房地产行业研究：地产政策预期再起，居民中长贷回归正增长

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：地产政策预期再起，居民中长贷回归正增长》研报附件原文摘录）
本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（6.7-6.13）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第26；恒生港股房地产板块涨跌幅为+2.6%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.3%，沪深300指数涨跌幅为-0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.8%和+3.4%。
土地市场溢价率低位震荡。本周（6.7-6.13）全国300城宅地成交建面626万㎡，单周环比101%，单周同比-21%，平均溢价率3%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面15209万㎡，累计同比-3.8%；年初至今，绿城中国、保利发展、中海地产、滨江集团、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售量同环比均上涨；4月新房售价环比-0.1%，同比-4.5%；结合量价，景气度略有承压。本周（6.7-6.13）47个城市商品房成交合计331万平米，周环比+13%，周同比+15%。其中：一线城市周环比+24%，周同比+20%；二线城市周环比+9%，周同比+10%；三四线城市周环比+13%，周同比+17%。
本周二手房成交量同环比均上涨；4月二手房售价环比-0.4%，同比-6.8%；结合量价，景气度拐点向上。本周（6.7-6.13）22个城市二手房成交合计251万平米，周环比+30%，周同比+18%。其中：一线城市周环比+38%，周同比+18%；二线城市周环比+29%，周同比+15%；三四线城市周环比+20%，周同比+29%。
广州拟全面取消限购限售限价，引发市场对新一轮地产政策的关注。6月13日，广州市发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。方案明确提出优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率等。从政策的边际增量来看，考虑到2024年广州已全面取消限购和限售，本轮政策预期更多落到限价上，因此本次政策更多是对前期政策的强调和强化。之前每轮一线城市地产宽松政策推出的时候，广州往往是出台时间较早的城市，未来其他一线城市跟进类似的宽松政策可能性逐渐提升。结合本周国常会提及“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，预计后续地产政策仍有进一步加码的空间，重点关注一线城市放松限购以及城中村改造扩容等政策。。
5月居民中长贷反弹，同比实现多增。2025年6月13日，人民银行公布2025年5月金融数据。2025年5月社会融资规模增量为2.29万亿元，比上年同期多0.23万亿元，1-5月新增社融累计同比上涨25.9%，整体维持较高水平。随着5月房屋销售相比4月有所回升，5月当月居民中长贷新增746亿元，同比多增232亿元。1-5月新增居民中长贷同比下跌2.9%，相比1-4月跌幅进一步收窄。5月居民中长贷数据环比转正，一方面有去年低基数的影响，另一方面也体现当前楼市整体的韧性。考虑到近期数据与5月趋势相近，预计6月居民中长贷数据或维持震荡。
投资建议
我们认为广州本次拟推出的地产政策更多是对城市取消限制性政策的强化，根据国常会提及“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，其他一线城市有望在未来跟随推出类似政策。当前地产进入新一轮政策敏感期，后续地产股随基本面回调后可逢低布局；同时关注物业企业应用机器人的进展，及潜在的利润率修复空间。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团以及中国国贸。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约