22年行业规模缩量近 3成，基本面复苏压力犹存。22年房地产行业整体经历了深度调整，全年商品房销售面积 13.58亿平方米，同比下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%。商品房销售额 13.33万亿，同比下降 26.7%，其中住宅销售额下降 28.3%，行业销售规模从 21年的 18万亿下降至 13万亿。近期，不少城市调整地产调控市场，释放购房需求；央行、银保监会业提出开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。中央和地方层面释放积极信号，引导行业预期向好，为行业平稳健康发展奠定基础。
新开工、施工面积累计同比降幅扩大，“保交楼”趋势向好，竣工面积累计同比降幅收窄。整体来看，22年房地产销售市场整体承压，销售去化压力较大，开发商债务偿还压力犹存，尤其是民营开发商拿地积极性不高。土地市场上国央企逆势补仓，城投托底拿地但开工意愿弱。22年房地产开发企业土地购置面积 1亿平方米，同比下降 53.4%；土地成交价款 9166亿元，同比下降 48.4%。销售去化不畅，民营房企融资渠道受限，同时还面临到期债务偿还压力，导致投资拿地、开工积极性下降。22年全国住宅新开工面积 8.81亿平方米，同比下滑 39.8%；全国住宅施工面积 63.96亿平方米，同比下滑 7.3%；保交楼工作持续推进，1月 17日，全国住建工作会议指出，推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，22年全国住宅竣工面积 6.25亿平方米，同比下滑 14.3%，预计 23年保交楼工作进一步推进，有望带动竣工端持续修复。
房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大至 10%，房企到位资金持续走弱。房地产开发投资完成额累计同比 4月由正转负后，降幅持续扩大，22年全年房地产开发投资完成额 13.29万亿，同比下降 10%。融资端到位资金同比降幅扩大，22年房地产开发企业到位资金 14.9万亿，同比下滑 25.9%；其中，国内贷款 17338亿元，下降 25.4%；利用外资 78亿元，下降 27.4%；自筹资金 52940亿元，下降19.10%；定金及预收款 49289亿元，下降 33.3%；个人按揭贷款 23815亿元，下降 26.5%。
投资建议：第三支箭为 A 股房地产注入融资活力，加之政策预期转好，“第一支箭”和“第二支箭”有望进一步推进。“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质民企增益显著，而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大，同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A 股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼；港股房地产情绪面波及短期行情，境外再融资持续畅通。建议关注：中交地产（000736.SZ）、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）、越秀地产（0123.HK）等。
风险提示： 地产政策调控效果不及预期；房地产销售不及预期；房地产竣工项目不及预期风险
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