房地产行业研究：房贷利率随LPR大幅调降，房价跌幅环比收窄

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：房贷利率随LPR大幅调降，房价跌幅环比收窄》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（2.17-2.23）申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.7%，沪深300指数涨跌幅为+3.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.2%和-0.2%。
本周北京海淀、大兴地块首迎双摇号。本周（2.17-2.23）全国300城宅地成交建面181万㎡，单周环比+3459%，单周同比-68%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2318万㎡，累计同比-62%；年初至今，华润置地、中建三局、腾讯、招商蛇口、北京住总集团的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比上升，同比下降，表现弱于去年节后。本周（2.17-2.23）35个城市商品房成交合计159万平米，周环比+1302%，周同比-65%（按春节农历周算同比-39.8%）。其中：一线城市周环比+2394%，周同比-68%；二线城市周环比+1181%，周同比-66%；三四线城市周环比+1316%，周同比-42%。
本周二手房成交环比上升，同比下降，表现弱于去年节后。本周（2.17-2.23）15个城市二手房成交合计123万平米，周环比+31051%，周同比-41%（按春节农历周算同比-12.1%）。其中：一线城市周环比+11312%，周同比-47%；二线城市周环比+54445%，周同比-39%；三四线城市周环比+58561%，周同比-42%。
五年期LPR创历史最大降幅，各能级城市房贷利率随之大幅调降。2月20日央行公布2月LPR报价，5年期LPR由4.2%下调25bp至3.95%，创有史以来最大下调幅度，进而带动各地房贷利率近一步下行。当前全国首套房贷利率基本进入“3%”时代，部分城市已降至历史最低水平，仅北京城六区首套房贷利率为4.05%。在当前市场需求疲弱，居民加杠杆意愿不强的背景下，本次下调能明显降低购房者的还款压力（假设首套房贷款100万、等额本息、30年贷款期限，本次LPR下调后单月还贷减少约145元，30年还贷累计减少约5.2万元）；并且开年房贷利率大幅下降，配套各地出台的一系列政策组合拳，体现出政策的诚意和力度，在一定程度上有望改善购房者的观望心态，释放部分居民贷款买房的需求。
1月一二手房价跌幅环比收窄。2月23日国家统计局公布1月70大中城市房价数据，整体来看一二手房的房价仍处于下行通道，新房和二手房价格分别连跌八个月和九个月。其中新房方面，一线和三线的房价指数分别环比下跌0.3%和0.4%，降幅均环比收窄0.1pct；二线房价指数环比下降0.4%，降幅环比持平。二手房方面，一线房价指数环比下降1%，降幅环比收窄0.1pct；二线及三线的房价指数分别环比下降0.6%和0.7%，跌幅分别环比收窄0.2pct和0.1pct。前期一系列政策支持下房价下跌幅度环比收窄，但仍需从供需两端持续发力，以助力房价的企稳，进而改善居民购房预期，促进楼市逐渐回归健康发展。
投资建议
春节前各能级城市宽松政策加速落地，节后首周房贷利率大幅下降，静待政策持续释放后市场的修复效果。同时银行向白名单项目融资、政策行发放城改专项借款正持续推进中。推荐已布局城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约