鲁商置业:资源铸就核心竞争力

地产企业的核心竞争力在于对土地和资金的整合,鲁商置业在这两方面独具优势,而其优势来自显赫的背景。鲁商集团是公司实际控制者,在拿地和融资方面都能对上市公司起到实质帮助。

鲁商置业拿地优势体现在国有背景和与银座开发联合开发的商业模式。

公司可在商业综合体项目中引入兄弟公司银座股份负责其中的商业经营,由于商业经营的成败会对区域经济产生持续影响,所以政府在开发商选择上往往非常看重其招商和对后续商业的持续经营能力,而银座已经在山东省内和部份省外地区成功复制了经营模式,并且与鲁商置业同为鲁商集团下属公司,在地产开发和后续商业的经营上能够顺利对接,所以公司更易得到政府信任,成为获取商业综合体项目的核心竞争力。

公司的上述盈利模式和国有背景对获取旧城改造项目也能起到帮助,因为旧城改造一般会涉及回迁安置,由于关系到部份民生问题,国有背景企业更容易得到政府的信任,所以公司能够在众多竞争对手中胜出。

拥有难为其他公司所模仿的融资渠道。在传统的债权和股权融资渠道外,鲁商置业又多了集团内的关联借款渠道。因为鲁商集团主营商业,系统内有较为充沛现金流可以调度,会以不高于银行同期贷款利率借贷给公司经营,加大了资金杠杆的运用,公司可将自身拿地的资源优势更充分发挥。

未来国资背景优势将更为明显。山东省人口和经济体量虽然较大,但历来外地开发商较难介入。因为目前省内涉及但主营非房地产业的国企数量众多,但在2010年山东省国土资源厅发布通知,鲁商置业是山东省内唯一明确主营为房地产开发的国有企业,随着本地竞争对手的逐步退出,公司未来将获得更多可开发资源,而相对外地企业,公司原有的资源优势仍在,因此未来发展空间将更为广阔。

投资建议。预计公司11、12年每股收益分别为0.48和0.7元,市盈率11.6和8.0倍,赋予公司12年10倍市盈率,目标价格7元。公司重估每股净资产11.8元,折价52%,是目前行业内折价水平最高的公司之一,而公司的拿地和融资优势会帮助公司净资产值的继续提升,给予其重估净资产值35%的折价会有充足安全边际,相当于每股7.65元,结合相对估值法,公司目标价格区间7-7.65元,建议买入。

风险提示。公司负债率较高,短期资金杠杆运用空间较小,可能影响公司扩张速度;销售不达预期。