金融街:业绩超预期,积极促转型

事件:公司发布2013年年报。2013年,公司实现营业收入198.83亿元,同比增长15.37%;归属于上市公司股东的净利润28.92亿元,同比增加27.42%;基本每股收益0.96元,同比增加28%;公司预案每10股派2.5元(含税)现金股利。

观点:

公司积极促进销售,签约销售创新高。2013年,公司实现销售签约面积约86万平方米,销售签约额约225亿元,创历史新高。公司商务地产仍是重头戏,全年实现商务产品销售签约149亿元,较上年增长约59%。实现住宅产品销售签约76亿元。

公司营业收入高于市场预期。2013年,公司实现营业收入198.83亿元,同比增长15.37%。其中,房地产结算面积约110万平方米,实现营业收入约188亿元,同比增长16.13%;物业租赁面积约47.2万平方米,实现营业收入约6.73亿元,同比增长17.48%;经营物业面积约为21万平方米,实现营业收入4.33亿元。

公司利润率水平显著上升。2013年,公司毛利率水平37.53%,同比增加约6个百分点;实现净利润28.92亿元,同比增加27.42%。利润的增加主要来源于房地产开发业务的贡献,金融街E9项目、金融街E2项目、金融街(南开)中心项目、金融街(和平)中心项目、惠州巽寮湾项目毛利率水平较高。

公司资产负债率偏低,财务稳健。2013年末,公司资产负债率67.85%,较上年下降2.1个百分点,财务状况仍保持稳健。截至2013年末,公司预收账款达119.35亿元,业绩锁定良好。

公司积极转变发展模式,提升自持物业发展质量。2013年,公司成立资产经营管理委员会,推动自持物业和开发业务及自持物业各业态之间实施分业、专业化管理,提升自持物业经营管理能力。2013年,公司自持物业板块营业收入约11亿元,同比增长约9%。

改革薪酬激励机制,促进公司发展。2013年,公司持续推动体制机制改革,对高管的薪酬激励与公司行业竞争地位、个人业绩挂钩,员工的薪酬与岗位价值、业绩贡献挂钩,在公司内部营造市场竞争氛围,促进公司长远发展。

结论:

公司是商业地产龙头企业,目前深耕北京、天津、重庆和惠州四个地区,京津冀经济区的发展或为公司带来一定机会。2013年,公司实现签约销售额约225亿元,创历史新高;营业收入超市场预期,利润率显著提高,财务状况良好;提升自持物业发展质量,改革薪酬激励机制,促进公司长远发展。2013年,公司预案每10股派发现金红利2.5元(含税)。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别是220.86亿元、245.94亿元和307.42亿元,归属于母公司净利润分别为27.95亿元、32.88亿元和41.75亿元,每股收益分别为0.92元、1.09元和1.38元,对应PE分别为5.38、4.58和3.6,维持公司“强烈推荐”评级。