房地产行业研究：上海优化外环外限购，供需支持进一步加码

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：上海优化外环外限购，供需支持进一步加码》研报附件原文摘录）
事件
2024年1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。同日，苏州全域全面取消一二手房限购政策。
点评
住建部充分赋予城市房地产调控自主权。2024年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议要求：适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。1月27日广州取消120平以上住房的限购政策，率先贯彻落实住建部的会议要求，打响一线城市进一步放松限购的第一枪。
上海、苏州跟进落实住建部要求，因地制宜促进市场平稳健康发展。2024年1月30日，上海、苏州积极落实因地制宜调整房地产政策。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，次日起在本市连续缴纳社保或个税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（除崇明）限购1套住房；而此前非上海户籍居民需连续缴纳社保或个税满5年及以上且组建家庭，才具备购房资格，本次新政降低了外环外单身置业的门槛，释放部分购房需求。根据澎湃新闻，即日起苏州全域（包括城六区及四个县级市）全面取消限购，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。我们自2023年中期以来发布的报告中始终强调一线城市外围放松的政策方向，当前支持性政策已蔓延至一线城市并不断加码，上海放松具备一定的信号意义，预计后续其他一线城市及尚未取消限购的二线城市有望跟进。
首批房地产项目融资白名单近期有望落地。2024年1月12日，住建部、金管总局联合印发《住房城乡建设部金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。1月26日住建部、金管总局同日开会部署落实城市房地产融资协调机制相关工作，住建部会议透露1月底前，第一批地产项目白名单有望落地，之后即可争取贷款。根据第一财经，当前部分房企已积极梳理项目清单，争取列入白名单；部分地区的主管部门已按照白名单要求，梳理汇总辖区内的房地产开发项目并进行筛选，再报给金融机构进行筛选。我们认为由于项目进入白名单需满足五大条件，且金融机构将按照市场化、法制化的原则对项目进行筛选，最终入选项目的质量有保障，若后续能够实质性落地，将减轻房企在项目层面的资金压力，在一定程度上改善现金流状况。
投资建议
供给侧上周主管部门积极推进城市房地产融资协调机制，支持房企合理的融资需求，首批房地产项目名单有望在月底前落地并争取贷款；需求侧继上周广州放开120平以上限购后，今日上海放松外环外单身限购，苏州全域放开限购，核心城市正进一步加大政策力度，助力房地产市场企稳。首推重点布局持续深耕上海苏州市场，且主打改善型产品的央国企，如华润置地、招商蛇口、绿城中国、华发股份、建发国际集团等。同时推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。
风险提示
政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约