房地产行业研究：住建工作聚焦房地产转型，多地调降首套利率

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：住建工作聚焦房地产转型，多地调降首套利率》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块下跌。本周(1.6-1.12)申万A股房地产板块涨跌幅为-1.1%,在各板块中位列第15;WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.3%,在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.2%,恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%,沪深300指数涨跌幅为-1.4%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2%和-2.9%。
本周上海、南京开年首拍,土地市场整体延续低迷趋势。本周(1.6-1.12)全国300城宅地成交建面344万m2,单周环比-38%,单周同比+1%,平均溢价率4%。2024年初至今,全国300城累计宅地成交建面896万m2,累计同比-77%;年初至今,招商蛇口、中建五局、京能置业、北京城建集团、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比下降,开年后延续筑底趋势。本周(1.6-1.12)35个城市商品房成交合计275万平米,周环比-11%,周同比-40%。其中:一线城市周环比+0.3%,周同比-32%;二线城市周环比-14%,周同比-46%;三四线城市周环比-9%,周同比+6%。
本周二手房成交同环比上升,延续持续复苏态势。本周(1.6-1.12)15个城市二手房成交合计177万平米,周环比+32%,周同比+5%。其中:一线城市周环比+22%,周同比+3%;二线城市周环比+35%,周同比+5%;三四线城市周环比+34%,周同比-5%。
多地住建系统的新年工作重点聚焦房地产向新模式转型,抓手是“三大工程”。岁末年初之际,多地住建系统召开住房和城乡建设工作会议,回顾总结23年工作,安排部署24年任务。我们总结发现,各地24年的住建工作总体基调延续“稳中求进、以进促稳、先立后破”,主线为“稳市场、防风险、促转型”,通过在保障房端完善体系,建设配售型保障性住房;在商品房端推进现房销售改革,持续落地政策满足刚性和改善性住房需求;稳步推进老旧小区改造、危房旧房改造、城中村改造,实现构建商品房与保障房双轨制的房地产发展新模式,促进房地产业良性循环和健康发展。
开年以来多地陆续下调首套房贷利率。由于部分城市的新房价格同环比持续承压,根据政策可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率下限(参考《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》),2024开年以来已有5城先后降低首套房贷利率,范围涉及二三线城市。我们认为在当前收入预期较不明确的背景下,相较于其他需求端刺激政策,调降房贷利率能直接有效地降低购房成本,结合房企及各地的促销活动,有望带动部分需求入市,同时亦表明多数城市的房贷利率仍存放松空间。在政策延续宽松的基调下,后续更多城市有望出台降低房贷利率、降低首付比例、放松限购等需求端政策组合拳,助力销售市场企稳。
投资建议
近期多地召开住建工作会议,24年工作旨在促进房地产向新发展模式转型,在供给侧完善保障房体系,推进现房销售改革;需求侧政策持续落地,上海两区出台人才购房新政,多地下调首套房贷利率。推荐在新发展模式下已布局城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企,如越秀地产、招商蛇口、华润置地;推荐受益于行业K型分化的改善型房企,如建发国际集团;推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度持续提升,拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约