房地产服务行业研究：央国企物管价值凸显，把握底部配置机会

（以下内容从国金证券《房地产服务行业研究：央国企物管价值凸显，把握底部配置机会》研报附件原文摘录）
事件
1月24日，国务院国资委产权管理局负责人谢小兵在新闻发布会上表示：将把市值管理成效纳入对中央企业负责人的考核，引导中央企业负责人更加重视所控股上市公司的市场表现，及时通过应用市场化增持、回购等手段传递信心、稳定预期，加大现金分红力度，更好地回报投资者。
点评
当前央企物管的市值与估值已大幅回落。截至2024年1月24日，典型央企物管从市值来看，华润万象生活478亿元人民币，较最高值-53.6%；中海物业146亿元人民币，较最高值-52.9%；保利物业130亿元人民币，较最高值-71.7%。从估值水平PE-TTM来看，华润万象生活为18.8x（最高207.2x）；中海物业为10.9x（最高56.0x）；保利物业为10.6x(最高91.6x)，估值均已回调至历史低位，已在一定程度上反应了地产的负面影响。
央企物管的分红比例存在提升空间，后续估值有望修复。2022年华润万象生活、中海物业、保利物业的派息率分别为45%、30%、25%。一方面物企收并购退潮，大额支出减少，且轻资产经营模式下资本性开支较少，账上现金逐渐积累，另一方面国资委将市值管理纳入对央企负责人的考核，因此后续央企物管公司有望逐渐提高分红比例，积极回馈股东，进而引导估值中枢上行。
基础物管外拓仍在持续，央企物管增长更快。2021年下半年以来商品房销售进入深度调整期，虽然未来关联房企输送给物企的管理面积逐渐减少，但存量市场外拓的空间仍然广阔。2023年物企大规模外拓仍在持续，TOP50物企全年第三方外拓15亿方，其中各物企表现有所分化，多数民营物企受关联房企违约的影响，面临口碑受损、服务下滑等风险，在外拓竞争中受到拖累；而央国企物管品牌背书强，服务品质逐渐提升，已成为外拓市场主力。根据中指院，华润万象生活、中海物业、保利物业外拓面积实现稳健增长，2023年同比增幅均超20%，详见图表1。
政策大力支持，市场空间广阔，物企参与银发经济大有可为。2024年1月15日国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，要求推动有效市场和有为政府更好结合，促进事业产业协同，加快银发经济规模化、标准化、集群化、品牌化发展，培育高精尖产品和高品质服务模式。1月17日国家统计局数据显示，截至2023年末我国60岁及以上人口29697万人，占全国人口的21.1%，根据国际标准已迈入中度老龄化社会。根据央视新闻目前我国银发经济规模约7万亿元，占GDP比重约6%，2035年银发经济规模有望达到30万亿元左右。因此在人口老龄化背景下，银发经济市场规模大、政策高度支持。我们认为物管企业扎根社区，与业主距离近、互动频率高，且已开展社区增值服务，天然具备挖掘银发经济的优势，根据政策指引，物企可以发展老年助餐服务、居家助老服务、社区便民消费服务、养老照护服务、老年文体服务等。当前部分央国企物管公司已涉足银发经济的部分服务，且能够初步跑通模式，未来布局早、服务好、口碑好、综合实力强的物企有望充分受益于银发经济的发展。
投资建议
在地产持续调整及分化的背景下，2023年央企物管公司外拓占优，同时政策支持发展银发经济释放万亿市场空间，提供新的业务机遇，因此后续业绩持续增长的确定性较强。且随着国资委要求考核央企市值表现，央企物管有望提升分红比例，估值水平或得以修复。当前央企物管的股价及估值已降至底部区间，因此龙头央企物管公司极具配置性价比。重点推荐业绩能够持续增长且派息率存在提升空间的龙头央企物管，如华润万象生活、中海物业、保利物业；同时推荐品质高、口碑好、增速快的国企物管，如建发物业、越秀服务等。
风险提示
关联房企销售不及预期；物企外拓不及预期；应收账款减值风险