取项目中有部分体量较大、且位于核心城市的项目。有关2021年利润下滑的原因，以及公司2022年的行动计划，公司在年度报告的致股东部分进行了分析，建议您可以参考其中的信息。

投资者：万科这次分红国家规定要倾斜大小股东，而不是高层人员工资福利！你们做得到吗

万 科Ａ董秘：有关公司的分红派息方案，请关注公司相关公告。

投资者：朱女士您好！当下百业萧条，一众企业经营现金流吃紧。作为股东，请求公司未来几年可以降低分红比率，将更多现金用于日常经营投资，敦实万科内在价值！谢谢。

万 科Ａ董秘：感谢您的关注和建议。

万科A2022一季报显示，公司主营收入626.67亿元，同比上升0.65%；归母净利润14.29亿元，同比上升10.58%；扣非净利润10.93亿元，同比下降5.58%；负债率79.8%，投资收益5.75亿元，财务费用13.81亿元，毛利率18.87%。

该股最近90天内共有18家机构给出评级，买入评级15家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为25.4。近3个月融资净流出8063.58万，融资余额减少；融券净流出5554.63万，融券余额减少。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2.5星，好价格指标4星，综合指标3星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

万 科Ａ主营业务：房地产业务及投资零售业务。

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