房地产行业业绩前瞻:地产板块业绩确定、增速可期

从业绩预告和业绩快报看,板块中期业绩普遍增速较高。 从已公布的房企业绩预告及业绩快报来看, 主流房企中仍有较多企业上半年业绩超出预期(括号内为归母净利润增速), 如金科股份( +200%至 290%)、蓝光发展( +101%)、保利地产( +59%)、绿地控股( +46%)、泰禾集团( +40%至 60%)。

板块 16-17年销售靓眼,当期业绩增长可期。 在考虑业绩增速时,我们认为,相比于销售净利率,影响业绩最为核心的要素仍然是结算节奏,对 2019年业绩存在较为坚实支撑作用的仍然是 2016年、 2017年增速较为靓眼的公司。考虑到上下半年的结算周期不一,下半年仍是结算高峰,因此尽管部分房企中期未发布盈利预喜,但我们相信,全年业绩仍有较好支撑。

营业收入与滞后 2年左右的销售规模拟合效果最佳。 对房地产公司而言,一般销售至结算有 2-3年滞后时间。我们分别将主流地产公司营业收入增速与后移 2年、 后移 3年的销售规模增速进行匹配,发现二者走势基本一致。当销售增速滞后 2年时,营业收入与销售金额规模更为接近,但营收增速波动更为缓和,且 2013-2018年营业收入平均复合增速为 23%,同期销售金额平均复合增速为 25%。当销售增速滞后 3年时,尽管二者增速同涨同跌趋势明显,但营业收入规模持续大于销售规模,且差距持续拉大。从拟合效果看,营业收入基本与后移 2年的销售规模接近,效果更佳,当滞后期超 3年或小于 2年,拟合效果更差。

投资建议: 龙头公司在融资、土储、操盘、运营上的优势越发明显,行业集中度持续攀升,强者恒强。 2015-2017年板块销售增速持续超预期,考虑 2年左右的结算滞后期,今年业绩增速可期,预计板块四季度有望进行估值切换。 持续推荐保利地产、万科 A、蓝光发展、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、华侨城 A,内房股推荐金地商置、中国金茂、建发国际集团、旭辉控股集团、龙光地产、合景泰富集团、宝龙地产、世茂房地产、正荣地产、融信中国。

风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。