房地产行业研究：新一线城市谋划新政，上海“好房子”新规落地

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：新一线城市谋划新政，上海“好房子”新规落地》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（9.20-9.26）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.2%，在各板块中位列第11；恒生港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.8%，沪深300指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-4.5%。
土地市场溢价率处于低位。本周（9.20-9.26）全国300城宅地成交建面1285万㎡，单周环比-12%，单周同比-33%，平均溢价率2%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面29346万㎡，累计同比-7.6%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。
本周(9.20-9.26)47个城市商品房销售380万方，成交量环比+25%，同比-4%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.0%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+1%，周同比+15%；二线城市周环比+41%，周同比+11%；三四线城市周环比+26%，周同比-20%。
本周(9.20-9.26)22个城市二手房成交243万方，成交量环比+2%，同比+12%，高于去年同期水平；8月二手房售价环比-0.6%，环比降幅略有扩大，同比-5.5%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比-3%，周同比+24%；二线城市周环比+10%，周同比+3%；三四线城市周环比-4%，周同比+12%。
多个新一线城市正谋划激发改善性住房需求新政。从8月以来，北京、上海、深圳等一线城市已陆续出台相关政策如优化限购等方向，对当地房地产市场成交有一定改善作用。但从全国市场来看，房价下行压力仍然较大，70城新房价格环比已连续27个月为负，二手房价格环比已连续28个月为负，且近期跌幅相比前期均有扩大的迹象。结合当下量价指标来考虑，地产想要实现止跌回稳仍然需要继续出台政策刺激需求。从目前多个新一线城市潜在出台政策的方向来看，未来政策的主要发力点或集中在刺激改善型住房需求、推进“好房子建设”、优化公积金政策等方向。除此以外，根据央行货币政策委员会2025年第三季度例会提及，加大存量商品房和存量土地盘活力度同样是未来政策发力的重心。
上海“好房子”新规落地。9月26日，上海市发布文件——关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知，这意味着未来上海的“好房子”建设将更有规范可依。其中建筑高度方面，新政要求50米及以下高度提高不超过7米，50米以上高度提高不超过11米，改善高品质房子的视野；阳台方面，修改容积率规则后能有效提升房子的得房率，相比二手房以及存量一手房的品质有望进一步提升；外立面方面，当前新规要求外立面饰面层不计容，有效鼓励房企进行高品质建设的同时，不会影响到得房率。整体来看，本次政策通过“不计容”，有效推动房企品质建设成本降低，使得高品质从过去的“经济负担”变成了提升产品溢价和品牌价值的主动选择。
投资建议
前期政策效果显现叠加需求旺季，基本面有望逐步修复。考虑到当前房价压力，后期仍然需要更多的政策出台以带动地产实现止跌回稳，预期政策仍有加码空间。当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约