南山控股：基本面拐点确认，关注REITs进展

事件:2020年7月14日,公司发布业绩预告,2020年上半年预计归属于上市公司股东净利润亏损1.45亿-2.89亿,相比去年同期下降193.2%-285.8%。

业绩最大利空释放,下半年将显著改善,基本面迎来拐点。公司预告2020H1业绩中位数为亏损2.17亿,下降240%(同期为盈利1.56亿)。上半年业绩下滑比较大的原因:地产项目结转太少,公司地产开发体量并不大,季度波动性较大,大量项目在四季度结算,而同期分摊的财务费用较高(预计在2-3个亿),我们暂时维持全年业绩(不考虑出售REITs项目)预测不变,如果考虑到上海明江和广州宝湾两个物流园区的股权出售,业绩或将增厚7个亿左右。

宝湾物流年末在营规模或达500万方,将持续受益公募REITs推进。2018年9月,公司换股吸收深基地,成功并表宝湾物流。截止2019年末,公司已运营的物流项目337万方,在建待建项目约300万方。2019年物流仓储板块实现收入9.6亿(+28.0%,优质项目平均年租金达400元每平米),物流仓储毛利率为56.0%。公司目标为2020年底运营物流项目达500万方,2020年和2021年预计分别有160万方/150万方在建转在营,2021年物流收入有望显著增长。2020年4月30日证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域REITs试点相关工作的通知》,宝湾物流有望借助公募REITs大力改善负债结构,提高开发速度,专注资产运营管理效率提升,打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。

地产销售大幅增长,业务协同优势显现。2019年公司地产销售额79.5亿(+55.9%),增长显著,地产项目布局长三角和大湾区核心城市,去化率较好。2019年末公司未竣工口径土储合计建面144万方,对应总货值约337亿。公司培育的产城综合开发业务与地产开发业务协同效应开始显现。2019年公司拿地建面53.6万方(成都德阳、重庆汽车港和合肥岗集,含商业用地60亩)。

盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为0.20元、0.28元、0.34元,考虑到公司持续受益流动性改善和公募REITs推进,可以突破地产开发的估值约束,我们上调目标价至6.98元,维持“买入”评级不变。

风险提示:地产结算或拿地低于预期、公募REITs落地或不及预期等。

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