深耕川渝，布局全国，高成长优质标的，首次覆盖给予买入评级金科股份以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”，即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，进行战略布局。公司土地储备充沛，低成本拿地优势显著。近年来公司销售提速，业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2020-2022年公司归母净利润71、87、104亿元，同比增速分别为25.2%、22.9%、18.6%；EPS分别为1.33、1.64、1.94元，当前股价对应PE为7.0、5.7、4.8倍。首次覆盖给予“买入”评级。销售规模高速增长，拿地态度更加积极2019年，金科股份实现签约销售金额约1860亿元，同比增长57%。2015年后公司销售规模迎来爆发式增长，过往4年复合增速达67%。公司一手抓城市深耕，一手抓全国化布局扩张。2020年公司提出冲击2200亿元销售规模，同比仍有18%增长。公司从2015年开始不断加大拿地力度，2016-2018年拿地金额占销售金额的比重为61%，2019年回落到45%，投资力度持续保持在较高水平。“四位一体”战略下多元业态协同发展，物业分拆上市进程中公司在2019年提出“四位一体”战略，即形成以民生地产开发、生活服务、科技产业（园区）投资运营、文化旅游康养等多元化产业协同发展。1）2020年6月29日，控股子公司金科智慧服务已向香港联交所递交了IPO申请资料。金科智慧服务2019年实现营收23.3亿元，归母净利润3.66亿元，同比增速分别为53%、127%。我们认为金科智慧服务上市后，预计将对金科股份估值起到一定提振作用。2）科技产业打造大批标杆项目。2019年，金科产业实现营业收入约31亿元，净利润约5亿元。3）积极尝试布局文旅康养产业（酒店+园林），助力公司成为美好生活服务商。风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。
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