房地产行业动态点评:拿地明显回落,推升政策宽松预期

投资要点

事件:国家统计局3月14日发布2019年1-2月行业数据,全国房地产开发投资1.21 万亿,同比增长11.6%,增速比2018 年全年提高2.1 个百分点。其中, 住宅投资8,711 亿元,增长18.0%,增速提高4.6 个百分点。

投资数据或再次高开低走:1-2 月的投资数据达到11.6%,创2014 年12 月以来的新高,主因施工面积再次逆势增长。1-2 月份房企施工面积高达67.49 亿方,同比增长6.8%,在2018 年末的基础上再次提升1.6 个百分点;其中,1-2 月份住宅施工面积达到46.63 亿方,同比增长8.3%,而2018 年同期这一增速仅为1.8%。施工面积增长的背后可能有两个原因:其一,统计的竣工面积依然表现疲软,导致重复计算的施工面积比重较高;其二,房屋新开工依然有6.0% 的增长。展望2019 年全年,预计投资数据或表现前高后低,落差较大。

土地购置明显下行,或挤压竣工面积恢复:1-2 月份房企土地购置面积仅1,545 万方,同比下降34.1%,累计增速表现为十年来最差,而2018 年全年为增长14.2%。2018 年7 月31 日提出“遏制房价上涨”后购房者预期明显降温,之后春节返乡置业“成色”也明显不足,龙头房企放缓增长目标,土地购置可能会进入一个趋势性回落的阶段。在2016-2018H1 期间随着城市房价的大幅上涨,土地增值税清缴压力变大,房企存在放缓大片区竣工的动力,这是统计出的竣工面积持续负增长的重要原因。但随着土地成交的持续清淡,政府或加大土地增值税清缴力度,再考虑到低基数的影响,统计的竣工面积有望恢复增长。

销售回落符合预期,行业风险显著降低:1-2月全国商品房销售面积1.41亿方,同比下降3.6%,全国商品房销售额1.28万亿,同比增长2.8%,相比去年末增速回落明显,表现符合预期。2018Q4 随着按揭贷和融资端的宽松,房企的资金链压力有明显缓解,考虑到行业整体增速回落及市场持续分化,越来越多房企或选择降低风险获利了结,进入由量变到质变的新阶段。

投资策略与重点关注个股:土地购置大幅下滑推升政策宽松预期,土增税清缴促使房企加大竣工力度,拉低房地产投资数据,政策走势或进入良性循环通道。我们上调行业评级至“强于大市”,择股偏好销售、业绩和风险溢价改善的个股。A 股重点关注万科A(000002)、金地集团(600383)、新城控股(601155)、蓝光发展(600466)、荣盛发展(002146)和世荣兆业(002016)。

风险提示:土地购置表现超出预期、房企销售低于预期。