金融街2013半年报点评:预收款加大,业绩增长将提速

事件:

公司日前发布2013年中报。报告期内,公司实现营业收入64.77亿元,同比增长26.05%;归属于上市公司股东净利润7.58亿元,同比下降31.26%;归属于上市公司股东的扣非净利润为6.39亿元,同比增长26.90%;基本每股收益0.25元,同比下降30.56%。

观点:

公司商务地产特色进一步强化。报告期内,公司实现房产销售签约额约128.5亿元,同比增长约99.39%;销售签约面积约46.42万平方米,同比增加约4.74%。从产品类型看,商务地产销售签约面积约25.46万平方米,签约额约97.5亿元,商务地产签约额较上年同期增长342%;商务地产签约额占总体销售签约额比例为75.9%,占比较去年同期提升41.7个百分点;住宅销售签约面积约20.96万平方米,签约额约31亿元,较上年同期下降约27%,占总体销售签约额的比例为24.1%。公司商务地产特色进一步强化。

公司开发和自持业务毛利率水平较去年同期出现不同程度的下滑。开发业务:上半年公司住宅项目结算收入27.6亿元,占结算收入比例约为46.6%,毛利率约为19.99%,较去年同期下降13.9个百分点;

商务地产项目结算收入31.8亿元,占结算收入比例约为53.4%,毛利率约为37.6%,较去年同期上升2.6个百分点。物业租赁业务:金融街中心换租/续租后租金收入较去年同期增加约33.3%,同时本期金融街中心试点新的租赁方式,产生一次性装修费用,导致营业成本有所增加;美晟国际广场原计划于2013年4月开业推迟至9月,由于开业时间延迟导致前期费用增加。物业经营业务:公司已开业物业经营项目整体运营情况良好。公司酒店项目毛利率与去年同期持平,惠州游艇会项目处于招商筹备期,前期成本和折旧较多,导致物业经营业务毛利率水平有所下降。

公司费用控制效果显现。报告期内,公司科学制定各项费用支出标准,持续加强费用控制,期间费用有所降低。其中,销售费用为1.13亿元,同比下降35.66%;管理费用为1.88亿元,同比下降10.55%;财务费用为0.90亿元,同比下降37.37%。

公司明确了立足北京,面向全国重点城市,以商务地产为主导,适当增持优质物业的经营策略。上半年,公司完成战略修订工作,明确了“立足北京,面向全国重点城市;以商务地产为主导,适当增持优质物业,以城市公寓及其他快速销售型项目为补充;以市场为导向、客户为中心,打造绿色、健康、科技、智能、文化的商务地产品牌,实现公司持续、稳定、健康发展”的发展战略。同时,公司持续推动开发业务和自持业务经营模式、产品模式的创新,调整完善公司的管理架构和运行机制,对提高股东收益水平的重点环节,包括产品设计研发、综合成本控制、物业经营等重点推进,积极促进战略实施落地。

积极推动业务模式和管理模式的转变,推动自持物业资产动态调整。公司将对自持业务和开发业务以及自持物业各业态间实施分业、专业化管理,并加强自持物业团队建设,持续提升自持物业经营管理能力,探索在自持物业中引进社会资本,建立以资本回报为核心的激励约束和发展机制;推动写字楼项目突破现有产品模式和营销模式,探索建立“客户服务中心、资产运营中心、商务服务中心、生活服务中心”为核心的“4C”服务体系;积极推进面向中小企业的写字楼产品和销售,开展写字楼资产管理试点,扩大市场的深度和广度。

下半年实施快周转策略,加强成本控制管理,提升整体毛利率水平。下半年,公司将持续提升开发项目周转速度,加强成本、费用系统管控;积极推进大客户签约及面向中小客户的写字楼销售;以市场和客户需求为导向,加强住宅产品的研发和营销渠道建设,加快重庆、惠州等住宅产品的销售。全面完成年度销售计划,提升公司整体毛利率水平。

结论:

公司是商业地产龙头企业,在目前深耕北京、天津、重庆和惠州四个城市,尤其在北京,公司有无以伦比的资源优势以及深厚的商业地产开发、运营优势。公司明确了立足北京,面向全国重点城市,以商务地产为主导,适当增持优质物业的经营策略,将给公司带来持续的发展空间。我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为198亿元、229亿元和264亿元,基本每股收益分别为0.89元、1.22元和1.41元,对应PE分别为6.83、5和4.3。维持公司“强烈推荐”评级。