招商积余：收购新中物业，进一步提升非住业态专业化水平

事件：公司拟以556.36亿元收购新中物业6677%的股权1）2022年6月17日，公司公告称，拟与新中香港签订股权转让协议，以5.36亿元人民币受让新中物业67%股权。交易完成后，公司将持有新中物业67%的股权，新中香港持有新中物业33%股权。

2）新中物业是中国银行旗下中银集团投资有限公司全资子公司，主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务及银行辅助服务，同时也涉及多个省市地区地标性高端写字楼项目和高星级酒店、会所项目。公告数据显示，新中物业2021年度营业收入4.1亿元，净利润4001万元，年末资产总额6.1亿元，净资产2.2亿元；截至2021年7月底，新中物业的在管面积为559万平（其中办公物业457万平，占比82%），在管项目241个，分布在境内26省和直辖市。

点评：收并购符合公司发展战略，提升专业化能力，巩固非居住业态领先地位1）公司一季报显示，截至2022年3月31日，公司在管面积2.91亿平，其中非住宅业态在管1.75亿平（办公类0.27亿平、园区类0.28亿平、政府类0.09亿平、公共类0.59亿平、学校类0.16亿平、商业类0.06亿平、城市空间及其他0.31亿平）。2021年一季度，公司基础物业管理营业收入为19.9亿元（其中非住宅业态13.88亿元，占比约70%），基础物管综合毛利率为11.1%（其中非住宅业态毛利率为15.2%）。

2）非居住业态行业壁垒较高，专业性较强，毛利率水平较高。公司积极把握市场机遇，收购非居业态优质标的，有助于进一步提升专业化服务能力，加深护城河，稳固非居业态领先地位。新中物业拥有专业的物业团队，当前在管高端写字楼物业面积超过400万平，2020年获得中指院“中国物业服务特色品牌企业-高端金融楼宇服务领航企业”。本次收购将有效推进“沃土云林”商业模式，在非居住业态服务领域进一步建立领先优势，进一步提升专业化水平。

盈利预测、估值与评级：公司经营稳健有序，平台增值亮点凸显，资产管理业务有序恢复，非居业态发展全面发力，收购新中物业进一步提升专业化水平，拓宽护城河，巩固非居业态领先优势。我们略微上调公司2022-24年归母净利润预测至6.13/7.20/8.46亿元（分别上调0.33%/0.14%/0.24%）；当前股价对应2022-24年盈利预测的PE估值为28/24/20倍；公司作为A股稀缺性较强的龙头物管公司，近期股价回调明显，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块冲击存在较大不确定性，外拓竞争加剧导致的毛利率下行幅度有不确定性。

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