万科A:8月销售及新增项目点评

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公司8月份实现销售面积104.4万平方米,销售金额113.5亿元,分别比11年同期上升8.8%和8.3%,环比7月上升8.8%和9.2%;销售均价为10872元/平方米,环比上升0.45%。8月公司新增8个项目,合计需承担36.7亿元,权益建面138.8万平米。

评论

去化水平维持稳定,销售随推盘微增:公司8月份实现销售面积104万平方米,销售金额114亿元,1-8月累计实现销售803万平米、843亿元,累计同比增长9.5%和下降0.34%。8月去化率维持在60%,销售环比微增主要是推盘量较7月略有增加,7月推盘略低于110亿元,8月略高于110亿元。9月推盘较8月预计增长35%,为150元左右,考虑旺季与市场整体推盘增加相抵消,预计9月去化水平维持稳定,即销售额增幅预计将与推盘增速相符。

8月拿地相对积极。8月公司新增8个项目,合计需承担地价36.1亿元,增加权益建面138.8万平米,较11年8月分别增加61%和67%,较7月增加20%和65%。1-8月公司累计新增项目398万平米,承担地价105亿元,同比下降18%和21%,是11年全年拿地量的61%和55%。

8月全国住宅推地量环比略降,但仍处于全年的高位。根据中指数据,8月全国300个城市推出住宅用地971宗,4035万平米,环比下降7%,同比下降16%,但高于1~6月各月水平;成交总体谨慎,住宅类用地成交603宗,2630万平米,环比减少17%,同比减少27%。7月由于高价地成交较多而基数较高,8月住宅类用地楼面价环比回落8%。下半年逐步进入推地高峰,但根据我们测算,目前行业资金好转状况仅限于缓解偿债压力,尚不能达到宽裕程度,则资金相对宽松的公司能够在拿地上取得相对优势,而公司中报现金余额达470亿元,看好公司扩张潜力。

保守估计全年销售可达1320亿元:9~12月预计公司推盘至少在480亿元以上,而公司目前可售仍有约500万平米,约580亿元,且9、10月为传统销售旺季,保守估计下半年销售与推盘比可维持在100%水平,即全年销售额保守估计可达1320亿元;若销售与推盘比可达1.1倍,则全年销售额可达1370亿元。8月房价涨幅回落,但9月销售回暖预期使得房价上涨预期加强,进而政策预期仍然很差,但我们预计短期不会有新政出台,且公司产品以刚需类型为主,不是调控针对的对象,受调控的负面影响程度较小,看好公司全年销售前景。

投资建议

维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为8.1和6.6倍,结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司增持评级。