万科A:甩开膀子

业绩简评

公司13年上半年收入和净利润分别增长35%和22%,实现每股收益0.41元,符合预期。

经营分析

盈利水平维持下滑趋势:报告期公司毛利率同比下滑3.7个百分点至33.6%,相比去年年报下滑3个百分点;结算面积和结算金额分别同比增长47.2%和34.4%,结算金额落后面积12.8个百分点,也说明公司结算均价和利润率水平的下滑,这一趋势将延续至全年业绩报表中,因为11和12年上半年销售的低毛利率项目尚未完全结算。

经营拐点得到体现。虽然盈利水平延续下滑态势,但从经营指标分析,公司实际的运营情况正在得到改善。报告期公司销售面积和销售金额同比增长了18.9%和33.8%,销售金额增速快于销售面积14.5个百分点,说明公司项目售价开始上涨。12年下半年房价开始上涨,其对企业盈利水平的正面影响将在14年年报中得到体现,也即14年盈利水平将触底回升。

甩开膀子。上半年公司实现开工面积919万平方米,相比去年同期大幅增长96.3%,完成年初计划的55.6%,一般地产企业的新开工主要会安排在下半年,而上半年公司即实现较大幅度的新开工,说明其对市场预期并不悲观。在拿地方面,万科也表现得较为积极,上半年新增项目42个,明显多于去年同期的13个,新增建筑面积也达到了925万平米,同比大幅增长432%。因为项目开工和新增储备是实现结算和体现至利润表的前提,较积极的扩张策略也会令投资者对公司未来业绩增长抱有较好预期。

资金紧张度有所上升。期末公司持有货币资金376亿元,较年初下降28%,主要是购地支出增加导致。货币资金为短期负债合计的0.84倍,相比年初的1.5倍明显下降。公司的资产负债率达到79.6%,较2012年底提高1.31个百分点,但剔除预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为42.7%,较2012年底的43.7%有所下降。总体而言,公司负债率保持稳定,但现金流有所趋紧。

业绩锁定率维持高位:报告期末公司有1603万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1766亿元,较上年末分别增长18.3%和22.9%,考虑上半年已结算面积和金额,现有预收资源的业绩锁定率为1.51倍,相比12年末的1.41倍有所提升。

投资建议

公司的产品结构合理,中小户型比例达到90%,市场需求较为稳定,而业绩锁定率维持高位,预计13、14年每股收益分别为1.35和1.55元,动态市盈率为7.3和6.4倍,估值水平非常有吸引力,维持增持评级。